东方市场：房地产价值评估报告

公告日期 2009-06-17

    江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
    Jiangsu ShouJia RealEstate Appraisal and Consultation Office
    地址：苏州工业园区金鸡湖大道1355号 苏州国际科技园16A0 电话(传真)：（0512）67672915
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    房地产价值评估报告
    估价项目名称：东方丝绸股份有限公司房地产市场价值评估
    委 托 方：江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司
    估 价 方：江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
    江苏首佳土地评估测绘事务所有限公司
    估价人员：阮丽、丁宁、洪琳、周丽莉
    估价作业日期：2009 年5 月16 日至2009 年6 月1 日
    估价报告编号：苏佳房估SZ090502 号江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    目 录
    一、 致委托方函
    二、 估价师声明
    三、 估价的假设和限制条件
    四、 房地产估价结果报告
    五 估价对象现状照片
    六、 附件
    1、委托协议
    2、委托方营业执照复印件
    3、《国有土地使用证》 复印件
    4、《房屋所有权证》复印件
    5、宗地图
    6、房地产价格评估机构营业执照及资格证书复印件
    7、土地评估机构营业执照及资格证书复印件
    8、《房地产估价师执业资格证书》复印件江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    9、《土地估价师执业资格证书》复印件
    致 委 托 方 函
    江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司：
    根据贵方委托，本公司对江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司拥
    有的位于吴江市盛泽镇舜湖西路南、市场路北、利国路东西两侧的土地及
    地上建筑物的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权面积37105.8 平
    方米，地上建筑物面积合计34396.54 平方米。我们按照《房地产估价规
    范》的要求进行评估工作，评估中设定的估价目的:为旧城改造提供价格
    补偿参考依据。估价时点为2009 年5 月16 日。经过对估价对象进行勘察、
    分析、估算和判定，在满足估价对象全部假设和限制条件的情况下，确定
    估价对象于估价时点的市场总价值为：12528 万元，大写：人民币壹亿贰
    仟伍佰贰拾捌万元整。
    特此函告。
    房地产估价结果汇总表
    产权人:江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司 估价时点:2009 年5 月16 日
    土 地 建 筑 物
    土地面积(M2) 土地价值(万元)
    建筑物面积
    (M2)
    建筑物价值(万元)
    总评估值(万元)
    37105.8 9328.81 34396.54 3199.38 12528江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
    江苏首佳土地评估测绘事务所有限公司
    二OO 九年六月一日江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    估 价 师 声 明
    我们郑重声明：
    1、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行
    分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
    2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。
    3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分
    析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
    4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当
    事人没有个人利害关系或偏见。
    5、我们已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。
    6、委托人向房地产估价机构提供了房地产估价所必需的情况和
    资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
    7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
    8、未经评估单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用
    于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
    9、本估价报告不能作为房地产权利证明的依据。
    中国注册房地产估价师： 阮 丽、丁 宁
    中国注册土地估价师： 洪 琳、周丽莉江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    估价假设和限制条件
    一、本估价报告提供的估价结果是在全部限制条件下估价对象的公开
    市场价值，如改变评估条件，其价值应当重新评估。
    二、估价对象的房屋建筑面积、土地使用权面积及范围由委托方提供；
    我们结合委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及宗地图
    等相关资料上记载的数据经计算得出本次估价对象的面积，认为数据资料
    可靠可信。我们只进行了实地的勘察，并没有进行实地丈量。
    三、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：
    1、自愿销售的卖主和自愿购买的买主；
    2、买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的；
    3、该房地产能在公开市场上自由转让；
    4、买卖双方有一段合理的周期和交易时间；
    5、在此周期内，市场状况和价格水平是稳定的；
    6、不考虑特殊买家的额外出价。
    四、假定估价对象所有权无争议，房地产被估价时无权利之争议，是
    可以进行市场估价的。
    五、本评估报告遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则等
    估价原则。
    六、评估结果未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其它他项权利对估
    价对象房地产价值的影响。江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    七、本估价报告的取价依据是估价时点的价格，随着时间的推移，房
    地产的市场价格会发生波动。本估价结论仅适用于本次评估之特定目的。
    八、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自
    可靠资料，是可信和正确的。
    九、本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力
    和其他不可抗力对估价结论的影响。江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    房地产估价结果报告
    一、委托方
    名称：江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司
    地址：江苏省吴江市盛泽镇市场路丝绸股份大厦
    二、估价方
    名称：江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
    法定代表人：叶亚舟
    评估资质：国家一级
    证书编号：建房估证字[2009]016 号
    名称:江苏首佳土地评估测绘事务所有限公司
    资信等级:二级
    法定代表人:易昌平
    证书编号:苏土估介字第2008043 号
    公司地址：江苏省苏州市华侨路75 号二楼
    苏州分公司地址：苏州工业园区金鸡湖大道1355 号
    苏州国际科技园16A0
    联系电话：0512-67672915江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    三、估价对象
    1、估价范围及估价对象概况
    根据委托方要求，本次评估是对江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限
    公司拥有的位于吴江市盛泽镇舜湖西路南、市场路北、利国路东西两侧的
    土地及地上建筑物的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权面积合计
    37105.8 平方米，地上建筑物面积合计34396.54 平方米。
    估价对象为商业用地，位于市场路北侧、舜湖西路南侧，分别位于利
    国路东西两侧，地块上的建筑物多为一到三层。东侧地块上的建筑物为集
    体宿舍，由于建造年代较久，以及使用维护方面的原因，房屋比较破旧；
    西侧地块上北段为空地，南段有建筑物，为邮电楼、营业门面、派出所等
    综合用房，正常使用且保养维修状况良好。
    2、房地产权利及登记状况
    估价对象已取得合法产权证明，拥有《国有土地使用证》和《房屋所
    有权证》，权利人是江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司。
    （1）东侧地块权利状况
    东侧地块委托评估的土地使用权面积15078.9 平方米，房屋建筑面积
    11487.66 平方米。
    A、土地部分：东侧整个地块共有土地使用面积18824.7 平方米，宗
    地编号20041117SCSCXSJS2，地籍图号20.00-61.50；分述如下：
    东地块一：
    根据《拍卖成交确认书》，于2002 年7 月5 日经拍卖程序竞买得3745.8江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    平方米的土地。
    东地块二：
    土地证号 吴国用(2008)第02049012 号
    土地使用权人 江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司
    座落 盛泽镇西白洋(市场路北侧)
    地号 49012 图号 20.00-1.25
    地类(用途) 商业(11) 使用权面积 12199.2 平方米
    使用权类型 出让 终止日期 2044.08.24
    东地块三：
    委托方未提供《国有土地使用证》，其土地使用权面积为东侧整块地
    的土地面积减去上述一、二块地的面积。
    即，该地块土地面积=18824.7-3745.8-12199.2=2879.7（平方米）
    根据委托方的要求，东侧地块一即拍卖土地不在此次委托评估范围
    内，应从东侧整块地块中减除。
    故，东侧委托评估土地面积=18824.7-3745.8=15078.9（平方米）
    B、房屋部分：东侧地块上房屋权证登记情况。均为集体宿舍，原为
    吴江新生实业有限公司所有，后卖给江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限
    公司，未办理过户登记手续。有房地产转让合同。
    房产证号 吴房权证盛泽字第02005604 号
    房屋所有权人 吴江新生实业有限公司
    房屋坐落 盛泽镇工厂街西白洋北区新生集宿江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    房屋状况
    幢号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积 设计用途
    21 混合 2 1-2 480.00 一般住宅
    22 混合 2 1-2 480.00 一般住宅
    960.00
    房产证号 吴房权证盛泽字第02005605 号
    房屋所有权人 吴江新生实业有限公司
    房屋坐落 盛泽镇西白洋集宿
    房屋状况
    幢号 结构 房屋总层数所在层数 建筑面积设计用途
    1 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    2 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    3 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    4 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    5 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    6 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    7 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    8 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    9 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    10 混合 3 1-3 720.00 一般住宅
    11 混合 3 1-3 480.00 一般住宅
    12 混合 3 1-3 480.00 一般住宅
    13 混合 3 1-3 480.00 一般住宅
    14 混合 3 1-3 480.00 一般住宅
    15 混合 3 1-3 480.00 一般住宅
    16 混合 3 1-3 100.00 一般住宅
    17 混合 3 1-3 300.00 一般住宅
    18 混合 3 1-3 527.66 一般住宅
    10527.66
    东侧地块上委托评估建筑面积=960+10527.66=11487.66（平方米）
    （2）西侧地块权利状况
    西侧地块委托评估的土地使用权面积22026.9 平方米，房屋建筑面积
    34396.54 平方米。江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    A、土地部分：西侧整个地块共有土地使用权面积22026.9 平方米，
    宗地编号20041117SCSCXSJS1，地籍图号20.00-61.50；现分三块地块给
    予登记。其中地块一、地块二位于地块北段，地上无建筑物；地块三位于
    地块南段，有邮电楼、营业门面、派出所等综合用房。
    西地块一：
    土地证号 吴国用(2008)第02048033 号
    土地使用权人 江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司
    座落 盛泽镇西白洋(舜湖西路南侧)
    地号 48033 图号 20.25-1.00
    地类(用途) 商业(11) 使用权面积 3941.7 平方米
    使用权类型 出让 终止日期 2044.08.24
    西地块二：
    土地证号 吴国用(2008)第02048034 号
    土地使用权人 江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司
    座落 盛泽镇西白洋(舜湖西路南侧)
    地号 48034 图号 20.25-1.00
    地类(用途) 商业(11) 使用权面积 2930.0 平方米
    使用权类型 出让 终止日期 2044.08.24
    以上两地块土地为整地块的北段，使用面积合计6871.7 平方米，地
    上无房屋。
    西地块三：
    委托方未提供《国有土地使用证》，其土地使用权面积为整块地有证
    面积减去上述一、二地块面积。
    即，该地块土地面积=22026.9-3941.7-2930.0=15155.2（平方米）
    西侧地块委托评估土地面积=3941.7+2930.0+15155.2=22026.9（平方
    米）江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    B、房屋部分：西侧地块上目前共有邮电楼、营业门面、派出所等综
    合用房屋。根据委托方提供的资料及介绍，房屋权证登记情况如下：
    房产证号 吴证字第299891 号
    房屋所有权人 吴江丝绸股份有限公司
    房屋坐落 盛泽镇东方丝绸市场市场路四商区
    房屋状况
    幢号 结构 房屋总层数 所在层数 建筑面积 备注
    邮电楼 混合 2 1-2 307.96
    东楼 混合 2 1-2 1080.00
    东区1-10 楼 混合 1 1 4654.68
    11 幢 混合 2 1-2 1421.52
    停车场收费间 混合 1 1 17.81
    中楼 混合 2 1-2 1080.00
    中区1-10 幢 混合 1 1 6136.90
    西楼 混合 2 1-2 1080.00
    西区5-8 幢 混合 1 1 1477.18
    西区仓库1-4 幢 混合 1 1 1714.43
    东楼 混合 1 1 984.08
    1 号楼至4 号楼 混合 1 1 2954.32
    22908.88
    西侧地块委托评估建筑面积为22908.88 平方米。
    综上所述，本次委托评估的土地使用权面积为37105.8 平方米，建筑
    面积为34396.54 平方米。江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    四、估价目的
    评估房地产市场价值，为旧城改造提供价格补偿参考依据。
    五、估价时点
    2009 年5 月16 日。
    六、价值定义
    本次评估价值定义为评估时点估价对象的公开市场价值(不考虑估价
    对象在估价时点所受抵押、租赁等权利限制)。
    七、估价依据
    1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
    2、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
    3、委托方提供的相关资料，包括：评估委托书、房地产权利证明文
    件（即土地使用证、宗地图、房屋所有权证）、拍卖成交书等；
    4、估价人员现场勘查资料及市场调查资料；
    5、国务院、建设部及有关部门、江苏省及苏州市人民政府及有关管
    理部门颁发的有关法规、部门规章和政策文件。
    八、估价原则
    在估价过程中，按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、
    合法的总原则进行房地产价格评估，做到估价过程合理，估价方法科学，江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    估价结果尽量准确，严格保守商业秘密。
    本次估价过程中，遵循的主要原则有：替代原则、最高最佳使用原则、
    公平原则、估价时点原则等。
    九、估价方法
    鉴于本次评估目的及估价对象的特定现状，经分析比较，确定采用市
    场比较法和成本法分别对估价对象土地和房屋价值进行评估。
    市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产
    进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对
    象的客观合理价格或价值的方法。
    成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必
    须费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价
    格的一种估价方法。
    其基本公式为：
    建筑物评估值=〔基本重置单价+专业费用+管理费用+财务费+销售费
    用+开发利润〕×建筑物成新率
    十、估价结果
    本次评估根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合
    理的估价方法，经过测算，确定估价对象江苏吴江中国东方丝绸市场股份
    有限公司拥有的位于吴江市盛泽镇舜湖西路南、市场路北、利国路东西两
    侧的土地及地上建筑物(土地使用权面积37105.8 平方米，地上建筑物面江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    积合计34396.54 平方米),于估价时点2009 年5 月16 日，在满足全部估
    价假设和限制条件情况下，可能实现的市场价值为：12528 万元，大写：
    人民币壹亿贰仟伍佰贰拾捌万元整。
    房地产估价结果汇总表
    产权人:江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司 估价时点:2009 年5 月16 日
    土 地 建 筑 物
    土地面积(M2) 土地价值(万元) 建筑物面积(M2) 建筑物价值(万元)
    总评估值(万元)
    37105.8 9328.81 34396.54 3199.38 12528
    十一、估价人员
    阮 丽 注册房地产估价师 签章
    （注册号3220000154）
    丁 宁 注册房地产估价师 签章
    （注册号3220020028）
    洪 琳 注册土地估价师 签章
    （注册号2007320219）
    周丽莉 注册土地估价师 签章
    （注册号2009321058）
    十二、估价作业日期
    2009 年5 月16 日至2009 年6 月1 日。
    十三、估价报告应用的有效期江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司
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    本估价报告在市场无较大波动情况下，有效期为壹年，自估价报告完
    成之日起有效。
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    估价对象现状照片