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  • [亚太] 上证指数 2319.12 (1.00%) 深证成指 9466.14 1.78% 恒生指数 19664.10 -1.06% 台北 7233.69 0.17% 韩国 1964.83 0.39%
  • [亚太] 日经 8841.22 -0.09% 澳大利亚 4348.48 0.45% 新西兰 3294.64 0.40% 印度孟买 17234.00 0.92% 新加坡 2916.26 0.75%
  • [美洲] 道琼斯 12660.50 -0.58% 纳斯达克 2816.55 0.40% 标普500 1316.33 -0.16% 加拿大 12466.50 0.02% 巴西 62904.20 -0.08%
  • [欧洲] 英国富时 5733.45 -1.07% 法国CAC 3318.76 -1.32% 德国DAX 6511.98 -0.43% 俄罗斯 1508.04 -0.44% Stoxx50 2436.62 -0.97%
  • [其他] 纽约原油 99.70 0.00% 纽约黄金 1738.40 0.00% 人民币/美元 6.33 0.00% 美元指数 78.83 0.00% 基金指数 3782.30 1.37%
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ST新梅(600732)公告正文

上海新梅:2009年年度报告

公告日期 2010-04-20
股票简称:ST新梅 股票代码:600732
    上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    
    目录
    一、重要提示.......................................................................... 2
    二、公司基本情况...................................................................... 3
    三、会计数据和业务数据摘要............................................................ 4
    四、股本变动及股东情况................................................................ 5
    五、董事、监事和高级管理人员.......................................................... 8
    六、公司治理结构..................................................................... 10
    七、股东大会情况简介................................................................. 13
    八、董事会报告....................................................................... 14
    九、监事会报告....................................................................... 19
    十、重要事项......................................................................... 20
    十一、财务会计报告................................................................... 23
    十二、备查文件目录................................................................... 81上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    2
    一、重要提示
    (一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
    误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
    (二) 公司全体董事出席董事会会议。
    (三) 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
    (四)
    公司负责人姓名 张静静
    主管会计工作负责人姓名 赵擎麾
    会计机构负责人(会计主管人员)姓名 周琪俊
    公司负责人张静静、主管会计工作负责人赵擎麾及会计机构负责人(会计主管人员)周琪俊声明:
    保证年度报告中财务报告的真实、完整。
    (五) 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况?
    否
    (六) 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
    否上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    3
    二、公司基本情况
    (一) 公司信息
    公司的法定中文名称 上海新梅置业股份有限公司
    公司的法定中文名称缩写 上海新梅
    公司的法定英文名称 Shanghai Xinmei Real Estate Co., Ltd.
    公司法定代表人 张静静
    (二) 联系人和联系方式
    董事会秘书
    姓名 何婧
    联系地址 上海市天目中路585 号新梅大厦20 楼
    电话 021-51005380
    传真 021-51005370
    电子信箱 hejing@shinmay.com.cn
    (三) 基本情况简介
    注册地址 上海市浦东新区浦东南路3500 号
    注册地址的邮政编码 200120
    办公地址 上海市天目中路585 号新梅大厦20 楼
    办公地址的邮政编码 200070
    公司国际互联网网址 http://www.shxinmei.com
    电子信箱 600732@shxinmei.com
    (四) 信息披露及备置地点
    公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》
    登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
    公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
    (五) 公司股票简况
    公司股票简况
    股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
    A 股 上海证券交易所 上海新梅 600732 上海港机
    (六) 其他有关资料
    公司首次注册登记日期 1996 年8 月12 日
    公司首次注册登记地点 上海市
    首次变更
    公司变更注册登记日期 2004 年1 月8 日
    公司变更注册登记地点 上海市
    企业法人营业执照注册号 3100001004243
    税务登记号码 国税沪字310042132269407
    组织机构代码 13226940-7
    公司聘请的会计师事务所名称 立信会计师事务所有限公司
    公司聘请的会计师事务所办公地址 上海市南京东路61 号4 楼上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    4
    三、会计数据和业务数据摘要
    (一) 主要会计数据
    单位:元 币种:人民币
    项目 金额
    营业利润 38,675,544.07
    利润总额 38,581,402.07
    归属于上市公司股东的净利润 16,874,674.08
    归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 16,946,431.08
    经营活动产生的现金流量净额 -1,286,932.84
    (二) 非经常性损益项目和金额
    单位:元 币种:人民币
    非经常性损益项目 金额
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -94,142.00
    所得税影响额 22,385.00
    合计 -71,757.00
    (三) 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
    单位:元 币种:人民币
    主要会计数据 2009 年 2008 年
    本期比上年
    同期增减(%)
    2007 年
    营业收入 187,596,980.40 511,336,270.64 -63.31 239,550,447.49
    利润总额 38,581,402.07 114,088,992.47 -66.18 10,259,375.05
    归属于上市公司股东
    的净利润
    16,874,674.08 81,924,858.15 -79.40 5,135,649.56
    归属于上市公司股东
    的扣除非经常性损益
    的净利润
    16,946,431.08 82,604,013.67 -79.48 5,887,669.01
    经营活动产生的现金
    流量净额
    -1,286,932.84 -440,080,199.86 不适用 87,604,078.99
    2009 年末 2008 年末
    本期末比上年
    同期末增减
    (%)
    2007 年末
    总资产 1,909,769,646.35 1,878,710,906.80 1.65 1,411,295,785.86
    所有者权益(或股东权
    益)
    526,037,773.52 509,163,099.44 3.31 427,238,241.29
    主要财务指标 2009 年2008 年
    本期比上年同期增减
    (%)
    2007 年
    基本每股收益(元/股) 0.07 0.33 -78.79 0.021
    稀释每股收益(元/股) 0.07 0.33 -78.79 0.021
    扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/
    股)
    0.07 0.333 -78.98 0.024
    加权平均净资产收益率(%) 3.26 17.50 减少14.24 个百分点 1.21
    扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益
    率(%)
    3.27 17.64 减少14.37 个百分点 1.39
    每股经营活动产生的现金流量净额(元/股) -0.01 -1.77 不适用 0.35
    2009 年
    末
    2008 年
    末
    本期末比上年同期末增减
    (%)
    2007 年
    末
    归属于上市公司股东的每股净资产(元/股) 2.12 2.05 3.41 1.72上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    5
    四、股本变动及股东情况
    (一) 股本变动情况
    1、股份变动情况表
    报告期内,公司股份总数及股本结构未发生变化。
    2、限售股份变动情况
    报告期内,本公司限售股份无变动情况。
    (二) 证券发行与上市情况
    1、前三年历次证券发行情况
    截止本报告期末至前三年,公司未有证券发行与上市情况。
    2、公司股份总数及结构的变动情况
    报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。
    3、现存的内部职工股情况
    本报告期末公司无内部职工股。
    (三) 股东和实际控制人情况
    1、股东数量和持股情况
    单位:股
    报告期末股东总数 28,709 户
    前十名股东持股情况
    股东名称
    股东性
    质
    持股
    比例
    (%)
    持股总数 报告期内增减
    持有有限售
    条件股份数
    量
    质押或冻结的
    股份数量
    上海兴盛
    实业发展
    (集团)有
    限公司
    境内非
    国有法
    人
    56.80 140,856,189 -1,800,000 0 无
    中国银行
    -华夏大
    盘精选证
    券投资基
    金
    国有法
    人
    1.01 2,500,073 2,500,073 0 无
    陈在淼
    境内自
    然人
    0.62 1,548,250 -10,300 0 无
    中国银行
    股份有限
    公司-华
    夏策略精
    选灵活配
    置混合型
    证券投资
    基金
    国有法
    人
    0.60 1,500,000 1,500,000 0 无
    陈四龙
    境内自
    然人
    0.30 745,671 196,600 0 无
    邢君
    境内自
    然人
    0.27 660,009 660,009 0 无
    王圣秀
    境内自
    然人
    0.26 650,000 650,000 0 无上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    6
    李晓燕
    境内自
    然人
    0.25 619,690 619,690 0 无
    河南博懋
    锋科技发
    展有限公
    司
    未知 0.22 550,000 -30,000 0 无
    杨荣富
    境内自
    然人
    0.21 520,067 520,067 0 无
    前十名无限售条件股东持股情况
    股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
    上海兴盛实业发展(集团)
    有限公司
    140,856,189 人民币普通股
    中国银行-华夏大盘精选
    证券投资基金
    2,500,073 人民币普通股
    陈在淼 1,548,250 人民币普通股
    中国银行股份有限公司-
    华夏策略精选灵活配置混
    合型证券投资基金
    1,500,000 人民币普通股
    陈四龙 745,671 人民币普通股
    邢君 660,009 人民币普通股
    王圣秀 650,000 人民币普通股
    李晓燕 619,690 人民币普通股
    河南博懋锋科技发展有限
    公司
    550,000 人民币普通股
    杨荣富 520,067 人民币普通股
    上述股东关联关系或一致
    行动的说明
    在上述股东中,上海兴盛实业发展(集团)有限公司与其他股东之间不
    存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人;
    华夏大盘精选证券投资基金与华夏策略精选灵活配置混合型证券投资基
    金同属于华夏基金管理有限公司旗下基金;公司未知其他股东之间是否
    存在关联关系或为一致行动人。
    2、控股股东及实际控制人情况
    (1) 控股股东情况
    法人
    单位:万元 币种:人民币
    名称 上海兴盛实业发展(集团)有限公司
    单位负责人或法定代表人 张兴标
    成立日期 1996 年8 月13 日
    注册资本 22,000
    主要经营业务或管理活动
    实业投资、国内贸易(除专项规定)、房地产开
    发经营、咨询服务、装潢建筑、金属制品
    (2) 实际控制人情况
    自然人
    姓名 张兴标
    国籍 中国
    是否取得其他国家或地区居留权 否
    最近5 年内的职业及职务 上海兴盛实业发展(集团)有限公司董事长上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    7
    (3) 控股股东及实际控制人变更情况
    本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
    公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
    3、其他持股在百分之十以上的法人股东
    截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    8
    五、董事、监事和高级管理人员
    (一) 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
    单位:股
    姓名 职务
    性
    别
    年
    龄
    任期起始日期 任期终止日期
    年
    初
    持
    股
    数
    年末
    持股
    数
    变
    动
    原
    因
    报告期
    内从公
    司领取
    的报酬
    总额(万
    元)(税
    前)
    是否在
    股东单
    位或其
    他关联
    单位领
    取报
    酬、津
    贴
    张静静 董事长 女 36 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 32.44 否
    郑际贤
    副董事长
    兼总经理
    男 58 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 24.2 否
    张余庆 独立董事 男 63 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 5 否
    吴桢舫 独立董事 男 64 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 5 否
    张健 董事 男 35 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 0 是
    杨国庆 监事长 男 55 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 11 否
    罗炜岚 监事 女 40 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 13.5 否
    江晓凌 监事 女 39 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 11 否
    朱黎明 总经理 男 43 2008 年8 月23 日 2009 年8 月18 日0 0 10.2 否
    赵擎麾 财务总监 女 44 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 12.5 否
    何婧
    董事会秘
    书
    女 33 2006 年10 月26 日 2010 年6 月30 日0 0 10.8 否
    合计 / / / / / 0 0 / 135.64 /
    张静静:曾任上海兴盛实业发展(集团)有限公司副总裁,现任上海兴盛实业发展(集团)总裁,本公司
    董事长。
    郑际贤:曾任本公司副总经理兼总工程师、总经理、现任本公司副董事长兼总经理。
    张余庆:曾任上海华源企业发展股份有限公司董事、财务总监,中国华源集团有限公司资产股权管理
    部副部长,兼任山东日照港股份有限公司独立董事、审计委员会主任,浙江舜宇光学股份有限公司独
    立董事、审计委员会主任,上海盛源实业(集团)有限公司总会计师等职务。现任宁波世茂铜业股份
    有限公司财务总监。
    吴桢舫:曾任中国华源集团有限公司总裁助理兼人力资源部部长、外事办公室主任,上海安平医疗科
    技有限公司副总裁,现任中国仁济医疗集团有限公司董事、安平医疗科技(芜湖)有限公司董事兼副
    总裁。
    张健:任上海兴盛实业发展(集团)有限公司财务总监。
    杨国庆:任本公司办公室主任兼融资部经理,本公司监事长。
    罗炜岚:任本公司前期部经理、上海新兰房地产开发有限公司总经理,本公司监事。
    江晓凌:任本公司人力资源部经理兼审计部主任,公司监事。
    朱黎明:曾任上海兴盛实业发展(集团)有限公司副总裁、本公司董事、总经理。
    赵擎麾:任本公司财务总监。
    何婧:任本公司董事会秘书。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    9
    (二) 在股东单位任职情况
    姓名 股东单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
    是否领取报酬津
    贴
    张静静
    上海兴盛实业发展(集
    团)有限公司
    总裁 否
    张健
    上海兴盛实业发展(集
    团)有限公司
    财务总监 是
    在其他单位任职情况
    姓名 其他单位名称 担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
    是否领取报酬津
    贴
    张静静
    上海仲兴投资有限
    公司
    董事长 否
    上海新梅实业有限
    公司
    执行董事 否
    张余庆
    浙江舜宇光学股份
    有限公司
    独立董事 2006 年12 月31 日2010 年12 月31 日 是
    上海盛源实业(集
    团)有限公司
    总会计师 2007 年3 月1 日 2009 年8 月4 日 是
    宁波世茂铜业股份
    有限公司
    财务总监 2009 年8 月4 日 2010 年12 月31 日 是
    吴桢舫
    中国仁济医疗集团
    有限公司
    董事 2009 年11 月13 日 是
    安平医疗科技(芜
    湖)有限公司
    董事兼副总裁 2009 年11 月13 日 是
    (三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
    董事、监事、高级管理人员报
    酬的决策程序
    根据《公司章程》的有关规定,由公司股东大会决定董事、监事的报酬事项;由公
    司董事会决定高级管理人员的报酬事项。
    董事、监事、高级管理人员报
    酬确定依据
    主要依据公司经营状况、岗位职责及业绩完成情况来确定;独立董事的津贴标准参
    照本地区同行业上市公司的整体水平。
    董事、监事和高级管理人员报
    酬的实际支付情况
    按照公司薪酬管理制度的规定,以月薪及年度绩效考核奖金的方式按实支付。
    (四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
    姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
    朱黎明 总经理 离任 个人原因辞职
    郑际贤 总经理 聘任
    因原总经理朱黎明先生辞职,
    聘任公司副董事长郑际贤先
    生兼任公司总经理。
    (五) 公司员工情况
    在职员工总数 60
    公司需承担费用的离退休职工人数 0
    专业构成
    专业构成类别 专业构成人数
    行政人员 19
    工程技术人员 20
    财务人员 11
    销售人员 6
    其它 4
    教育程度
    教育程度类别 数量(人)
    硕士、研究生 2
    本科 16
    大专及以下 42上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    10
    六、公司治理结构
    (一) 公司治理的情况
    公司严格按照《公司法》、《证券法》、中国证监会和上海证券交易所有关法律法规的要求,建
    立了较为完善的公司治理结构和各项基本制度,公司股东会、董事会、监事会和经营层责权明确,运
    作规范。
    报告期内,公司延续前期公司治理专项整治活动的各项要求,不断寻找差距,进一步完善公司治
    理、加强内部控制建设。为充分发挥董事会审计委员会在年报编制和信息披露工作方面的监督职能,
    公司制订了《董事会审计委员会年报工作规程》;根据中国证监会《关于修改上市公司现金分红若干
    规定的决定》的相关规定以及上海证监局提出的工作建议,结合公司实际情况,对《公司章程》部分
    条款作了修订,明确了公司的现金分红政策和对外捐赠程序,并经公司 2008 年度股东大会审议通过。
    目前公司的治理结构如下:
    1、关于股东与股东大会
    公司按照《股东大会规范意见》的要求制定了《股东大会议事规则》,规范股东大会的召集、召
    开和表决程序,能够平等对待所有股东,保证中小股东享有平等地位,保障中小股东充分行使自己的
    权利。
    2、关于董事与董事会
    公司制订了《董事会议事规则》,董事会的人数及人员构成符合法律、法规和《公司章程》的规
    定,公司独立董事的人数占董事会总人数的 1/3 ,公司董事本着对全体股东负责,维护公司整体利益
    的原则,忠诚勤勉履行职责,科学决策,贯彻落实股东大会决议,促进公司健康、持续、稳健地发展。
    3、关于监事与监事会
    公司制订了《监事会议事规则》,监事会的人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的规
    定;公司监事认真履行职责,本着对全体股东负责的态度,以财务监督为核心,同时对公司董事、总
    经理和其他高级管理人员的履职情况进行监督,保护公司资产安全,降低公司的财务和经营风险,维
    护公司及股东的合法权益。
    4、关于其他利益相关者
    公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益,实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡,共
    同推动公司持续、健康发展。
    5、关于信息披露
    公司指定董事会秘书负责信息披露、接待股东来访与咨询,加强与股东的交流,制订了《信息披
    露事务管理制度》、《投资者关系管理制度》,规范本公司的信息披露行为和投资者关系管理行为,
    充分履行上市公司信息披露义务,维护投资者合法权益。公司公开、公平、公正、完整、及时地披露
    信息,维护股东,尤其是中小股东的合法权益。
    公司治理的完善是一项长期的系统工程,需要持续地改进和提高。公司将一如既往地根据有关规
    定及时更新完善公司内部制度,及时发现问题、解决问题,夯实管理基础,不断强化企业管理,通过
    完善法人治理、强化内部管理、加强科学决策与内部控制,不断提高公司规范运作和法人治理水平,
    促进公司的平稳健康发展。
    (二) 董事履行职责情况
    1、董事参加董事会的出席情况
    董事姓名
    是否独立
    董事
    本年应参
    加董事会
    次数
    亲自出席
    次数
    以通讯方
    式参加次
    数
    委托出席
    次数
    缺席次数
    是否连续
    两次未亲
    自参加会
    议
    张静静 否 6 4 1 1 0 否
    郑际贤 否 6 5 1 0 0 否
    张健 否 6 5 1 0 0 否上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    11
    张余庆 是 6 5 1 0 0 否
    吴桢舫 是 6 5 1 0 0 否
    年内召开董事会会议次数 6
    其中:现场会议次数 5
    通讯方式召开会议次数 1
    现场结合通讯方式召开会议次数 0
    2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
    报告期内,独立董事未对董事会审议事项及其它公司有关事项提出异议。
    3、独立董事相关工作制度的建立健全情况、主要内容及独立董事履职情况
    依据证券监管部门的要求,公司通过建立《公司章程》、《独立董事工作制度》、《独立董事年
    报工作制度》等相关制度健全和规范了独立董事工作的各项权利、义务和职责。报告期内,公司独立
    董事本着对公司和全体股东高度负责的态度,勤勉尽职,对公司重大事项均予以认真审议,对高管选
    聘等事项发表了独立意见,为公司的经营发展提出合理建议,切实维护了全体股东特别是中小股东的
    合法权益。
    (三) 公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立完整情况
    是否独
    立完整
    情况说明
    对公司产
    生的影响
    改进措施
    业务方面独立完
    整情况
    是 公司业务及自主经营能力完全独立。
    人员方面独立完
    整情况
    是
    公司与控股股东在劳动人事及工资管理
    方面完全独立。
    资产方面独立完
    整情况
    是
    公司与控股股东之间产权关系明晰,双方
    资产完全独立分开
    机构方面独立完
    整情况
    是 公司具有独立的组织机构和办公场所。
    财务方面独立完
    整情况
    是
    公司设立独立的财务部门,建立了独立规
    范的会计核算体系和财务管理制度,独立
    开立银行账户、独立纳税。
    (四) 公司内部控制制度的建立健全情况
    内部控制建设的总体方
    案
    公司内控工作主要参照上海证券交易所《上市公司内部控制指引》的相
    关内容,以保证公司战略目标的实施、实现,提高公司经营效益及效率、
    保障公司资产安全、确保公司信息披露的真实、准确、完整为目标,结
    合公司主营业务,建立适合公司业务特点和管理要求的内部控制制度,
    形成较为全面的内部控制体系并组织实施及维护。
    内部控制制度建立健全
    的工作计划及其实施情
    况
    公司既有的内部管理制度主要包括:《公司章程》、《信息披露事务管
    理制度》、公司三会议事规则、《投资者关系管理制度》、《财务管理
    制度》等。从2007 年开展公司治理专项整治活动以来,公司又补充建立
    了《募集资金管理办法》、《独立董事工作制度》、《独立董事年报工
    作制度》、《公司内部审计制度》以及相关业务部门的运营管理制度。
    内部控制检查监督部门
    的设置情况
    公司于2008 年3 月设立了董事会审计委员会,公司审计部作为公司内部
    制度检查监督部门,向审计委员会履职和汇报工作,对企业财务收支和
    经济活动进行系统的内部审计监督,从组织机构上保证了公司内控的有
    效实施。
    内部监督和内部控制自公司有企业整体层面风险管理活动,如工程建设内部控制专项检查、固上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    12
    我评价工作开展情况 定资产管理专项评估等。自 2008 年上半年开始,公司每半年对整体内
    控情况进行一次自我评价,报董事会审议。
    董事会对内部控制有关
    工作的安排
    公司第四届董事会第十一次会议和第十四次会议分别审议通过了2008 年
    半年度和年度内控自我评估报告,并对后续内控工作进行了有效安排和
    布置。
    与财务核算相关的内部
    控制制度的完善情况
    司能够认真执行国家新颁布的财务政策和法律法规,并针对公司下属子
    公司的实际现状,实行扁平化的管理体制,建立并健全了上市公司独立
    的会计核算体系。公司的财务管理制度在财务计划管理、资金管理、实
    物资产管理、会计制度、成本核算办法、会计档案管理、会计电算化操
    作维护等方面的设置均符合上市公司的相关规定。有关财务授权、签章
    的內部控制环节能够有效执行。公司公章、印鉴管理制度完善,执行情
    况良好。
    内部控制存在的缺陷及
    整改情况
    缺陷:公司尚未按《企业内部控制基本规范》的要求制订公司内部控制
    手册。
    整改方案:公司目前已开始启动内控手册的编制工作,计划在2010 年完
    成初稿。
    缺陷:公司设置了审计部,并有相应负责人,但原部门专职的内审人员
    已辞职,导致目前审计部门人员配备不足,在一定程度上影响了公司内
    控建设的进度。
    整改方案:公司将加紧进行专职内审人员的外部招聘或内部选聘工作。
    (五) 高级管理人员的考评及激励情况
    报告期内,公司建依据《绩效考核制度》和《薪酬管理制度》的规定并结合公司实际经营状况,
    于报告期末对高管人员进行了2009 年度业绩考评。公司还将继续完善相应制度,稳定管理层队伍,逐
    步形成切合公司实际的、有效的高管人员考评和激励机制。
    (六) 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告:否
    (七) 公司建立年报信息披露重大差错责任追究制度的情况
    公司建立了《信息披露事务管理制度》,该制度规定:由于有关人员的失职,导致信息披露违规
    给公司造成损失的,公司将对相关审核责任人给予处分,并视情形追究相关责任人的法律责任及追偿
    损失。公司将结合实际,及时补充建立专门的《年报信息披露重大差错责任追究制度》。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    13
    七、股东大会情况简介
    (一) 年度股东大会情况
    会议届次 召开日期 决议刊登的信息披露报纸 决议刊登的信息披露日期
    2009 年度股东
    大会
    2009 年6 月12 日 《上海证券报》 2009 年6 月13 日上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    14
    八、董事会报告
    (一) 管理层讨论与分析
    1、 报告期内公司总体经营情况
    报告期内,我国房地产市场呈现先抑后扬的走势。2009 年上半年,国家曾实施一系列促进房地产
    市场健康发展的政策。这些政策以及前期压抑的购房需求的释放、产业资本的转移、普遍的通胀预期
    等因素导致了市场销售迅速回暖,并不断推高了房价和地价。 2009 年底开始,国家各部委多次调控
    房地产市场,出台了多项措施,包括提高土地有效供给、加强闲置土地监控和处置、增加保障性住房
    供给、抑制投资投机购房需求、取消前期税收、信贷优惠政策等,房产市场再度面临各种压力和考验。
    面对复杂多变的市场形势,公司董事会和管理层坚定长期发展的信心,克服各种不利因素,积极调整
    经营策略,保证了公司各项目的顺利进展,并进一步夯实了公司发展的基础。但由于报告期内可售房
    源同比大幅减少,公司2009 年度的经营业绩同比出现了较大幅度的下降,全年共实现营业收入
    18,759.70 万元,同比减少63.31%;实现营业利润3,867.55 万元,同比减少66.31%;实现归属于
    上市公司净利润1687.47 万元,同比减少79.40%。
    2、公司主营业务及其经营状况
    报告期内,公司仍然以房地产开发与经营为主营业务。
    报告期内,公司营业收入主要来源于新梅共和城一期东块1-2 号房和地下车库的销售收入、新梅
    大厦租赁收入。
    (1) 主营业务分行业、产品情况
    单位:元 币种:人民币
    分行业或
    分产品
    营业收入 营业成本 营业利润
    率(%)
    营业收入
    比上年增
    减(%)
    营业成本
    比上年增
    减(%)
    营业利润
    率比上年
    增减(%)
    分行业
    房地产业 187,596,980.40 123,431,868.94 20.37 -63.31 -64.37 -2.08
    分产品
    房产销售 178,791,020.00 119,934,986.70 -64.45 -65.03
    房地产出
    租
    8,805,960.40 3,496,882.24 5.35 0
    (2) 主营业务分地区情况
    单位:元 币种:人民币
    地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
    上海市 187,596,980.40 -63.31
    截止报告期末,公司尚在开发的项目为新梅共和城一期东块和新梅太古城。其中,新梅共和城一
    期东块1-2 号房在报告期内已实现大部分销售,3-5 号房主体工程已完成80%。报告期内,新梅太古
    城一期商场项目主体工程已基本竣工。年底,公司根据市场变化和招商形势对太古城一期项目的经营
    策略进行了重大调整,由原计划自主经营转为整体销售,并于2010 年1 月与中粮置业投资有限公司签
    订了相关框架协议。此外,鉴于去年至今的行业宏观形势变化,公司目前已中止了新梅太古城项目的
    后续动迁。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    15
    (3)与公允价值计量相关的项目
    公司不存在与公允价值计量相关的项目。
    3、持有外币金融资产、金融负债情况
    公司未持有外币金融资产、金融负债情况。
    4、公司目前具备的优势、面临的困难及可持续经营能力的简要分析
    (1)公司具备的主要优势
    公司拥有一支具备多年房地产开发经营经验的管理团队,经受过房地产低潮的考验,具有较丰富
    的带领企业应对行业逆境的经验;公司具备比较灵活的经营管理体制,能够顺应市场变化对项目开发
    进度、经营模式进行及时调整;公司没有高价竞拍取得的土地储备,现有项目定位合理,便于控制风
    险。
    (2)公司面临的主要困难
    行业前景不明朗因素增大、产品成本提高、市场需求方观望导致销售节奏减缓以及后续土地储备
    不足等不利因素将成为公司面临的主要困难。同时,随着公司的发展和规模扩张,公司在组织架构、
    制度建设、资源配置、运营控制、财务成本控制等方面也面临着更大的挑战。此外,上海房产市场行
    业间同质产品竞争日趋激烈,公司面临人才、资金和市场份额上越来越大的压力。
    (3)公司可持续经营能力的简要分析
    目前,公司的项目全部集中在上海市,公司面临一定的区域性市场风险。同时,新梅太古城项目
    一期的整体销售虽然能为公司带来一次性较多的现金回笼,但公司也将面临后续项目储备不足的经营
    风险。
    5、报告期公司资产负债构成同比发生重大变化分析
    项目 2009 年12 月31 日 2008 年12 月31 日增减比例 原因
    货币资金 97,572,449.78 176,962,865.51 -44.86% 主要为资金投入到太古城西
    南块开发建设。
    预付款项 3,665,969.78 32,881,256.58 -88.85% 主要为新梅共和城一期东块
    项目结算,预付工程款转入项
    目成本。
    短期借款 13,750,000.00 -100.00% 借款于2009 年到期还款。
    应付账款 259,871,428.38 196,554,334.01 32.21% 主要为新梅共和城一期东块
    项目结算,按合同暂估的应付
    工程款增加。
    预收款项 1,042,205.28 50,143,681.00 -97.92% 主要为新梅共和城项目的商
    铺在09 年交房实现销售结转
    销售收入。
    应交税费 32,381,815.58 23,776,322.18 36.19% 主要为:2009 年有部分营业税
    和企业所得税缓交。
    其他应付
    款
    14,869,356.92 1,430,387.33 939.53% 主要为太古城西南块项目招
    商收到租房押金。
    6、报告期公司利润表同比发生重大变化分析
    事项 2009 年1-12 月 2008 年1-12 月增减比例 原因
    营业收入 187,596,980.40 511,336,270.64 -63.31% 主要为本年可售房源减少,2008
    年主要销售的楼盘新梅绿岛苑
    在2009 年只有少量尾盘可供销
    售。
    营业成本 123,431,868.94 346,453,837.53 -64.37% 可销售房源减少,相应销售成本
    减少。
    营业税金及附加 12,042,415.60 32,650,294.35 -63.12% 营业收入减少,营业税金及附加
    相应减少。
    财务费用 -152,175.80 839,169.03 -118.13% 主要为短期借款2009 年已偿上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    16
    还,利息支出减少。
    资产减值损失 229,850.11 -176,339.76 -
    营业外收入 14,298.00 51,777.01 -72.39% 本年度违约金收入减少
    营业外支出 108,440.00 770,188.46 -85.92% 本年度对外捐赠减少
    所得税费用 20.030,462.56 30,926,231.87 -35.23% 本期利润总额下降,应纳税所得
    额减少,所得税费用相应下降。
    归属于母公司所
    有者的净利润
    16,874,674.08 81,924,858.15 -79.40% 营业收入减少,净利润相应减少
    少数股东损益 1,676,265.43 1,237,902.45 35.41% 本年度少数股东损益增加所致
    7、报告期公司现金流量表同比发生重大变化分析
    事项 2009 年12 月31
    日
    2008 年12 月31
    日
    增减比例原因
    销售商品、提供
    劳务收到的现金
    138,285,668.53 284,898,767.13 -51.46% 本年度可结转销售的房源减少
    收到其他与经营
    活动有关的现金
    14,204,909.21 72,576,522.46 -80.43% 本年度收到的资金往来减少
    购买商品、接受
    劳务支付的现金
    115,887,705.40 629,725,071.50 -81.60% 本年度新梅太古城项目投入速度
    减缓
    支付的各项税费 24,493,197.55 59,558,954.65 -58.88% 本年度可结转销售的房源减少,
    与之配比的各项税费减少
    支付其他与经营
    活动有关的现金
    6,452,851.55 100,162,158.16 -93.56% 本年度支付的资金往来减少
    处置固定资产、
    无形资产和其他
    长期资产收回的
    现金净额
    1,190.00 -100.00% 本年度处置固定资产收回的现金
    净额减少
    购建固定资产、
    无形资产和其他
    长期资产支付的
    现金
    54,515.00 122,350.00 -55.44% 本年度购入固定资产减少
    吸收投资收到的
    现金
    124,950,000.00 -100.00% 本年度无其他投资者投入的资金
    偿还债务支付的
    现金
    23,750,000.00 196,250,000.00 -87.90% 本年度归还的银行借款减少
    8、、对公司未来发展的展望
    (1)行业发展趋势分析
    2010 年将是中国宏观经济环境极为复杂的一年,既要“保增长”、“调结构”,继承实施积极的财政
    政策和适度宽松的货币政策,又要管理好通货膨胀预期,稳定物价总水平,这将对房地产业的走向产
    生重大影响。房地产行业的相对宽松政策将逐渐收紧,预计未来房地产行业仍面临政策从紧的态势。
    (2)新年度的经营计划
    面对困难与挑战,公司将一如既往充分发挥自身优势积极应对。经初步测算,2010 年公司计划实
    现营业收入14 亿元,营业成本为12 亿元,主要措施和计划为:
    1)按期完成新梅太古城一期的后续各项工程,按照合同约定顺利履行该项目的销售和交付手续,
    实现销售资金的及时回笼;
    2)年内进行新梅共和城一期东块3-5 号房的预售并争取实现交房;
    3)积极寻求新的土地和项目储备,大力实施“走出去”战略,力争在上海及周边城市取得新项目,
    确保公司的可持续发展。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    17
    为实现上述经营目标,公司将不断完善各项管理制度,加强内部控制,不断加强成本费用管理,
    健全各项成本管理制度;在资金方面,不断通过各种融资手段筹集资金,解决发展中面临的资金需求;
    在人力资源和组织结构方面,加快建设适应公司发展需要的人才队伍,不断完善公司组织架构。
    (3) 公司是否编制并披露新年度的盈利预测:否
    9、资金需求、使用计划及来源情况
    2010 年度公司将加大土地和项目储备的力度,计划投入5 亿元以上资金用于土地储备,该等资金
    主要来源于销售回笼资金和公司自有资金。现有项目的开发除了自有资金以外,主要通过银行借款方
    式取得。公司将在合适时机考虑利用资本市场融资。
    公司是否披露过盈利预测或经营计划:否
    (二) 公司投资情况
    单位:万元
    报告期内投资额 0
    投资额增减变动数 -13,005
    上年同期投资额 13,005
    投资额增减幅度(%) -100
    1、募集资金使用情况
    报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    2、非募集资金项目情况
    报告期内,公司无非募集资金投资项目。
    (三) 陈述董事会对公司会计政策、会计估计变更、重大会计差错更正、重大遗漏信息补充以及业绩预
    告修正的原因及影响的讨论结果,以及对有关责任人采取的问责措施及处理结果
    报告期内,公司无会计政策、会计估计变更、重大会计差错更正、重大遗漏信息补充以及业绩预
    告修正。
    (四) 董事会日常工作情况
    1、董事会会议情况及决议内容
    会议届次 召开日期 决议内容
    决议刊登的信息披
    露报纸
    决议刊登的信
    息披露日期
    第四届董事会第
    十三次会议
    2009 年3 月5 日 《上海证券报》
    2009 年3 月7
    日
    第四届董事会第
    十四次会
    2009 年4 月20 日 《上海证券报》
    2009 年4 月21
    日
    第四届董事会第
    八次临时会议
    2009 年5 月19 日 《上海证券报》
    2009 年5 月20
    日
    第四届董事会第
    十五次会议
    2009 年8 月20 日 《上海证券报》
    2009 年8 月22
    日
    第四届董事会第
    十六次会议
    2009 年10 月27
    日
    《上海证券报》
    2009 年10 月28
    日
    第四届董事会第
    十七次会议
    2009 年11 月25
    日
    《上海证券报》
    2009 年11 月26
    日
    上述各次会议决议内容可在对应的信息披露报纸和上海证券交易所网站查询。
    2、董事会对股东大会决议的执行情况上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    18
    经公司2009 年6 月12 日召开的2008 年度股东大会审议通过,公司2008 年度不进行现金红利分
    配,也不进行股本转增。公司董事会严格执行股东大会决议,在2009 年度未进行现金红利分配,也未
    进行股本转增。
    3、董事会下设的审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履职情况汇总报告
    报告期内,公司董事会审计委员会在张余庆先生主持下,勤勉尽责,充分行使了对公司经营情况
    及财务审计、内控制度的制定和执行情况的监督检查职能,主要工作有:
    (1)组织制定了《董事会审计委员会年报工作规程》,为审计委员会更好地发挥年报审计监督职
    能提供了制度保证。
    (2)根据《公司内审制度》的要求指导公司审计部开展工作;
    (3)对公司2009 年度审计机构的聘任事项进行了决议并提交董事会审议;
    (4)在公司2009 年年报审计过程中积极履行监督职责,多次与公司沟通年报审计情况,与主审
    会计师见面并形成书面记录。
    4、董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告
    公司董事会目前尚未设立薪酬委员会。
    (五) 利润分配或资本公积金转增股本预案
    一、母公司净利润-2,860,580.29 元,不计提法定公益金。
    二、母公司净利润-2,860,580.29 元,加上母公司未分配利润年初数-52,704,985.44 元,2009 年
    末母公司未分配利润为-55,565,565.73 元。
    归属于上市公司股东的净利润16,874,674.08 元,加上归属于上市公司股东的未分配利润年初数
    249,186,527.44 元,2009 年末归属于上市公司股东的未分配利润为266,061,201.52 元
    三、公司本年度不进行现金红利分配,不进行股本转增。
    (六) 公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
    本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因未用于分红的资金留存公司的用途
    根据财政部(财会函[2000]7 号)《关于编制合并会
    计报告中利润分配问题的请示的复函》, “编制合并
    会计报表的公司,其利润分配以母公司的可分配利润
    为依据。合并会计报表中可供分配利润不能作为母公
    司实际分配利润的依据”。
    公司归属于上市公司股东的未分配利润将全
    部投入公司现有项目的开发。
    (七) 公司前三年分红情况
    单位:元 币种:人民币
    分红年度 现金分红的数额(含税)
    分红年度合并报表中归
    属于上市公司股东的净
    利润
    占合并报表中归属于上
    市公司股东的净利润的
    比率(%)
    2006 0 18,013,496.85 0
    2007 0 5,135,649.56 0
    2008 0 81,924,858.15 0
    (八) 公司外部信息使用人管理制度建立健全情况
    公司在《信息披露管理制度》中对外部信息使用人的权限和责任进行了相关规定,根据监管要求,
    公司已制订了专门的《外部信息使用人管理制度》,并在本次年报审议过程中一并提交董事会审议。
    (九) 其他披露事项
    无。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    19
    九、监事会报告
    (一) 监事会的工作情况
    召开会议的次数 5
    监事会会议情况 监事会会议议题
    2009 年3 月5 日召开第四届监事会第十次会议
    审议通过了《公司2008 年度监事会工作报告》、
    《公司2008 年年度报告及其摘要》
    2009 年4 月20 日召开第四届监事会第十一次会
    议
    审议通过了《公司2009 年第一季度报告》
    2009 年8 月20 日召开第四届监事会第十二次会
    议
    审议通过了《公司2009 年半年度报告》
    2009 年10 月27 日召开第四届监事会第十三次会
    议
    审议通过了《公司2009 年第三季度报告》
    2009 年11 月25 日召开第四届监会第十四次会议审议通过了《关于监事会换届选举的议案》
    报告期内,公司监事会通过召开监事会会议、列席公司各次董事会会议及股东大会等,参与公司
    重大经营决策讨论和重大经营方针的制定,并依据《公司法》和《公司章程》对公司的各项经营运行
    情况进行了有效监督,切实维护了公司和全体股东的利益。
    (二) 监事会对公司依法运作情况的独立意见
    报告期内,公司能够按照国家法律、法规和《公司章程》的规定,依法规范运作;公司董事会能
    够严格执行股东大会的各项决议和授权,决策程序合法;公司董事、高级管理人员执行公司职务时勤
    勉尽责、诚实守信,未发现有违反法律、法规、公司章程的规定或损害公司利益的行为。
    (三) 监事会对检查公司财务情况的独立意见
    公司各期财务报告均客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果。
    (四) 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
    报告期内,公司无募集资金使用事项。
    (五) 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
    报告期内,公司无收购出售资产情况。
    (六) 监事会对公司关联交易情况的独立意见
    报告期内,公司与控股股东之间的关联交易决策程序合规,各项关联交易公平、公正,价格公允,
    公司审议关联交易事项过程中,关联董事回避表决,未发现损害公司及股东利益的情形。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    20
    十、重要事项
    (一) 重大诉讼仲裁事项
    本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
    (二) 破产重整相关事项
    本年度公司无破产重整相关事项。
    (三) 公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
    1、证券投资情况
    序
    号
    证券品种
    证券代
    码
    证券简称
    最初投资成
    本(元)
    持有数量
    (股)
    期末账面价
    值
    (元)
    占期末
    证券总
    投资比
    例(%)
    报告期损益
    (元)
    1 申购新股 002330 得利斯 19,770.00 1,500.00 19,770.00 14.10 0
    2 申购新股 300042 朗科科技 19,500.00 500.00 19,500.00 13.91 0
    3 申购新股 300040 九洲电气 16,500.00 500.00 16,500.00 11.77 0
    4 申购新股 002333 罗普斯金 22,000.00 1,000.00 22,000.00 15.69 0
    5 申购新股 中化申购 43,440.00 8,000.00 43,440.00 30.98 0
    6 申购新股 300039 上海凯宝 19,000.00 500.00 19,000.00 13.55 0
    期末持有的其他证券投资 0 / 0 0 0
    报告期已出售证券投资损益 / / / / 462,552.36
    合计 140,210.00 / 140,210.00 100% 462,552.36
    2、买卖其他上市公司股份的情况
    报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额462,552.36 元。
    (四) 报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
    本年度公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
    (五) 报告期内公司重大关联交易事项
    1、其他重大关联交易
    根据公司2003 年5 月与上海兴盛实业发展(集团)有限公司签订的《商标使用许可协议》,公司
    将许可上海兴盛实业发展(集团)有限公司无偿使用“新梅”商标。
    (六) 重大合同及其履行情况
    1、为公司带来的利润达到公司本期利润总额10%以上(含10%)的托管、承包、租赁事项
    (1) 托管情况
    本年度公司无托管事项。
    (2) 承包情况
    本年度公司无承包事项。
    (3) 租赁情况
    本年度公司无租赁事项。
    2、担保情况
    单位:万元 币种:人民币
    公司对外担保情况(不包括对控股子公司的担保)
    报告期内担保发生额合计(不包括对子公司的担保) 0
    报告期末担保余额合计(A)(不包括对子公司的担
    保)
    0
    公司对控股子公司的担保情况
    报告期内对子公司担保发生额合计 1,375上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    21
    报告期末对子公司担保余额合计(B) 0
    公司担保总额情况(包括对控股子公司的担保)
    担保总额(A+B) 0
    担保总额占公司净资产的比例(%) 0
    新梅房产向华夏银行上海分行借入短期人民币1,875 万元,该笔借款以上海兴盛实业发展(集团)有
    限公司名下的报春路305-363 号,435-479 号,沪闵路6666 弄25 号,龙茗路4-14 室,18-28 室
    商铺作为抵押物,抵押物评估价值为15,279 万元。除提供上述资产抵押外,同时由上海新梅置业有限
    公司及上海兴盛实业发展(集团)有限公司共同提供担保。至2009 年12 月31 日,该笔借款已由新梅房
    产全部归还。
    3、委托理财情况
    本年度公司无委托理财事项。
    4、其他重大合同
    本年度公司无其他重大合同。
    (七) 承诺事项履行情况
    1、公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
    承诺事项 承诺内容 履行情况
    股改承诺
    公司控股股东上海兴盛实业发展(集团)有限公司
    股改时承诺:其所持上海新梅股份自股权分置改革
    方案实施之日起,在十二个月内不上市交易或转
    让;在前项规定期满后,在二十四个月内不通过上
    海证券交易所挂牌交易出售。在以上期间过后的十
    二个月内,当上海新梅股价低于10.00 元/股时(若
    自股权分置改革方案实施之日起至出售股份期间
    有派息、送股、资本公积转赠股本等除权事宜,应
    对该价格进行除权处理),不通过上海证券交易所
    挂牌交易方式出售所持有的原非流通股股份。
    报告期内,控股股东未发生违
    反承诺出售股票的情况。
    (八) 聘任、解聘会计师事务所情况
    是否改聘会计师事务所: 否
    现聘任
    境内会计师事务所名称 立信会计师事务所有限公司
    境内会计师事务所审计年限 7 年
    (九) 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况
    无。
    (十) 其他重大事项的说明
    本年度公司无其他重大事项。
    (十一) 信息披露索引
    事项 刊载的报刊名称及版面 刊载日期 刊载的互联网网站及检索路径
    业绩预告修正公告 《上海证券报》第C7 版 2009 年1 月23 日 www.sse.com.cn
    2008 年度报告摘要 《上海证券报》第22 版 2009 年3 月7 日 www.sse.com.cn
    第四届董事会第十
    三次会议决议公告
    《上海证券报》第22 版 2009 年3 月7 日 www.sse.com.cn
    第四届监事会第十
    次会议决议公告
    《上海证券报》第22 版 2009 年3 月7 日 www.sse.com.cn
    澄清公告 《上海证券报》第C42 版 2009 年3 月24 日 www.sse.com.cn上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    22
    2009 年第一季度报
    告
    《上海证券报》第C6 版 2009 年4 月21 日 www.sse.com.cn
    第四届董事会第十
    四次会议决议公告
    《上海证券报》第C6 版 2009 年4 月21 日 www.sse.com.cn
    第四届董事会第八
    次临时会议决议公
    告
    《上海证券报》第C7 版 2009 年5 月20 日 www.sse.com.cn
    关于召开2008 年度
    股东大会的通知
    《上海证券报》第C7 版 2009 年5 月20 日 www.sse.com.cn
    关于变更股权分置
    改革保荐代表人的
    公告
    《上海证券报》第C11 版 2009 年6 月9 日 www.sse.com.cn
    2008 年度股东大会
    决议公告
    《上海证券报》第16 版 2009 年6 月13 日 www.sse.com.cn
    2009 年半年度报告
    摘要
    《上海证券报》第44 版 2009 年8 月22 日 www.sse.com.cn
    第四届董事会第十
    五次会议决议公告
    《上海证券报》第44 版 2009 年8 月22 日 www.sse.com.cn
    关于举行2009 年度
    网上投资者交流会
    的公告
    《上海证券报》第C8 版 2009 年8 月26 日 www.sse.com.cn
    2009 年第三季度报
    告
    《上海证券报》第B15 版 2009 年10 月28 日www.sse.com.cn
    第四届董事会第十
    七次会议决议公告
    《上海证券报》第B16 版 2009 年11 月26 日www.sse.com.cn
    第四届监事会第十
    四次会议决议公告
    《上海证券报》第B16 版 2009 年11 月26 日www.sse.com.cn上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    23
    十一、财务会计报告
    公司年度财务报告已经立信会计师事务所有限公司注册会计师刘桢、王姝珍审计,并出具了标准
    无保留意见的审计报告。
    (一) 审计报告
    审计报告
    信会师报字(2010)第11215 号
    我们审计了后附的上海新梅置业股份有限公司(以下简称贵公司)财务报表,包括2009 年12 月
    31 日的资产负债表和合并资产负债表、2009 年度的利润表和合并利润表、2009 年度的现金流量表和
    合并现金流量表、2009 年度的所有者权益变动表和合并所有者权益变动表以及财务报表附注。
    按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括:(1)设计、实施
    和维护与财务报表编制相关的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报;(2)
    选择和运用恰当的会计政策;(3)作出合理的会计估计。
    我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
    准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范,计划和实施审计
    工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
    于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估
    时,我们考虑与财务报表编制相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有
    效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评
    价财务报表的总体列报。
    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
    我们认为,贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制,在所有重大方面公允反映了贵公
    司2009 年12 月31 日的财务状况以及2009 年度的经营成果和现金流量。
    立信会计师事务所有限公司
    中国注册会计师:刘桢、王姝珍
    上海市黄浦区南京东路61 号4 楼
    2010 年4 月16 日上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    24
    (二) 财务报表
    合并资产负债表
    2009 年12 月31 日
    编制单位:上海新梅置业股份有限公司
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 期末余额 年初余额
    流动资产:
    货币资金 97,572,449.78 176,962,865.51
    结算备付金
    拆出资金
    交易性金融资产 140,210.00
    应收票据
    应收账款 209,206.64
    预付款项 3,665,969.78 32,881,256.58
    应收保费
    应收分保账款
    应收分保合同准备金
    应收利息
    应收股利
    其他应收款 2,695,658.51 2,151,263.60
    买入返售金融资产
    存货 1,664,000,840.66 1,521,281,592.18
    一年内到期的非流动
    资产
    其他流动资产
    流动资产合计 1,768,284,335.37 1,733,276,977.87
    非流动资产:
    发放委托贷款及垫款
    可供出售金融资产
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资 2,000,000.00 2,000,000.00
    投资性房地产 124,507,411.50 128,004,293.74
    固定资产 14,774,622.21 15,268,484.02
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产
    开发支出
    商誉上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    25
    长期待摊费用
    递延所得税资产 203,277.27 161,151.17
    其他非流动资产
    非流动资产合计 141,485,310.98 145,433,928.93
    资产总计 1,909,769,646.35 1,878,710,906.80
    流动负债:
    短期借款 13,750,000.00
    向中央银行借款
    吸收存款及同业存放
    拆入资金
    交易性金融负债
    应付票据
    应付账款 259,871,428.38 196,554,334.01
    预收款项 1,042,205.28 50,143,681.00
    卖出回购金融资产款
    应付手续费及佣金
    应付职工薪酬 765,984.47 768,266.07
    应交税费 32,381,815.58 23,776,322.18
    应付利息
    应付股利
    其他应付款 14,869,356.92 1,430,387.33
    应付分保账款
    保险合同准备金
    代理买卖证券款
    代理承销证券款
    一年内到期的非流动
    负债
    10,000,000.00 10,000,000.00
    其他流动负债
    流动负债合计 318,930,790.63 296,422,990.59
    非流动负债:
    长期借款 800,000,000.00 810,000,000.00
    应付债券
    长期应付款
    专项应付款
    预计负债
    递延所得税负债
    其他非流动负债
    非流动负债合计 800,000,000.00 810,000,000.00
    负债合计 1,118,930,790.63 1,106,422,990.59
    所有者权益(或股东权
    益):
    实收资本(或股本) 247,990,600.00 247,990,600.00上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    26
    资本公积 6,930,220.27 6,930,220.27
    减:库存股
    专项储备
    盈余公积 5,055,751.73 5,055,751.73
    一般风险准备
    未分配利润 266,061,201.52 249,186,527.44
    外币报表折算差额
    归属于母公司所有者
    权益合计
    526,037,773.52 509,163,099.44
    少数股东权益 264,801,082.20 263,124,816.77
    所有者权益合计 790,838,855.72 772,287,916.21
    负债和所有者权益
    总计
    1,909,769,646.35 1,878,710,906.80
    法定代表人:张静静 主管会计工作负责人:赵擎麾 会计机构负责人:周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    27
    母公司资产负债表
    2009 年12 月31 日
    编制单位:上海新梅置业股份有限公司
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 期末余额 年初余额
    流动资产:
    货币资金 2,568,904.54 320,257.15
    交易性金融资产
    应收票据
    应收账款
    预付款项
    应收利息
    应收股利
    其他应收款 1,794,600.00
    存货
    一年内到期的非流动
    资产
    其他流动资产
    流动资产合计 4,363,504.54 320,257.15
    非流动资产:
    可供出售金融资产
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资 422,402,412.64 422,402,412.64
    投资性房地产
    固定资产 11,385.95 16,013.63
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产
    开发支出
    商誉
    长期待摊费用
    递延所得税资产
    其他非流动资产
    非流动资产合计 422,413,798.59 422,418,426.27
    资产总计 426,777,303.13 422,738,683.42
    流动负债:
    短期借款
    交易性金融负债
    应付票据上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    28
    应付账款
    预收款项
    应付职工薪酬 206,501.58 207,301.58
    应交税费
    应付利息
    应付股利
    其他应付款 222,159,795.28 215,259,795.28
    一年内到期的非流动
    负债
    其他流动负债
    流动负债合计 222,366,296.86 215,467,096.86
    非流动负债:
    长期借款
    应付债券
    长期应付款
    专项应付款
    预计负债
    递延所得税负债
    其他非流动负债
    非流动负债合计
    负债合计 222,366,296.86 215,467,096.86
    所有者权益(或股东权
    益):
    实收资本(或股本) 247,990,600.00 247,990,600.00
    资本公积 6,930,220.27 6,930,220.27
    减:库存股
    专项储备
    盈余公积 5,055,751.73 5,055,751.73
    一般风险准备
    未分配利润 -55,565,565.73 -52,704,985.44
    所有者权益(或股东权益)
    合计
    204,411,006.27 207,271,586.56
    负债和所有者权益
    (或股东权益)总计
    426,777,303.13 422,738,683.42
    法定代表人:张静静 主管会计工作负责人:赵擎麾 会计机构负责人:周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    29
    合并利润表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、营业总收入 187,596,980.40 511,336,270.64
    其中:营业收入 187,596,980.40 511,336,270.64
    利息收入
    已赚保费
    手续费及佣金收入
    二、营业总成本 149,383,988.69 396,528,866.72
    其中:营业成本 123,431,868.94 346,453,837.53
    利息支出
    手续费及佣金支出
    退保金
    赔付支出净额
    提取保险合同准备金净额
    保单红利支出
    分保费用
    营业税金及附加 12,042,415.60 32,650,294.35
    销售费用 1,051,919.40 847,300.70
    管理费用 12,780,110.44 15,914,604.87
    财务费用 -152,175.80 839,169.03
    资产减值损失 229,850.11 -176,339.76
    加:公允价值变动收益(损失以
    “-”号填列)
    投资收益(损失以“-”号填
    列)
    462,552.36
    其中:对联营企业和合营企
    业的投资收益
    汇兑收益(损失以“-”号填
    列)
    三、营业利润(亏损以“-”号填列) 38,675,544.07 114,807,403.92
    加:营业外收入 14,298.00 51,777.01
    减:营业外支出 108,440.00 770,188.46
    其中:非流动资产处置损失 9,088.39
    四、利润总额(亏损总额以“-”号
    填列)
    38,581,402.07 114,088,992.47
    减:所得税费用 20,030,462.56 30,926,231.87
    五、净利润(净亏损以“-”号填列) 18,550,939.51 83,162,760.60
    归属于母公司所有者的净利润 16,874,674.08 81,924,858.15
    少数股东损益 1,676,265.43 1,237,902.45
    六、每股收益:
    (一)基本每股收益 0.07 0.33上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    30
    (二)稀释每股收益 0.07 0.33
    七、其他综合收益
    八、综合收益总额 18,550,939.51 83,162,760.60
    归属于母公司所有者的综合收益
    总额
    16,874,674.08 81,924,858.15
    归属于少数股东的综合收益总额 1,676,265.43 1,237,902.45
    法定代表人:张静静 主管会计工作负责人:赵擎麾 会计机构负责人:周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    31
    母公司利润表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、营业收入
    减:营业成本
    营业税金及附加
    销售费用
    管理费用 2,865,548.68 2,348,330.22
    财务费用 -12,528.39 -1,889.38
    资产减值损失 5,400.00 -104,621.56
    加:公允价值变动收益(损失以
    “-”号填列)
    投资收益(损失以“-”号
    填列)
    其中:对联营企业和合营
    企业的投资收益
    二、营业利润(亏损以“-”号填列) -2,858,420.29 -2,241,819.28
    加:营业外收入
    减:营业外支出 2,160.00 252,644.49
    其中:非流动资产处置损失 2,644.49
    三、利润总额(亏损总额以“-”号
    填列)
    -2,860,580.29 -2,494,463.77
    减:所得税费用 -13,599.94
    四、净利润(净亏损以“-”号填列) -2,860,580.29 -2,480,863.83
    五、每股收益:
    (一)基本每股收益 -0.01 -0.01
    (二)稀释每股收益 -0.01 -0.01
    六、其他综合收益
    七、综合收益总额 -2,860,580.29 -2,480,863.83
    法定代表人:张静静 主管会计工作负责人:赵擎麾 会计机构负责人:周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    32
    合并现金流量表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、经营活动产生的现金
    流量:
    销售商品、提供劳务
    收到的现金
    138,285,668.53 284,898,767.13
    客户存款和同业存放
    款项净增加额
    向中央银行借款净增
    加额
    向其他金融机构拆入
    资金净增加额
    收到原保险合同保费
    取得的现金
    收到再保险业务现金
    净额
    保户储金及投资款净
    增加额
    处置交易性金融资产
    净增加额
    收取利息、手续费及
    佣金的现金
    拆入资金净增加额
    回购业务资金净增加
    额
    收到的税费返还
    收到其他与经营活动
    有关的现金
    14,204,909.21 72,576,522.46
    经营活动现金流入
    小计
    152,490,577.74 357,475,289.59
    购买商品、接受劳务
    支付的现金
    115,887,705.40 629,725,071.50
    客户贷款及垫款净增
    加额
    存放中央银行和同业
    款项净增加额
    支付原保险合同赔付
    款项的现金
    支付利息、手续费及
    佣金的现金
    支付保单红利的现金上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    33
    支付给职工以及为职
    工支付的现金
    6,943,756.08 8,109,305.14
    支付的各项税费 24,493,197.55 59,558,954.65
    支付其他与经营活动
    有关的现金
    6,452,851.55 100,162,158.16
    经营活动现金流出
    小计
    153,777,510.58 797,555,489.45
    经营活动产生的
    现金流量净额
    -1,286,932.84 -440,080,199.86
    二、投资活动产生的现金
    流量:
    收回投资收到的现金 1,440,977.36
    取得投资收益收到的
    现金
    处置固定资产、无形
    资产和其他长期资产收回
    的现金净额
    1,190.00
    处置子公司及其他营
    业单位收到的现金净额
    收到其他与投资活动
    有关的现金
    投资活动现金流入
    小计
    1,440,977.36 1,190.00
    购建固定资产、无形
    资产和其他长期资产支付
    的现金
    54,515.00 122,350.00
    投资支付的现金 1,118,635.00
    质押贷款净增加额
    取得子公司及其他营
    业单位支付的现金净额
    支付其他与投资活动
    有关的现金
    投资活动现金流出
    小计
    1,173,150.00 122,350.00
    投资活动产生的
    现金流量净额
    267,827.36 -121,160.00
    三、筹资活动产生的现金
    流量:
    吸收投资收到的现金 124,950,000.00
    其中:子公司吸收少
    数股东投资收到的现金
    124,950,000.00
    取得借款收到的现金 718,750,000.00
    发行债券收到的现金上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    34
    收到其他与筹资活动
    有关的现金
    筹资活动现金流入
    小计
    843,700,000.00
    偿还债务支付的现金 23,750,000.00 196,250,000.00
    分配股利、利润或偿
    付利息支付的现金
    54,621,310.25 45,855,368.73
    其中:子公司支付给
    少数股东的股利、利润
    支付其他与筹资活动
    有关的现金
    筹资活动现金流出
    小计
    78,371,310.25 242,105,368.73
    筹资活动产生的
    现金流量净额
    -78,371,310.25 601,594,631.27
    四、汇率变动对现金及现
    金等价物的影响
    五、现金及现金等价物净
    增加额
    -79,390,415.73 161,393,271.41
    加:期初现金及现金
    等价物余额
    176,842,865.51 15,449,594.10
    六、期末现金及现金等价
    物余额
    97,452,449.78 176,842,865.51
    法定代表人:张静静 主管会计工作负责人:赵擎麾 会计机构负责人:周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    35
    母公司现金流量表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目 附注 本期金额 上期金额
    一、经营活动产生的现金
    流量:
    销售商品、提供劳务
    收到的现金
    收到的税费返还
    收到其他与经营活动
    有关的现金
    5,115,343.63 132,381,308.80
    经营活动现金流入
    小计
    5,115,343.63 132,381,308.80
    购买商品、接受劳务
    支付的现金
    支付给职工以及为职
    工支付的现金
    1,581,128.00 1,525,976.09
    支付的各项税费
    支付其他与经营活动
    有关的现金
    1,285,403.00 1,062,112.75
    经营活动现金流出
    小计
    2,866,531.00 2,588,088.84
    经营活动产生的
    现金流量净额
    2,248,812.63 129,793,219.96
    二、投资活动产生的现金
    流量:
    收回投资收到的现金
    取得投资收益收到的
    现金
    处置固定资产、无形
    资产和其他长期资产收回
    的现金净额
    280.00
    处置子公司及其他营
    业单位收到的现金净额
    收到其他与投资活动
    有关的现金
    投资活动现金流入
    小计
    280.00
    购建固定资产、无形
    资产和其他长期资产支付
    的现金
    投资支付的现金 130,050,000.00
    取得子公司及其他营上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    36
    业单位支付的现金净额
    支付其他与投资活动
    有关的现金
    投资活动现金流出
    小计
    130,050,000.00
    投资活动产生的
    现金流量净额
    -130,049,720.00
    三、筹资活动产生的现金
    流量:
    吸收投资收到的现金
    取得借款收到的现金
    收到其他与筹资活动
    有关的现金
    筹资活动现金流入
    小计
    偿还债务支付的现金
    分配股利、利润或偿
    付利息支付的现金
    165.24
    支付其他与筹资活动
    有关的现金
    筹资活动现金流出
    小计
    165.24
    筹资活动产生的
    现金流量净额
    -165.24
    四、汇率变动对现金及现
    金等价物的影响
    五、现金及现金等价物净
    增加额
    2,248,647.39 -256,500.04
    加:期初现金及现金
    等价物余额
    300,257.15 556,757.19
    六、期末现金及现金等价
    物余额
    2,548,904.54 300,257.15
    法定代表人:张静静 主管会计工作负责人:赵擎麾 会计机构负责人:周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    37
    合并所有者权益变动表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    本期金额
    归属于母公司所有者权益
    项目
    实收资本(或股
    本)
    资本公积
    减:库
    存股
    专项储备盈余公积
    一般风
    险准备
    未分配利润 其他
    少数股东权益 所有者权益合计
    一、上年年末
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 249,186,527.44 263,124,816.77 772,287,916.21
    加:会
    计政策变更
    前
    期差错更正
    其
    他
    二、本年年初
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 249,186,527.44 263,124,816.77 772,287,916.21
    三、本期增减
    变动金额(减
    少以“-”号
    填列)
    16,874,674.08 1,676,265.43 18,550,939.51
    (一)净利润 16,874,674.08 1,676,265.43 18,550,939.51
    (二)其他综
    合收益
    上述(一)和
    (二)小计
    16,874,674.08 1,676,265.43 18,550,939.51
    (三)所有者
    投入和减少
    资本
    1.所有者投
    入资本
    2.股份支付
    计入所有者
    权益的金额上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    38
    3.其他
    (四)利润分
    配
    1.提取盈余
    公积
    2.提取一般
    风险准备
    3.对所有者
    (或股东)的
    分配
    4.其他
    (五)所有者
    权益内部结
    转
    1.资本公积
    转增资本(或
    股本)
    2.盈余公积
    转增资本(或
    股本)
    3.盈余公积
    弥补亏损
    4.其他
    (六)专项储
    备
    1.本期提取
    2.本期使用
    四、本期期末
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 266,061,201.52 264,801,082.20 790,838,855.72
    单位:元 币种:人民币
    上年同期金额
    归属于母公司所有者权益
    项目
    实收资本(或股
    本)
    资本公积
    减:
    库存
    股
    专
    项
    储
    盈余公积
    一
    般
    风
    未分配利润 其他
    少数股东权益 所有者权益合计上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    39
    备险
    准
    备
    一、上年年末余
    额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 167,261,669.29 136,936,914.32 564,175,155.61
    加:
    会计政策变更
    前期
    差错更正
    其他
    二、本年年初余
    额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 167,261,669.29 136,936,914.32 564,175,155.61
    三、本期增减变
    动金额(减少以
    “-”号填列)
    81,924,858.15 126,187,902.45 208,112,760.60
    (一)净利润 81,924,858.15 1,237,902.45 83,162,760.60
    (二)其他综合
    收益
    上述(一)和(二)
    小计
    81,924,858.15 1,237,902.45 83,162,760.60
    (三)所有者投
    入和减少资本
    124,950,000.00 124,950,000.00
    1.所有者投入资
    本
    124,950,000.00 124,950,000.00
    2.股份支付计入
    所有者权益的金
    额
    3.其他
    (四)利润分配
    1.提取盈余公积
    2.提取一般风险上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    40
    准备
    3.对所有者(或
    股东)的分配
    4.其他
    (五)所有者权
    益内部结转
    1.资本公积转增
    资本(或股本)
    2.盈余公积转增
    资本(或股本)
    3.盈余公积弥补
    亏损
    4.其他
    (六)专项储备
    1.本期提取
    2.本期使用
    四、本期期末余
    额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 249,186,527.44 263,124,816.77 772,287,916.21
    法定代表人:张静静 主管会计工作负责人:赵擎麾 会计机构负责人:周琪俊
    母公司所有者权益变动表
    2009 年1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    本期金额
    项目 实收资本(或股
    本)
    资本公积
    减:库
    存股
    专项储备盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
    一、上年年末
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -52,704,985.44 207,271,586.56
    加:会计
    政策变更
    前
    期差错更正上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    41
    其
    他
    二、本年年初
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -52,704,985.44 207,271,586.56
    三、本期增减
    变动金额(减
    少以“-”号
    填列)
    -2,860,580.29 -2,860,580.29
    (一)净利润 -2,860,580.29 -2,860,580.29
    (二)其他综
    合收益
    上述(一)和
    (二)小计
    -2,860,580.29 -2,860,580.29
    (三)所有者
    投入和减少资
    本
    1.所有者投入
    资本
    2.股份支付计
    入所有者权益
    的金额
    3.其他
    (四)利润分
    配
    1.提取盈余公
    积
    2.提取一般风
    险准备
    3.对所有者
    (或股东)的
    分配
    4.其他上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    42
    (五)所有者
    权益内部结转
    1.资本公积转
    增资本(或股
    本)
    2.盈余公积转
    增资本(或股
    本)
    3.盈余公积弥
    补亏损
    4.其他
    (六)专项储
    备
    1.本期提取
    2.本期使用
    四、本期期末
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -55,565,565.73 204,411,006.27
    单位:元 币种:人民币
    上年同期金额
    项目 实收资本(或股
    本)
    资本公积
    减:库
    存股
    专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
    一、上年年末
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -50,224,121.61 209,752,450.39
    加:会
    计政策变更
    前
    期差错更正
    其上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    43
    他
    二、本年年初
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -50,224,121.61 209,752,450.39
    三、本期增减
    变动金额(减
    少以“-”号
    填列)
    -2,480,863.83 -2,480,863.83
    (一)净利润 -2,480,863.83 -2,480,863.83
    (二)其他综
    合收益
    上述(一)和
    (二)小计
    -2,480,863.83 -2,480,863.83
    (三)所有者
    投入和减少
    资本
    1.所有者投
    入资本
    2.股份支付
    计入所有者
    权益的金额
    3.其他
    (四)利润分
    配
    1.提取盈余
    公积
    2.提取一般
    风险准备
    3.对所有者
    (或股东)的
    分配
    4.其他
    (五)所有者上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    44
    权益内部结
    转
    1.资本公积
    转增资本(或
    股本)
    2.盈余公积
    转增资本(或
    股本)
    3.盈余公积
    弥补亏损
    4.其他
    (六)专项储
    备
    1.本期提取
    2.本期使用
    四、本期期末
    余额
    247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -52,704,985.44 207,271,586.56
    法定代表人:张静静 主管会计工作负责人:赵擎麾 会计机构负责人:周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    45
    (三) 公司概况
    上海新梅置业股份有限公司(以下简称“公司”)更名前系上海港机股份有限公司。一九九六年
    八月经批准改制为股份有限公司,并在上海证券交易所上市,所属行业为房地产类。
    公司于2005 年11 月实施了股权分置改革,公司非流通股股东上海兴盛实业发展(集团)有限公
    司为获得所持有的公司非流通股上市流通权,向方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每10 股支
    付2.7 股股票对价,实际共计支付22,394,411 股。实施上述送股对价后,公司股份总数不变,股份结
    构发生相应变化。股权分置改革后,股本总额为24,799.06 万元,其中:有限售条件的境内法人持股
    为14,265.6189 万元,占股份总数的57.52%,无限售条件流通股份为10,533.4411 万元,占股份总数
    的42.48 %。2008 年12 月1 日前述由股权分置改革形成的有限售条件的流通股全部上市流通。
    截至2009 年12 月31 日,本公司累计发行股本总数24,799.06 万股,公司注册资本为24,799.06
    万元,经营范围为:房地产开发与经营,物业管理,建筑装潢,实业投资、资产经营,国内贸易(除
    专项审批),咨询服务(上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营)。主要产品为住宅及商业房产。
    公司注册地: 浦东新区浦东南路3500 号,总部办公地:上海市天目中路585 号。
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错:
    1、财务报表的编制基础:
    公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照《企业会计准则—基本准则》和其他
    各项会计准则及其他相关规定进行确认和计量,在此基础上编制财务报表。
    2、遵循企业会计准则的声明:
    公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、
    经营成果、现金流量等有关信息。
    3、会计期间:
    本公司会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
    4、记账本位币:
    本公司的记账本位币为人民币。
    5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
    1、 同一控制下企业合并
    本公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合并方的账面价值计量。在合并中取得
    的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积,资本
    公积不足冲减的,调整留存收益。
    本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用,包括为进行企业合并而支付的审计费用、评
    估费用、法律服务费等,于发生时计入当期损益。
    企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等,抵减权益性证券溢价收入,溢价收入不足冲
    减的,冲减留存收益。
    被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的,本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整,
    在此基础上按照企业会计准则规定确认。
    2、 非同一控制下的企业合并
    本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公允价
    值与其账面价值的差额,计入当期损益。
    本公司在购买日对合并成本进行分配。
    本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉;
    合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,计入当期损益。
    企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产(不仅限于被购买方原已确认的资产),
    其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的,单独确认并按公允价值计量;公
    允价值能够可靠计量的无形资产,单独确认为无形资产并按公允价值计量;取得的被购买方除或有负
    债以外的其他各项负债,履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可靠计量的,上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
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    单独确认并按照公允价值计量;取得的被购买方或有负债,其公允价值能可靠计量的,单独确认为负
    债并按照公允价值计量。
    6、合并财务报表的编制方法:
    (1) 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定,所有子公司均纳入合并财务报表。
    所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致,如子公司
    采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并财务报表时,按本公司的会计政策、会计
    期间进行必要的调整。
    合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,按照权益法调整对子公
    司的长期股权投资后,由本公司编制。
    合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、
    合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
    子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成
    的余额,若公司章程或协议未规定少数股东有义务承担的,该余额冲减本公司的所有者权益;若公司
    章程或协议规定由少数股东承担的,该余额冲减少数股东权益。
    在报告期内,若因同一控制下企业合并增加子公司的,则调整合并资产负债表的期初数;将子公
    司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;将子公司合并当期期初至报告期末
    的现金流量纳入合并现金流量表。
    在报告期内,若因非同一控制下企业合并增加子公司的,则不调整合并资产负债表期初数;将子
    公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;该子公司自购买日至报告期末的现金
    流量纳入合并现金流量表。
    在报告期内,本公司处置子公司,则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表;
    该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
    7、现金及现金等价物的确定标准:
    在编制现金流量表时,将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限
    短(从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投
    资,确定为现金等价物.
    8、外币业务和外币报表折算:
    1、 外币业务
    外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
    外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,除属于与购建符合资
    本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外,均计入当期
    损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其记账本位
    币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折算,由此产生的汇
    兑差额计入当期损益或资本公积。
    2、 外币财务报表的折算
    资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益项目除“未分
    配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,采用交易发生
    日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表所有者权益项目下单
    独列示。
    处置境外经营时,将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报表
    折算差额,自所有者权益项目转入处置当期损益;部分处置境外经营的,按处置的比例计算处置部分
    的外币财务报表折算差额,转入处置当期损益。
    9、金融工具:
    金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
    1、 金融工具的分类
    管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的,将其划分为:以公允价值计量且其变动计
    入当期损益的金融资产或金融负债,包括交易性金融资产或金融负债(和直接指定为以公允价值计量上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
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    且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债);持有至到期投资;应收款项;可供出售金融资产;
    其他金融负债等。
    2、 金融工具的确认依据和计量方法
    (1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(金融负债)
    取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)作
    为初始确认金额,相关的交易费用计入当期损益。
    持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益,期末将公允价值变动计入当期损益。
    处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公允价值变动损益。
    (2)持有至到期投资
    取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始确认
    金额。
    持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入,计入投资收益。实际利率在取得时确定,
    在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
    处置时,将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
    (3)应收款项
    公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报
    价的债务工具的债权,包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款、长期应收款等,以向购货
    方应收的合同或协议价款作为初始确认金额;具有融资性质的,按其现值进行初始确认。
    收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
    (4)可供出售金融资产
    取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息)和
    相关交易费用之和作为初始确认金额。
    持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入
    资本公积(其他资本公积)。
    处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将原直接计入
    所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入投资损益。
    (5)其他金融负债
    按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
    3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
    公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方,则终
    止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则不终止确认该金融资产。
    在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形式的原则。公司将金融
    资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的,将下列两项
    金额的差额计入当期损益:
    (1)所转移金融资产的账面价值;
    (2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资
    产为可供出售金融资产的情形)之和。
    金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确认部分和
    未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当期损益:
    (1)终止确认部分的账面价值;
    (2)终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
    的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
    金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确认为一项金融负债。
    4、 金融负债终止确认条件
    金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一部分;本公司若与
    债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融负债的合同条
    款实质上不同的,则终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。
    对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融负债或其一部分,
    同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
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    金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转出的非现金
    资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
    本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值,将
    该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非
    现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
    5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
    本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价。
    6、 金融资产(不含应收款项)减值准备计提
    (1)可供出售金融资产的减值准备:
    期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素后,预期这种
    下降趋势属于非暂时性的,就认定其已发生减值,将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累
    计损失一并转出,确认减值损失。
    (2)持有至到期投资的减值准备:
    持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
    10、应收款项:
    (1) 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法:
    单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准
    单项金额重大的具体标准为:应收款项余额在
    2,000 万元以上。
    单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
    单独进行减值测试,按预计未来现金流量现值低
    于其账面价值的差额计提坏账准备,计入当期损
    益。
    (2) 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确定依据、计
    提方法:
    信用风险特征组合的确定依据
    信用风险特征组合的确定依据:账龄在3 年以上(不含3 年)且金
    额不属于重大的应收款项。
    根据信用风险特征组合确定的计提方法
    账龄分析法
    账龄分析法
    账龄 应收账款计提比例说明 其他应收款计提比例说明
    1 年以内(含1 年) 0.3% 0.3%
    1-2 年 10% 10%
    2-3 年 20% 20%
    3 年以上 50% 50%
    3-4 年 50% 50%
    4-5 年 50% 50%
    5 年以上 100% 100%
    计提坏账准备的说明
    合并范围内的应收款项根据年末应收款项余额的0.3%计提坏账准
    备。
    11、存货:
    (1) 存货的分类
    存货分类为:开发成本、开发产品等。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
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    (2) 发出存货的计价方法
    加权平均法
    (3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
    期末对存货进行全面清查后,按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
    期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
    以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备
    金额内转回,转回的金额计入当期损益。
    (4) 存货的盘存制度
    永续盘存制
    (5) 低值易耗品和包装物的摊销方法
    1) 低值易耗品
    一次摊销法
    2) 包装物
    一次摊销法
    12、长期股权投资:
    (1) 初始投资成本确定
    (1)企业合并形成的长期股权投资
    同一控制下的企业合并:公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证
    券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始
    投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额,调整资本公积;资本公积不足冲
    减的,调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用,包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、
    法律服务费用等,于发生时计入当期损益。
    非同一控制下的企业合并:合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
    发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,以及为企业合并而发生的各项直接相关费用。
    通过多次交换交易分步实现的企业合并,合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影
    响合并成本的未来事项作出约定的,购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额
    能够可靠计量的,也计入合并成本。
    (2)其他方式取得的长期股权投资
    以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
    以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
    投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股
    利或利润)作为初始投资成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。
    在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下,非
    货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本,除非有确凿
    证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面价
    值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
    通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
    (2) 后续计量及损益确认方法
    (1)后续计量
    公司对子公司的长期股权投资,采用成本法核算,编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
    对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长
    期股权投资,采用成本法核算。
    对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。初始投资成本大于投
    资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权投资的初始投资成本;初
    始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,计入当期损益。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
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    被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理:对于被投资单位除净损益以外所有者权益
    的其他变动,在持股比例不变的情况下,公司按照持股比例计算应享有或承担的部分,调整长期股权
    投资的账面价值,同时增加或减少资本公积(其他资本公积)。
    (2)损益确认
    成本法下,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,
    公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
    权益法下,在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首先,冲减长
    期股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,以其他实质上构成对被投资
    单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失,冲减长期应收项目等的账面价值。最后,经
    过上述处理,按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的,按预计承担的义务确认预计负债,计
    入当期投资损失。
    被投资单位以后期间实现盈利的,公司在扣除未确认的亏损分担额后,按与上述相反的顺序处理,
    减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投
    资的账面价值,同时确认投资收益。
    (3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
    按照合同约定对某项经济活动所共有的控制,仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需
    要分享控制权的投资方一致同意时存在,则视为与其他方对被投资单位实施共同控制;对一个企业的
    财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定,则
    视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响。
    (4) 减值测试方法及减值准备计提方法
    重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资,其减值损失
    是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额进行
    确定。
    除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资,如果可收回金额的计量结果
    表明,该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的,将差额确认为减值损失。
    因企业合并形成的商誉,无论是否存在减值迹象,每年都进行减值测试。
    长期股权投资减值损失一经确认,不再转回。
    13、投资性房地产:
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用
    权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
    公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产-出租用建筑
    物采用与本公司固定资产相同的折旧政策,出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策。
    公司对存在减值迹象的,估计其可收回金额,可收回金额低于其账面价值的,确认相应的减值损
    失。
    投资性房地产减值损失一经确认,不再转回。
    14、固定资产:
    (1) 固定资产确认条件、计价和折旧方法:
    固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一年,单位价值
    较高的有形资产。
    固定资产以取得时的实际成本入账,并从其达到预定可使用状态的次月起,采用直线法(年限平均
    法)提取折旧。
    (2) 各类固定资产的折旧方法:
    类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
    房屋及建筑物 40 年 5 2.375
    机器设备 5 年 5 19
    电子设备 5 年 5 19
    运输设备 5 年 5 19上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
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    (3) 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
    公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
    固定资产存在减值迹象的,估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费
    用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
    当固定资产的可收回金额低于其账面价值的,将固定资产的账面价值减记至可收回金额,减记的
    金额确认为固定资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的固定资产减值准备。
    固定资产减值损失确认后,减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整,以使该固定资产在剩余
    使用寿命内,系统地分摊调整后的固定资产账面价值(扣除预计净残值)。
    固定资产的减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。
    有迹象表明一项固定资产可能发生减值的,企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。企业
    难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的,以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收
    回金额。
    (4) 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
    公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的,确认为融资租入资产:
    (1)租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司;
    (2)公司具有购买资产的选择权,购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值;
    (3)租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分;
    (4)租赁开始日的最低租赁付款额现值,与该资产的公允价值不存在较大的差异。
    公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入
    账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认的融资费
    15、在建工程:
    1、 在建工程的类别
    在建工程以立项项目分类核算。
    2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
    在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出,作为固定资产的入账价值。
    所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,自达到预定可使用状态
    之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按估计的价值转入固定资产,并按本公司固定资
    产折旧政策计提固定资产的折旧,待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不调整
    原已计提的折旧额。
    3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
    公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
    在建工程存在减值迹象的,估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费
    用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
    当在建工程的可收回金额低于其账面价值的,将在建工程的账面价值减记至可收回金额,减记的
    金额确认为在建工程减值损失,计入当期损益,同时计提相应的在建工程减值准备。
    在建工程的减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。
    有迹象表明一项在建工程可能发生减值的,企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业
    难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的,以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收
    回金额。
    16、借款费用:
    1、 借款费用资本化的确认原则
    公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资本化,计
    入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。
    符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
    可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
    借款费用同时满足下列条件时开始资本化:上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    52
    (1)资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
    移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
    (2)借款费用已经发生;
    (3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
    2、 借款费用资本化期间
    资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资本化的期
    间不包括在内。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资本化。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资产借款费
    用停止资本化。
    购建或者生产的资产的各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的,在该
    资产整体完工时停止借款费用资本化。
    3、 暂停资本化期间
    符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的,
    则借款费用暂停资本化;该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或
    者可销售状态必要的程序,则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益,直
    至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
    4、 借款费用资本化金额的计算方法
    专门借款的利息费用(扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的
    投资收益)及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
    前,予以资本化。
    根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数(按每月月末平均)乘以所占用一般
    借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计
    算确定。
    借款存在折价或者溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额,调整
    每期利息金额。
    17、无形资产:
    1、 无形资产的计价方法
    (1)公司取得无形资产时按成本进行初始计量;
    外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
    的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,无形资产的
    成本以购买价款的现值为基础确定。
    债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值,并
    将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额,计入当期损益;
    在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下,非
    货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,除非有确凿证据表明
    换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面价值和应支
    付的相关税费作为换入无形资产的成本,不确认损益。
    以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值;以非
    同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
    内部自行开发的无形资产,其成本包括:开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在
    开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用,以及为使该无形资产
    达到预定用途前所发生的其他直接费用。
    (2)后续计量
    在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
    对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销;无法预见无形资
    产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,不予摊销。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    53
    2、 无形资产减值准备的计提
    对于使用寿命确定的无形资产,如有明显减值迹象的,期末进行减值测试。
    对于使用寿命不确定的无形资产,每期末进行减值测试。
    对无形资产进行减值测试,估计其可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费
    用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
    当无形资产的可收回金额低于其账面价值的,将无形资产的账面价值减记至可收回金额,减记的
    金额确认为无形资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的无形资产减值准备。
    无形资产减值损失确认后,减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整,以使该无
    形资产在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的无形资产账面价值(扣除预计净残值)。
    无形资产的减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。
    有迹象表明一项无形资产可能发生减值的,公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司
    难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的可收
    回金额。
    18、长期待摊费用:
    摊销方法:长期待摊费用在受益期内平均摊销
    19、预计负债:
    本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时,如该等事项很可能需要未来以交付资产或
    提供劳务、其金额能够可靠计量的,确认为预计负债。
    1、 预计负债的确认标准
    与或有事项相关的义务同时满足下列条件时,本公司确认为预计负债:
    该义务是本公司承担的现时义务;
    履行该义务很可能导致经济利益流出本公司;
    该义务的金额能够可靠地计量。
    2、 预计负债的计量方法
    本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
    本公司在确定最佳估计数时,综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
    对于货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
    最佳估计数分别以下情况处理:
    所需支出存在一个连续范围(或区间),且该范围内各种结果发生的可能性相同的,则最佳估计
    数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
    所需支出不存在一个连续范围(或区间),或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的
    可能性不相同的,如或有事项涉及单个项目的,则最佳估计数按照最可能发生金额确定;如或有事项
    涉及多个项目的,则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
    本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基本确定能够收到时,
    作为资产单独确认,确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
    20、收入:
    1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准
    公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;公司既没有保留与所有权相联系的继续
    管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能
    流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销售收入实现。
    2、 确认让渡资产使用权收入的依据
    与交易相关的经济利益很可能流入企业,收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况确定让渡
    资产使用权收入金额:
    (1)利息收入金额,按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
    (2)使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    54
    3、 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时,确定合同完工进度的依据和方法
    在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供劳务收入。提
    供劳务交易的完工进度,依据已完工作的测量确定。
    按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额,但已收或应收的合同或协议价款不公
    允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务
    收入后的金额,确认当期提供劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计
    期间累计已确认劳务成本后的金额,结转当期劳务成本。
    在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的,分别下列情况处理:
    (1)已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入,
    并按相同金额结转劳务成本。
    (2)已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益,不确认
    提供劳务收入。
    21、政府补助:
    1、 类型
    政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助
    和与收益相关的政府补助。
    2、 会计处理方法
    与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助,确认为递延收益,按照所建造或购买的
    资产使用年限分期计入营业外收入;
    与收益相关的政府补助,用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,取得时确认为递延收益,
    在确认相关费用的期间计入当期营业外收入;用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,取得时直接
    计入当期营业外收入。
    22、递延所得税资产/递延所得税负债:
    1、 确认递延所得税资产的依据
    公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认由可抵扣暂时性差异产
    生的递延所得税资产。
    2、 确认递延所得税负债的依据
    公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括商誉、非
    企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损所形成的
    暂时性差异。
    23、经营租赁、融资租赁:
    1、 经营租赁会计处理
    (1)公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,计入
    当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用。
    资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金总额中扣除,
    按扣除后的租金费用在租赁期内分摊,计入当期费用。
    (2)公司出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,确认
    为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用;如金额较大的,则予以资
    本化,在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
    公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金收入总额中扣除,按扣
    除后的租金费用在租赁期内分配。
    2、 融资租赁会计处理
    (1)融资租入资产:公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
    者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认的融
    资费用。
    公司采用实际利率法对未确认的融资费用,在资产租赁期间内摊销,计入财务费用。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    55
    (2)融资租出资产:公司在租赁开始日,将应收融资租赁款,未担保余值之和与其现值的差额确
    认为未实现融资收益,在将来受到租赁的各期间内确认为租赁收入,公司发生的与出租交易相关的初
    始直接费用,计入应收融资租赁款的初始计量中,并减少租赁期内确认的收益金额。
    24、主要会计政策、会计估计的变更
    (1) 会计政策变更
    无
    (2) 会计估计变更
    无
    25、前期会计差错更正
    (1) 追溯重述法
    无
    (2) 未来适用法
    无
    (五) 税项:
    1、主要税种及税率
    税种 计税依据 税率
    营业税 营业收入 5%
    城市维护建设税 营业税 5%-7%
    企业所得税 应纳税所得额 25%
    土地增值税 房地产销售收入1%预提 1%
    (六) 企业合并及合并财务报表
    1、子公司情况
    (1) 同一控制下企业合并取得的子公司
    单位:万元 币种:人民币
    子公
    司全
    称
    子公
    司类
    型
    注册
    地
    业务
    性质
    注册
    资本
    经营
    范围
    期末
    实际
    出资
    额
    实质
    上构
    成对
    子公
    司净
    投资
    的其
    他项
    目余
    额
    持股
    比例
    (%)
    表决
    权比
    例
    (%)
    是否
    合并
    报表
    少数股东
    权益
    少数
    股东
    权益
    中用
    于冲
    减少
    数股
    东损
    益的
    金额
    从母
    公司
    所有
    者权
    益冲
    减子
    公司
    少数
    股东
    分担
    的本
    期亏
    损超
    过少
    数股
    东在
    该子
    公司
    期初
    所有
    者权
    益中
    所享
    有份
    额后上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    56
    的余
    额
    上海
    新梅
    房地
    产开
    发有
    限公
    司
    控股
    子公
    司
    上海
    市共
    和新
    路
    2500
    号
    房地
    产开
    发
    5,000
    房地
    产开
    发经
    营。
    建筑
    装潢
    材料
    (除
    专控
    及易
    然易
    爆
    品)
    (涉
    及许
    可经
    营的
    凭许
    可证
    经
    营)
    4,500 90 90 是 4,206.91
    (2) 非同一控制下企业合并取得的子公司
    单位:万元 币种:人民币
    子公
    司全
    称
    子公
    司类
    型
    注册
    地
    业务
    性质
    注册资
    本
    经营
    范围
    期末实
    际出资
    额
    实质
    上构
    成对
    子公
    司净
    投资
    的其
    他项
    目余
    额
    持股
    比例
    (%)
    表决
    权比
    例
    (%)
    是否
    合并
    报表
    少数股东
    权益
    少数
    股东
    权益
    中用
    于冲
    减少
    数股
    东损
    益的
    金额
    从母
    公司
    所有
    者权
    益冲
    减子
    公司
    少数
    股东
    分担
    的本
    期亏
    损超
    过少
    数股
    东在
    该子
    公司
    期初
    所有
    者权
    益中
    所享
    有份
    额后
    的余
    额
    上海
    新兰
    房地
    产开
    发有
    限公
    司
    控股
    子公
    司
    天目
    中路
    585
    号新
    梅大
    厦20
    楼E
    房地
    产开
    发
    47,000
    房地
    产开
    发经
    营,
    建筑
    装潢
    材
    23,970 51 51 是 22,273.20上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    57
    座 料,
    信息
    咨询
    服务
    (除
    中介
    代
    理)
    (涉
    及行
    政许
    可的
    凭许
    可证
    经
    营)
    上海
    新竺
    实业
    发展
    有限
    公司
    控股
    子公
    司
    宝山
    区三
    泉路
    1676
    号
    房地
    产开
    发
    14,000
    实业
    投
    资、
    房地
    产开
    发经
    营及
    咨询
    服
    务,
    建
    材、
    装潢
    材料
    销售
    (以
    上涉
    及许
    可经
    营的
    凭许
    可证
    经
    营)
    14,000 100 100 是
    (七) 合并财务报表项目注释
    1、货币资金
    单位:元
    期末数 期初数
    项目
    人民币金额 人民币金额
    现金: 711,592.36 643,057.67
    人民币 711,592.36 643,057.67
    银行存款: 87,896,206.46 176,175,663.62
    人民币 87,896,206.46 176,175,663.62
    其他货币资金: 8,964,650.96 144,144.22
    人民币 8,964,650.96 144,144.22
    合计 97,572,449.78 176,962,865.51上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    58
    其中受限制的货币资金明细如下:
    项目 年末余额 年初余额
    用于担保的定期存款或通知存款 100,000.00 100,000.00
    信用卡保证金 20,000.00 20,000.00
    合 计 120,000.00 120,000.00
    2、交易性金融资产:
    (1) 交易性金融资产情况
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末公允价值 期初公允价值
    1.交易性债券投资
    2.交易性权益工具投资 140,210.00
    3.指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
    益的金融资产
    4.衍生金融资产
    5.其他
    合计 140,210.00
    3、应收账款:
    (1) 应收账款按种类披露:
    单位:元 币种:人民币
    期末数 期初数
    种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
    金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
    其他不重
    大应收账
    款
    209,836.15 100 629.51 0.30
    合计 209,836.15 / 629.51 / / /
    (2) 本报告期前已全额计提坏账准备,或计提坏账准备的比例较大,但在本期又全额收回或转回,或
    在本期收回或转回比例较大的,应说明其原因、确定原坏账准备比例的依据及其合理性。披露本期通
    过重组等其他方式收回的应收款项金额,重组前累计已计提的坏账准备。
    无本报告期前已全额计提坏账准备,或计提坏账准备的比例较大,但在本期又全额收回或转回,
    或在本期收回或转回比例较大的应收账款情况。
    (3) 说明本期通过重组等其他方式收回的应收款项金额、重组前累计已计提的坏账准备
    本年无通过重组等其他方式收回的应收款项。
    (4) 本报告期实际核销的应收账款情况
    本报告期无实际核销的应收账款。
    (5) 本报告期应收账款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    (6) 应收账款金额前五名单位情况
    单位:元 币种:人民币
    单位名称 与本公司关系 金额 年限
    占应收账款总额
    的比例(%)
    上海山水航空服
    务有限公司
    租户 56,049.00 1 年以内 26.71
    上海泰格旅行社租户 23,914.95 1 年以内 11.40上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    59
    有限公司
    上海特普沃德国
    际物流有限公司
    租户 14,675.30 1 年以内 6.99
    上海一帆清洁洗
    涤用品有限公司
    租户 13,664.00 1 年以内 6.51
    北京麦肯特市场
    推广咨询有限公
    司上海分公司
    租户 12,393.23 1 年以内 5.91
    合计 / 120,696.48 / 57.52
    4、其他应收款:
    (1) 其他应收款按种类披露:
    单位:元 币种:人民币
    期末数 期初数
    账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
    种类
    金额
    比例
    (%)
    金额
    比例
    (%)
    金额
    比例
    (%)
    金额
    比例
    (%)
    单项金
    额不重
    大但按
    信用风
    险特征
    组合后
    该组合
    的风险
    较大的
    其他应
    收款
    1,094,977.86 30.68 752,401.93 68.71 845,977.86 30.26 576,375.93 68.13
    其他不
    重大的
    其他应
    收款
    2,474,505.93 69.32 121,423.35 4.91 1,949,890.42 69.74 68,228.75 3.50
    合计 3,569,483.79 / 873,825.28 / 2,795,868.28 / 644,604.68 /
    单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款
    单位:元 币种:人民币
    期末数 期初数
    账龄 账面余额 账面余额
    金额 比例(%)
    坏账准备
    金额 比例(%)
    坏账准备
    3 至4 年 252,000.00 23.01 126,000.00 436,151.86 51.56 218,075.93
    4 至5 年 433,151.86 39.56 216,575.93 103,052.00 12.18 51,526.00
    5 年以上 409,826.00 37.43 409,826.00 306,774.00 36.26 306,774.00
    合计 1,094,977.86 100 752,401.93 845,977.86 100 576,375.93
    (2) 本报告期前已全额计提坏账准备,或计提坏账准备的比例较大,但在本期又全额收回或转回,或
    在本期收回或转回比例较大的,应说明其原因、确定原坏账准备比例的依据及其合理性。披露本期通
    过重组等其他方式收回的其他应收款金额,重组前累计已计提的坏账准备。
    无本报告期前已全额计提坏账准备,或计提坏账准备的比例较大,但在本年又全额收回或转回,
    或在本年收回或转回比例较大的其他应收款以及本年通过重组等其他方式收回的其他应收款金额情
    况。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    60
    (3) 本报告期实际核销的其他应收款情况
    本报告期无实际核销的其他应收款。
    (4) 本报告期其他应收款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期其他应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    (5) 其他应收款金额前五名单位情况
    单位:元 币种:人民币
    单位名称 与本公司关系 金额 年限
    占其他应收款总
    额的比例(%)
    浙江国泰建设集
    团有限公司
    为公司提供建筑
    服务
    1,346,681.00 0-6 年 37.73
    汪毅 在职员工 210,000.00 3-5 年 5.88
    张庆衡 在职员工 200,000.00 4-5 年 5.60
    上海凯成动拆迁
    有限公司
    为公司提供动拆
    迁服务
    150,000.00 1-2 年 4.20
    浙江建工集团有
    限公司
    为公司提供建筑
    服务
    130,983.00 1-2 年 3.67
    合计 / 2,037,664.00 / 57.08
    5、预付款项:
    (1) 预付款项按账龄列示
    单位:元 币种:人民币
    期末数 期初数
    账龄
    金额 比例(%) 金额 比例(%)
    1 年以内 3,665,969.78 100 32,881,256.58 100
    合计 3,665,969.78 100 32,881,256.58 100
    (2) 预付款项金额前五名单位情况
    单位:元 币种:人民币
    单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
    上海神龙电力安
    装工程有限公司
    为公司提供电力
    安装服务
    2,000,000.00 1 年以内 工程未完工
    宏润建设集团股
    份有限公司
    为公司提供建筑
    服务
    768,064.75 1 年以内 工程未完工
    江苏南通二建集
    团有限公司
    为公司提供建筑
    服务
    500,000.00 2 年以内 工程未完工
    上海航空国际旅
    游有限公司
    为公司提供机票
    购买服务
    247,600.00 3 年以内 预付机票款
    仲量联行测量师
    事务所(上海)有
    限公司
    为公司提供测量
    勘察服务
    150,304.23 4 年以内 工程未完工
    合计 / 3,665,968.98 / /
    (3) 本报告期预付款项中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期预付账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    61
    6、存货:
    (1) 存货分类
    单位:元 币种:人民币
    期末数 期初数
    项目
    账面余额
    跌
    价
    准
    备
    账面价值 账面余额
    跌
    价
    准
    备
    账面价值
    开发成
    本
    1,629,133,699.96 1,629,133,699.96 1,473,426,733.25 1,473,426,733.25
    开发产
    品
    34,867,140.70 34,867,140.70 47,854,858.93 47,854,858.93
    合计 1,664,000,840.66 1,664,000,840.66 1,521,281,592.18 1,521,281,592.18
    1) 开发成本:
    项目名称 开工时间
    预计竣工时
    间
    预计投资总额年末余额 年初余额
    新梅共和城一期东块 2006 年1 月 2010 年4 月13,900 万元 67,556,160.28 77,963,780.97
    新梅太古城西南块 2005 年12 月 2010 年3 月12,1000 万元 1,158,711,299.71 1,006,990,857.72
    新梅太古城西北块、东
    块动拆迁
    402,866,239.97 388,472,094.56
    合计 1,629,133,699.96 1,473,426,733.25
    (2)开发产品:
    项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加金额 本年减少金额 年末余额
    新梅共和城项目 2002 年-2009 年 5,361,958.26 71,046,545.03 49,296,518.45 27,111,984.84
    新梅绿岛苑商品房及车
    库
    2008 年12 月 42,492,900.67 35,900,723.44 70,638,468.25 7,755,155.86
    合计 47,854,858.93 106,947,268.47 119,934,986.70 34,867,140.70
    3、 存货的说明(计入年末存货余额的借款费用资本化金额)
    本年减少
    存货项目名
    称
    年初余额 本年增加
    本年转入存货额
    其他
    减少
    年末余额
    本年
    确认
    资本
    化金
    额的
    资本
    化率
    (%)上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    62
    开发产品-
    新梅共和城
    一期南北块
    及二期
    154,924.73 58,876.23 96,048.50
    开发成本-
    新梅共和城
    一期东块
    5,988,947.61 2,083,689.36 3,905,258.25
    开发成本-
    新梅绿岛苑
    1,718,788.84 1,686,540.94 32,247.90
    新梅太古城
    西南块
    118,786,671.19 54,229,285.01 173,015,956.20 6.68
    新梅太古城
    西北块
    20,633,213.45 20,633,213.45
    合 计 147,282,545.82 54,229,285.01 3,829,106.53 197,682,724.30
    7、长期股权投资:
    (1) 长期股权投资情况
    按成本法核算:
    单位:元 币种:人民币
    被投资
    单位
    初始投资成本期初余额
    增减变
    动
    期末余额
    减值准
    备
    在被投
    资单位
    持股比
    例(%)
    在被投
    资单位
    表决权
    比例
    (%)
    湖南新
    梅置业
    有限公
    司
    2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 10 10
    8、投资性房地产:
    (1) 按成本计量的投资性房地产
    单位:元 币种:人民币
    项目 期初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
    一、账面原值合计 147,237,145.91 147,237,145.91
    1.房屋、建筑物 147,237,145.91 147,237,145.91
    2.土地使用权
    二、累计折旧和累
    计摊销合计
    19,232,852.17 3,496,882.24 22,729,734.41
    1.房屋、建筑物 19,232,852.17 3,496,882.24 22,729,734.41
    2.土地使用权
    三、投资性房地产
    账面净值合计
    128,004,293.74 3,496,882.24 124,507,411.50
    1.房屋、建筑物 128,004,293.74 3,496,882.24 124,507,411.50上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    63
    2.土地使用权
    四、投资性房地产
    减值准备累计金
    额合计
    1.房屋、建筑物
    2.土地使用权
    五、投资性房地产
    账面价值合计
    128,004,293.74 3,496,882.24 124,507,411.50
    1.房屋、建筑物 128,004,293.74 3,496,882.24 124,507,411.50
    2.土地使用权
    本期折旧和摊销额:3,496,882.24 元。
    投资性房地产本期减值准备计提额:0 元。
    9、固定资产:
    (1) 固定资产情况
    单位:元 币种:人民币
    项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
    一、账面原值合
    计:
    17,941,975.82 54,515.00 17,996,490.82
    其中:房屋及建筑
    物
    17,044,574.33 17,044,574.33
    机器设备
    运输工具 307,245.49 307,245.49
    电子设备 578,096.00 54,515.00 632,611.00
    其他 12,060.00 12,060.00
    二、累计折旧合
    计:
    2,673,491.80 548,376.81 3,221,868.61
    其中:房屋及建筑
    物
    2,309,163.20 404,808.72 2,713,971.92
    机器设备
    运输工具 87,564.96 58,376.64 145,941.60
    电子设备 273,326.54 82,900.05 356,226.59
    其他 3,437.10 2,291.40 5,728.50
    三、固定资产账面
    净值合计
    15,268,484.02 -493,861.81 14,774,622.21
    其中:房屋及建筑
    物
    14,735,411.13 -404,808.72 14,330,602.41
    机器设备
    运输工具 219,680.53 -58,376.64 161,303.89
    电子设备 304,769.46 -28,385.05 276,384.41
    其他 8,622.90 -2,291.40 6,331.50
    四、减值准备合计
    其中:房屋及建筑
    物
    机器设备
    运输工具
    五、固定资产账面15,268,484.02 -493,861.81 14,774,622.21上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    64
    价值合计
    其中:房屋及建筑
    物
    14,735,411.13 -404,808.72 14,330,602.41
    机器设备
    运输工具 219,680.53 -58,376.64 161,303.89
    电子设备 304,769.46 -28,385.05 276,384.41
    其他 8,622.90 -2,291.40 6,331.50
    本期折旧额:548,376.81 元。
    注:年末抵押的固定资产为新梅房产拥有的位于上海市天目中路585 号新梅大厦20 楼(其余部分列示
    在投资性房地产项目中)账面净值为8,980,595.81 元,详见本附注五(八)以及八(一)6。
    10、递延所得税资产/递延所得税负债:
    (一)递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
    (1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    递延所得税资产:
    资产减值准备 203,277.27 161,151.17
    小计 203,277.27 161,151.17
    (2) 未确认递延所得税资产明细
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    可抵扣暂时性差异 61,345.72 21,358.01
    可抵扣亏损 25,524,698.69 4,780,126.87
    合计 25,586,044.41 4,801,484.88
    (3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
    单位:元 币种:人民币
    年份 期末数 期初数 备注
    2011 年 1,585,768.28 1,585,768.28
    2012 年 910,630.27 910,630.27
    2013 年 2,283,728.32 2,283,728.32
    2014 年 20,744,571.82
    合计 25,524,698.69 4,780,126.87 /
    (4) 引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
    单位:元 币种:人民币
    项目 暂时性差异金额
    引起暂时性差异的资产项目
    应收账款(坏账准备) 629.51
    其他应收款(坏账准备) 812,479.56
    小计 813,109.07
    11、资产减值准备明细:
    单位:元 币种:人民币
    本期减少
    项目 期初账面余额 本期增加
    转回 转销
    期末账面余额上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    65
    一、坏账准备 644,604.68 229,850.11 874,454.79
    二、存货跌价准
    备
    三、可供出售金
    融资产减值准备
    四、持有至到期
    投资减值准备
    五、长期股权投
    资减值准备
    六、投资性房地
    产减值准备
    七、固定资产减
    值准备
    八、工程物资减
    值准备
    九、在建工程减
    值准备
    十、生产性生物
    资产减值准备
    其中:成熟生产
    性生物资产减值
    准备
    十一、油气资产
    减值准备
    十二、无形资产
    减值准备
    十三、商誉减值
    准备
    十四、其他
    合计 644,604.68 229,850.11 874,454.79
    12、短期借款:
    (1) 短期借款分类:
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    抵押借款 13,750,000.00
    合计 13,750,000.00
    13、应付账款:
    (1) 应付账款情况
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    新梅共和城一期东块 42,546,756.95 5,621,720.27
    新梅太古城 157,189,347.29 148,664,824.09
    新梅绿岛苑 60,135,324.14 42,267,789.65
    合计 259,871,428.38 196,554,334.01
    (2) 本报告期应付账款中应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项情况
    本报告期应付账款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    66
    (3) 账龄超过1 年的大额应付账款情况的说明
    单位名称 金 额 未结转原因
    闸北区轨道交通建设有限公司 147,657,597.60 M8 线动迁土地征用费贷款
    浙江国泰建设集团有限公司 1,847,045.85 工程尚未最终结算
    上海三菱电梯有限公司 330,752.00 工程尚未最终结算
    上海自蓝智能化系统有限公司 300,000.00 工程尚未最终结算
    14、预收账款:
    (1) 预收账款情况
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    新梅共和城一期东块 1,022,205.28 49,454,173.00
    新梅绿岛苑 20,000.00 689,508.00
    合计 1,042,205.28 50,143,681.00
    (2) 本报告期预收款项中预收持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况:
    本报告期预收账款中无预收持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
    (3) 账龄超过1 年的大额预收账款情况的说明
    单位名称 金 额 未结转原因
    朱张土 20,000.00 预收销售商品房款
    15、应付职工薪酬
    单位:元 币种:人民币
    项目 期初账面余额本期增加 本期减少 期末账面余额
    一、工资、奖金、津贴和补贴 5,049,972.48 5,049,972.48
    二、职工福利费 74,983.00 74,983.00
    三、社会保险费 1,439,291.10 1,439,291.10
    其中:医疗保险费 421,071.10 421,071.10
    基本养老保险费 899,714.90 899,714.90
    年金缴费
    失业保险费 87,976.20 87,976.20
    工伤保险费 14,872.40 14,872.40
    生育保险费 15,656.50 15,656.50
    四、住房公积金 377,052.00 377,052.00
    五、辞退福利
    六、其他 768,266.07 175.90 2,457.50 765,984.47
    合计 768,266.07 6,941,474.48 6,943,756.08 765,984.47
    应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额0 元。
    16、应交税费:
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    营业税 4,473,847.57 1,120,082.60
    企业所得税 25,811,851.59 21,700,240.21
    城市维护建设税 312,735.31 78,714.64
    房产税 216,288.90 105,878.95
    土地增值税 1,388,397.68 726,602.44上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    67
    教育费附加 134,020.88 33,602.49
    河道管理费 44,673.65 11,200.85
    合计 32,381,815.58 23,776,322.18
    17、其他应付款:
    (1) 其他应付款情况
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    新梅共和城一期东块 415,387.33 415,387.33
    新梅太古城 14,453,969.59 1,015,000.00
    合计 14,869,356.92 1,430,387.33
    (2) 本报告期其他应付款中应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况
    本报告期其他应付款中无应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。
    (3) 账龄超过1 年的大额其他应付款情况的说明
    单位名称 金 额 未偿还原因
    广州金逸影视投资集团有限公司 900,000.00 合同期内的租房押金
    (4) 对于金额较大的其他应付款,应说明内容
    单位名称 金 额 性质或内容
    上海米琪建筑装潢工程有限公司 11,389,938.02 往来款
    广州金逸影视投资集团有限公司 1,800,000.00 租房押金
    上海辛香汇餐饮管理有限公司 299,040.00 租房押金
    绫致时装(天津)有限公司 242,623.00 租房押金
    18、1 年内到期的非流动负债:
    (1) 1 年内到期的非流动负债情况
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    1 年内到期的长期借款 10,000,000.00 10,000,000.00
    合计 10,000,000.00 10,000,000.00
    (2) 1 年内到期的长期借款
    1) 1 年内到期的长期借款
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    抵押借款 10,000,000.00 10,000,000.00
    合计 10,000,000.00 10,000,000.00
    2) 金额前五名的1 年内到期的长期借款
    单位:元 币种:人民币
    期末数 期初数
    贷款单位
    借款起
    始日
    借款终止
    日
    币种 利率(%)
    本币金额 本币金额
    中国农业银行上海
    市分行营业部
    2006 年
    3 月28
    日
    2010 年2
    月19 日
    人民币 6.7320 10,000,000.00
    中国农业银行上海
    市分行营业部
    2006 年
    3 月28
    日
    2009 年2
    月19 日
    人民币 6.7320 10,000,000.00
    合计 / / / / 10,000,000.00 10,000,000.00上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    68
    19、长期借款:
    (1) 长期借款分类:
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    质押借款 700,000,000.00 700,000,000.00
    抵押借款 100,000,000.00 110,000,000.00
    合计 800,000,000.00 810,000,000.00
    (2) 金额前五名的长期借款:
    单位:元 币种:人民币
    期末数 期初数
    贷款单位
    借款起
    始日
    借款终
    止日
    币种 利率(%)
    本币金额 本币金额
    中国农业银行
    上海市分行营
    业部
    2006 年3
    月29 日
    2016 年2
    月19 日
    人民币 6.7320 100,000,000.00 110,000,000.00
    银团贷款
    2008 年6
    月19 日
    2018 年6
    月8 日
    人民币 8.6130 700,000,000.00 700,000,000.00
    合计 / / / / 800,000,000.00 810,000,000.00
    注:上述银团贷款为本公司之子公司新兰房产向以上海银行股份有限公司漕河泾支行作为牵头安
    排行,上海银行股份有限公司漕河泾支行、中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行、浙商银行股
    份有限公司上海分行、上海农村商业银行浦东分行作为贷款人,以及以上海银行股份有限公司漕河泾
    支行作为代理行的银团借款人民币7 亿元整(RMB700,000,000.00)。用于位于上海市闸北区北站街道
    461 街坊2 丘地块房地产项目即新梅太古城西南块开发建设。其中:上海银行股份有限公司漕河泾支
    行贷款额:400,000,000.00 元,中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行贷款额:100,000,000.00
    元,浙商银行股份有限公司上海分行贷款额:100,000,000.00 元,上海市农村商业银行浦东分行贷款
    额:100,000,000.00 元。
    该笔贷款的首次提款日期为2008 年6 月19 日,借款合同中规定的还款日期如下:
    首次提款之日起第四年届满之日 2,000 万元
    首次提款之日起第五年届满之日 3,000 万元
    首次提款之日起第六年届满之日 10,000 万元
    首次提款之日起第七年届满之日 10,000 万元
    首次提款之日起第八年届满之日 14,000 万元
    首次提款之日起第九年届满之日 16,000 万元
    首次提款之日起第十年届满之日 15,000 万元
    抵押情况详见本附注十一(一)6
    20、股本:
    单位:元 币种:人民币
    本次变动增减(+、-)
    期初数 发行新
    股
    送股
    公积金
    转股
    其他 小计
    期末数
    股份总
    数
    247,990,600.00 247,990,600.00
    公司于二○○五年十一月实施了股权分置改革,公司非流通股股东上海兴盛实业发展(集团)有
    限公司为获得所持有的公司非流通股上市流通权,向方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每10
    股支付2.7 股股票对价,实际共计支付22,394,411 股。实施上述送股对价后,公司股份总数不变,股
    份结构发生相应变化。股权分置改革后,股本总额为247,990,600.00 元,其中:有限售条件的境内法
    人持股为142,656,189.00 元,占股份总数的57.52%,无限售条件流通股份为105,334,411.00 元,占
    股份总数的42.48 %。2008 年12 月1 日前述由股权分置改革形成的有限售条件的流通股全部上市流通。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    69
    21、资本公积:
    单位:元 币种:人民币
    项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
    股权投资准备 74,879.82 74,879.82
    子公司退税收入 838,800.00 838,800.00
    关联交易差价 6,016,540.45 6,016,540.45
    合计 6,930,220.27 6,930,220.27
    22、盈余公积:
    单位:元 币种:人民币
    项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
    法定盈余公积 5,055,751.73 5,055,751.73
    合计 5,055,751.73 5,055,751.73
    23、未分配利润:
    单位:元 币种:人民币
    项目 金额 提取或分配比例(%)
    调整前 上年末未分配利润 249,186,527.44 /
    调整后 年初未分配利润 249,186,527.44 /
    加:本期归属于母公司所有者的
    净利润
    16,874,674.08 /
    期末未分配利润 266,061,201.52 /
    24、营业收入和营业成本:
    (1) 营业收入、营业成本
    单位:元 币种:人民币
    项目 本期发生额 上期发生额
    主营业务收入 187,596,980.40 511,336,270.64
    营业成本 123,431,868.94 346,453,837.53
    (2) 主营业务(分行业)
    单位:元 币种:人民币
    本期发生额 上期发生额
    行业名称
    营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
    房地产业 187,596,980.40 123,431,868.94 511,336,270.64 346,453,837.53
    合计 187,596,980.40 123,431,868.94 511,336,270.64 346,453,837.53
    (3) 主营业务(分产品)
    单位:元 币种:人民币
    本期发生额 上期发生额
    产品名称
    营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
    (1)房产销售 178,791,020.00 119,934,986.70 502,977,718.00 342,956,955.31
    (2)土地转让
    (3)房地产出租 8,805,960.40 3,496,882.24 8,358,552.64 3,496,882.22
    合计 187,596,980.40 123,431,868.94 511,336,270.64 346,453,837.53
    (4) 主营业务(分地区)
    单位:元 币种:人民币
    本期发生额 上期发生额
    地区名称
    营业收入 营业成本 营业收入 营业成本上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    70
    上海市 187,596,980.40 123,431,868.94 511,336,270.64 346,453,837.53
    合计 187,596,980.40 123,431,868.94 511,336,270.64 346,453,837.53
    (5) 公司前五名客户的营业收入情况
    单位:元 币种:人民币
    客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
    交通银行股份有限公司上海分
    行
    23,326,850.00 12.43
    郑桦,黄天虹,黄天明 6,260,000.00 3.34
    余连香 3,158,800.00 1.68
    顾艳钢,王页丰 3,026,392.00 1.61
    郭新强 2,927,163.33 1.56
    合计 38,699,205.33 20.62
    25、营业税金及附加:
    单位:元 币种:人民币
    项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
    营业税 9,379,849.03 25,566,813.55 5%
    城市维护建设税 593,455.44 1,286,699.23 5%-7%
    教育费附加 281,200.93 767,004.39 3%
    土地增值税 1,787,910.20 5,029,777.18 1%
    合计 12,042,415.60 32,650,294.35 /
    26、投资收益:
    (1) 投资收益明细情况:
    单位:元 币种:人民币
    本期发生额 上期发生额
    处置交易性金融资产取得的投资收益 462,552.36
    合计 462,552.36
    27、资产减值损失:
    单位:元 币种:人民币
    项目 本期发生额 上期发生额
    一、坏账损失 229,850.11 -176,339.76
    二、存货跌价损失
    三、可供出售金融资产减值损失
    四、持有至到期投资减值损失
    五、长期股权投资减值损失
    六、投资性房地产减值损失
    七、固定资产减值损失
    八、工程物资减值损失
    九、在建工程减值损失
    十、生产性生物资产减值损失
    十一、油气资产减值损失
    十二、无形资产减值损失
    十三、商誉减值损失
    十四、其他
    合计 229,850.11 -176,339.76上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    71
    28、营业外收入:
    (1) 营业外收入情况
    单位:元 币种:人民币
    项目 本期发生额 上期发生额
    罚款收入 13,777.01
    其他 14,298.00 38,000.00
    合计 14,298.00 51,777.01
    29、营业外支出:
    单位:元 币种:人民币
    项目 本期发生额 上期发生额
    非流动资产处置损失合计 9,088.39
    其中:固定资产处置损失 9,088.39
    对外捐赠 4,000.00 500,000.00
    罚款支出 12,160.00 9,900.07
    其他 92,280.00 251,200.00
    合计 108,440.00 770,188.46
    30、所得税费用:
    单位:元 币种:人民币
    项目 本期发生额 上期发生额
    按税法及相关规定计算的当期
    所得税
    20,072,588.66 30,885,538.43
    递延所得税调整 -42,126.10 40,693.44
    合计 20,030,462.56 30,926,231.87
    31、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程:
    每股收益(元)
    报告期利润
    基本每股收益 稀释每股收益
    归属于公司普通股股东的净
    利润
    0.07 0.07
    扣除非经常性损益后归属于
    公司普通股股东的净利润
    0.07 0.07
    1.计算过程:
    上述数据采用以下计算公式计算而得:
    基本每股收益
    基本每股收益=P0÷S
    S= S0+S1+Si×Mi÷M0– Sj×Mj÷M0-Sk
    其中:P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润;S
    为发行在外的普通股加权平均数;S0 为期初股份总数;S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配
    等增加股份数;Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数;Sj 为报告期因回购等减少股份数;Sk 为
    报告期缩股数;M0 报告期月份数;Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计月数;Mj 为减少股份次月起
    至报告期期末的累计月数。
    稀释每股收益
    稀释每股收益=P1/(S0+S1+Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的
    普通股加权平均数)上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    72
    其中,P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利
    润,并考虑稀释性潜在普通股对其影响,按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计算稀释
    每股收益时,应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后
    归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响,按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每
    股收益,直至稀释每股收益达到最小值。
    2、本年无具有稀释性但以后期间很可能具有稀释性的潜在普通股。
    3、资产负债表日至财务报告批准报出日之间,公司发行在外普通股或潜在普通股股数未发生重大变化。
    32、现金流量表项目注释:
    (1) 收到的其他与经营活动有关的现金:
    单位:元 币种:人民币
    项目 金额
    经营租赁收入
    财务费用-利息收入 568,074.92
    营业外收入 14,298.00
    政府补助
    企业间往来 13,622,536.29
    合计 14,204,909.21
    (2) 支付的其他与经营活动有关的现金:
    单位:元 币种:人民币
    项目 金额
    经营租赁支出
    费用支出 5,363,355.46
    财务费用-其他 23,873.88
    营业外支出 108,440.00
    企业间往来 957,182.21
    合计 6,452,851.55
    33、现金流量表补充资料:
    (1) 现金流量表补充资料:
    单位:元 币种:人民币
    补充资料 本期金额 上期金额
    1.将净利润调节为经营活动现金流量:
    净利润 18,550,939.51 83,162,760.60
    加:资产减值准备 229,850.11 -176,339.76
    固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
    折旧
    4,045,259.05 4,045,437.79
    无形资产摊销
    长期待摊费用摊销
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
    (收益以“-”号填列)
    固定资产报废损失(收益以“-”号填列) 9,088.39
    公允价值变动损失(收益以“-”号填列)
    财务费用(收益以“-”号填列) 392,025.24 1,725,377.20
    投资损失(收益以“-”号填列) -462,552.36
    递延所得税资产减少(增加以“-”号填列) -42,126.10 40,693.44
    递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)
    存货的减少(增加以“-”号填列) -88,489,963.47 -239,509,147.08
    经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) 28,231,835.14 -26,080,430.78上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    73
    经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) 36,257,800.04 -263,297,639.66
    其他
    经营活动产生的现金流量净额 -1,286,932.84 -440,080,199.86
    2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动:
    债务转为资本
    一年内到期的可转换公司债券
    融资租入固定资产
    3.现金及现金等价物净变动情况:
    现金的期末余额 97,452,449.78 176,842,865.51
    减:现金的期初余额 176,842,865.51 15,449,594.10
    加:现金等价物的期末余额
    减:现金等价物的期初余额
    现金及现金等价物净增加额 -79,390,415.73 161,393,271.41
    (2) 现金和现金等价物的构成
    单位:元 币种:人民币
    项目 期末数 期初数
    一、现金 97,452,449.78 176,842,865.51
    其中:库存现金 711,592.36 643,057.67
    可随时用于支付的银行存款 87,896,206.46 176,155,663.62
    可随时用于支付的其他货币资金 8,844,650.96 44,144.22
    可用于支付的存放中央银行款项
    存放同业款项
    拆放同业款项
    二、现金等价物
    其中:三个月内到期的债券投资
    三、期末现金及现金等价物余额 97,452,449.78 176,842,865.51
    (八) 关联方及关联交易
    1、本企业的母公司情况
    单位:万元 币种:人民币
    母公
    司名
    称
    企业
    类型
    注册
    地
    法人
    代表
    业务
    性质
    注册资本
    母公司对
    本企业的
    持股比例
    (%)
    母公司对
    本企业的
    表决权比
    例(%)
    本企
    业最
    终控
    制方
    组织机构代
    码
    上海
    兴盛
    实业
    发展
    (集
    团)有
    限公
    司
    民营
    企业
    上海
    市闵
    行区
    报春
    路
    363
    号
    张兴
    标
    房地
    产业
    22,000.00 57.52 57.52
    上海
    兴盛
    实业
    发展
    (集
    团)有
    限公
    司
    63040252-2
    2、本企业的子公司情况
    单位:万元 币种:人民币
    子公司
    全称
    企业类
    型
    注册地
    法人代
    表
    业务性
    质
    注册资本
    持股比
    例(%)
    表决权
    比例(%)
    组织机构代
    码
    上海新有限责上海市张静静 房地产5,000.00 90 90 13216241-5上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    74
    梅房地
    产开发
    有限公
    司
    任公司 共和新
    路2500
    号
    开发
    上海新
    兰房地
    产开发
    有限公
    司
    有限责
    任公司
    上海市
    天目中
    路585
    号新梅
    大厦20
    楼E 座
    张静静
    房地产
    开发
    47,000.00 51 51 74163126-4
    上海新
    竺实业
    发展有
    限公司
    有限责
    任公司
    上海市
    宝山区
    三泉路
    1676 号
    张静静
    房地产
    开发
    14,000.00 100 100 75987204-X
    3、关联交易情况
    (1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
    1、 存在控制关系且已纳入本公司合并会计报表范围的子公司,其相互间交易及母子公司交易已作抵
    销。
    2、 无购买商品、接受劳务的关联交易
    3、 无销售商品、提供劳务的关联交易
    (2) 关联租赁情况
    公司出租情况表:
    单位:元 币种:人民币
    出租方
    名称
    承租方
    名称
    租赁资产情
    况
    合同约定的年
    度租金
    租赁期限 租赁收益
    租赁
    收益
    确定
    依据
    租赁收
    益对公
    司影响
    上海新
    梅房地
    产开发
    有限公
    司
    上海兴
    盛实业
    发展(集
    团)有限
    公司
    新梅大厦21
    楼
    6,667,592.92
    2007 年5 月
    25 日~2011
    年5 月25 日
    613,467.00 合同 无
    (3) 关联担保情况
    无关联担保
    (4) 其他关联交易
    根据公司2003 年5 月与上海兴盛实业发展(集团)有限公司签订的《商标使用许可协议》,公司将许
    可上海兴盛实业发展(集团)有限公司无偿使用“新梅”商标。
    (九) 股份支付:
    无
    (十) 或有事项:
    1、未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响:
    无未决诉讼或仲裁形成的或有负债上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    75
    2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响:
    详见本附注十一(一)6。
    3、其他或有负债及其财务影响:
    无其他或有负债
    (十一) 承诺事项:
    1、重大承诺事项
    1、 无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出
    2、 无已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响。
    3、 无已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响。
    4、 无已签订的正在或准备履行的并购协议
    5、 无已签订的正在或准备履行的重组计划
    6、 其他重大财务承诺事项
    1、本公司子公司新梅房产向中国农业银行上海市分行营业部借款人民币14,000 万元。该笔借款
    以“天目中路585 号新梅大厦101、102、1101、1201、1301、1401、1901、2001、201、2101、301、
    401、501、601、701、801、901 室共计17,436.21 平方米现房”(房地产权证为 沪房地闸字(2003)
    第018720 号)为抵押物,抵押物评估价值为28,001.2 万元。本年末账面价值为133,488,007.31 元。
    该笔贷款的发放日期为2006 年2 月20 日,借款合同中规定的还款日期如下:
    2007 年2 月19 日 1,000 万元
    2008 年2 月19 日 1,000 万元
    2009 年2 月19 日 1,000 万元
    2010 年2 月19 日 1,000 万元
    2011 年2 月19 日 1,000 万元
    2012 年2 月19 日 1,000 万元
    2013 年2 月19 日 1,000 万元
    2014 年2 月19 日 1,000 万元
    2015 年2 月19 日 1,000 万元
    2016 年2 月19 日 5,000 万元
    至2009 年12 月31 日该笔借款已归还3,000 万元,未还余额11,000 万元。
    2、本公司之子公司新兰房产向以上海银行股份有限公司漕河泾支行作为牵头安排行,上海银行股
    份有限公司漕河泾支行、中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行、浙商银行股份有限公司上海分
    行、上海农村商业银行浦东分行作为贷款人,以及以上海银行股份有限公司漕河泾支行作为代理行的
    银团借款人民币7 亿元整(RMB700,000,000.00)。用于位于上海市闸北区北站街道461 街坊2 丘地块
    房地产项目即新梅太古城西南块开发建设。
    该笔贷款的首次提款日期为2008 年6 月19 日,借款合同中规定的还款日期如下:
    首次提款之日起第四年届满之日 2,000 万元
    首次提款之日起第五年届满之日 3,000 万元
    首次提款之日起第六年届满之日 10,000 万元
    首次提款之日起第七年届满之日 10,000 万元
    首次提款之日起第八年届满之日 14,000 万元
    首次提款之日起第九年届满之日 16,000 万元
    首次提款之日起第十年届满之日 15,000 万元
    上述借款的借款条件(抵押及质押)如下:
    (1)以新兰房产拥有的上海市闸北区北站街道461 街坊2 丘地块(即新梅太古城西南块)土地使
    用权(房地产权证编号为沪房地闸字(2005)第023263 号,土地使用权面积为9,419 平方米)及根据上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    76
    政府部门规划在土地上兴建之根据法律规定可用于抵押之所有建筑物及构筑物(包括现时正在建造以
    及至将来该项目竣工后建成之总面积为66,156.46 平方米的建筑物及构筑物(含地下建筑面积))作为
    抵押物向贷款银行提供抵押。本年末抵押物账面价值为1,158,711,299.71 元。
    (2)以上述(1)中的抵押物现在和将来产生的全部应收账款(指与抵押物有关的租赁、销售收
    入,以及与抵押物有关的应收款项或其他应收收益,包括但不限于逾期付款违约金,销售、租赁押金
    (定金)、损害赔偿金、保险理赔金等)作为质押物向贷款银行提供质押。
    (3)以本公司子之公司新梅房产拥有的上海市闸北区天目中路585 号全部房地产(房地产权证为
    沪房地闸字(2003)第018720 号)为抵押物向贷款银行提供抵押。借贷双方确认的抵押物价值为人民
    币3.2 亿元,账面价值原值为157,857,215 元。抵押担保的主债权为上述人民币7 亿元借款中的1.8
    亿元。抵押物在此之前已担保之主债权金额为人民币1.4 亿元(详见本附注十一(一)6-(1)。
    2、前期承诺履行情况
    新梅房产向华夏银行上海分行借入短期人民币1,875 万元,该笔借款以上海兴盛实业发展(集团)
    有限公司名下的报春路305-363 号,435-479 号,沪闵路6666 弄25 号,龙茗路4-14 室,18-28
    室商铺作为抵押物,抵押物评估价值为15,279 万元。除提供上述资产抵押外,同时由上海新梅置业有
    限公司及上海兴盛实业发展(集团)有限公司共同提供担保。至2009 年12 月31 日,该笔借款已由新梅
    房产全部归还。
    (十二) 资产负债表日后事项:
    1、其他资产负债表日后事项说明
    (一)本公司之控股子公司-新兰房产于2010 年1 月29 日与中粮置业投资有限公司(以下简称“中
    粮置业”)签订了《关于买卖新梅太古城项目一期之框架协议》(以下简称“《框架协议》”)。《框
    架协议》约定,根据新梅太古城一期目前预测的可售建筑面积64,672.08 平方米,新兰房产拟以人民
    币13.5 亿元(暂定)的总价将其以商品房销售的方式整体出售给中粮置业。待项目完成工程竣工验收
    并取得大产证后的5 个工作日内,新兰房产将与中粮置业或其在上海设立的项目公司另行签订《上海
    市房地产买卖合同》。《框架协议》签订后十个工作日内,中粮置业将向新兰房产支付保证金人民币
    2.6 亿元。同时,根据协议约定,本公司拟为新兰房产的履约义务向中粮置业出具保函。
    新兰房产已于2010 年3 月15 日取得上海市闸北区建设和交通委员会颁发的《竣工验收备案证明》。
    双方自2010 年3 月开始,对目标物业进行交接验收,预计2010 年5 月份验收完毕。
    新兰房产已于2010 年3 月11 日收到中粮置业的控股子公司大悦城(上海)有限责任公司汇入目标物
    业的首笔转让款2.4 亿元。
    (二)根据2010 年4 月16 日公司董事会决议通过的2009 年度利润分配预案, 公司本年度不进行现
    金红利分配,也不进行股本转增。
    (十三) 其他重要事项:
    1、其他
    其他需要披露的重要事项
    有关本公司下属房地产开发企业土地增值税清算对本公司的影响情况:
    根据国税函[2002]615 号国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知,沪税沪地
    [2002]83 号文以及国税发(2006)187 号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关
    问题的通知,纳税人应进行土地增值税的清算,公司对符合土地增值税清算条件的项目,根据销售收
    入的1%预交土地增值税。
    本公司自2003 年7 月1 日起,对项目已竣工并完成销售的项目按实现收入的1%预缴土地增值税。
    截至2009 年12 月31 日止,本公司已累计计提土地增值税人民币18,990,814.57 元,其中:2009 年
    度计提土地增值税人民币1,787,910.20 元。
    由于本公司已销售完毕和项目已竣工正在销售的房产项目中,根据《中华人民共和国土地增值税
    暂行条例》的规定,存在增值额未超过扣除项目金额之和的20%、普通住宅和非普通住宅同时开发的
    情况。因此本公司对符合土地增值税清算条件的开发项目,将在“土地增值税清算细则”出台后,具
    体测算对本公司业绩的影响,同时进行相应的账务处理。
    (十四) 母公司财务报表主要项目注释
    (1) 本报告期应收账款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    77
    本报告期应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    2、其他应收款:
    (1) 其他应收款按种类披露:
    单位:元 币种:人民币
    期末数 期初数
    账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
    种类
    金额
    比例
    (%)
    金额
    比例
    (%)
    金额
    比例
    (%)
    金额
    比例
    (%)
    其他不重大
    的其他应收
    款
    1,800,000.00 100 5,400.00 0.30
    合计 1,800,000.00 / 5,400.00 / / /
    (2) 期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提:
    单位:元 币种:人民币
    其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例(%) 理由
    上海新兰房产开
    发有限公司
    1,800,000.00 5,400.00 0.30
    合并关联方按
    0.3%计提坏账准
    备
    合计 1,800,000.00 5,400.00 / /
    (3) 本报告期实际核销的其他应收款情况
    本报告期无实际核销的其他应收款情况
    (4) 本报告期其他应收款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期其他应收账款中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    (5) 其他应收账款金额前五名单位情况
    单位:元 币种:人民币
    单位名称 与本公司关系 金额 年限
    占其他应收账款
    总额的比例(%)
    上海新兰房产开
    发有限公司
    控股子公司 1,800,000.00 1 年以内 100
    合计 / 1,800,000.00 / 100
    (6) 不符合终止确认条件的其他应收款项的转移金额为:0 元。
    (7) 以其他应收款项为标的资产进行资产证券化的,需简要说明相关交易安排:
    年末无以其他应收款为标的资产进行资产证券化的交易安排。
    3、长期股权投资
    按成本法核算
    单位:元 币种:人民币
    被投
    资单
    位
    初始投资成本 期初余额
    增减
    变动
    期末余额
    减值
    准备
    本期
    计提
    减值
    准备
    在被投
    资单位
    持股比
    例(%)
    在被投
    资单位
    表决权
    比例
    (%)
    上海215,136,444.62 96,702,412.64 96,702,412.64 90 90上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    78
    新梅
    房地
    产开
    发有
    限公
    司
    上海
    新兰
    房地
    产开
    发有
    限公
    司
    239,700,000.00 239,700,000.00 239,700,000.00 51 51
    上海
    新竺
    实业
    发展
    有限
    公司
    84,000,000.00 84,000,000.00 84,000,000.00 100 100
    湖南
    新梅
    置业
    有限
    公司
    2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 10 10
    4、现金流量表补充资料:
    单位:元 币种:人民币
    补充资料 本期金额 上期金额
    1.将净利润调节为经营活动现金流量:
    净利润 -2,860,580.29 -2,480,863.83
    加:资产减值准备 5,400.00 -104,621.56
    固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
    折旧
    4,627.68 10,399.23
    无形资产摊销
    长期待摊费用摊销
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
    (收益以“-”号填列)
    固定资产报废损失(收益以“-”号填列) 2,644.49
    公允价值变动损失(收益以“-”号填列)
    财务费用(收益以“-”号填列) 165.24
    投资损失(收益以“-”号填列)
    递延所得税资产减少(增加以“-”号填列)
    递延所得税负债增加(减少以“-”号填列) -13,599.94
    存货的减少(增加以“-”号填列)
    经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) -1,800,000.00 31,784,261.98
    经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) 6,899,200.00 100,594,999.59
    其他
    经营活动产生的现金流量净额 2,248,812.63 129,793,219.96
    2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动:
    债务转为资本上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    79
    一年内到期的可转换公司债券
    融资租入固定资产
    3.现金及现金等价物净变动情况:
    现金的期末余额 2,548,904.54 300,257.15
    减:现金的期初余额 300,257.15 556,757.19
    加:现金等价物的期末余额
    减:现金等价物的期初余额
    现金及现金等价物净增加额 2,248,647.39 -256,500.04
    (十五) 补充资料
    1、当期非经常性损益明细表
    单位:元 币种:人民币
    项目 金额
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -94,142.00
    所得税影响额 22,385.00
    合计 -71,757.00
    2、净资产收益率及每股收益
    每股收益
    报告期利润
    加权平均净资产收
    益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
    归属于公司普通股股东的净
    利润
    3.26 0.07 0.07
    扣除非经常性损益后归属于
    公司普通股股东的净利润
    3.27 0.07 0.07
    3、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
    报表项目
    期末余额(或本年
    金额)
    年初余额(或上年
    金额)
    变动比率
    (%)
    变动原因
    货币资金 97,572,449.78 176,962,865.51 -44.86
    主要为:资金投入到太古城西南块开发
    建设。
    预付款项 3,665,969.78 32,881,256.58 -88.85
    主要为:新梅共和城一期东块项目结算,
    预付工程款转入项目成本。
    递延所得税资产 203,277.27 161,151.17 26.14
    主要为:新梅绿岛苑商品房已基本售罄,
    子公司新竺实业未来能否获得足够的应
    纳税所得额具有不确定性,因此未确认
    递延所得税资产。
    短期借款 13,750,000.00 -100.00 借款于2009 年到期还款。
    应付账款 259,871,428.38 196,554,334.01 32.21
    主要为:新梅共和城一期东块项目结算,
    按合同暂估的应付工程款增加。
    预收款项 1,042,205.28 50,143,681.00 -97.92
    主要为:新梅共和城项目的商铺在09 年
    交房实现销售结转销售收入。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    80
    报表项目
    期末余额(或本年
    金额)
    年初余额(或上年
    金额)
    变动比率
    (%)
    变动原因
    应交税费 32,381,815.58 23,776,322.18 36.19
    主要为:2009 年有部分营业税和企业所
    得税缓交。
    其他应付款 14,869,356.92 1,430,387.33 939.53
    主要为:太古城西南块项目招商收到租
    房押金。
    营业收入 187,596,980.40 511,336,270.64 -63.31
    主要为:本年可售房源减少,2008 年主要
    销售的楼盘新梅绿岛苑在2009 年只有少
    量尾盘可供销售。
    营业成本 123,431,868.94 346,453,837.53 -64.37 可销售房源减少,相应销售成本减少。
    营业税金及附加 12,042,415.60 32,650,294.35 -63.12
    营业收入减少,营业税金及附加相应减
    少。
    财务费用 -152,175.80 839,169.03 -118.13
    主要为:短期借款2009 年已偿还,利息支
    出减少。
    所得税费用 20,030,462.56 30,926,231.87 -35.23
    本期利润总额下降,应纳税所得额减少,
    所得税费用相应下降。上海新梅置业股份有限公司 2009 年年度报告
    81
    十二、备查文件目录
    1、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的公司2009 年度财务报
    表;
    2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的公司2009 年度审计报告原件,注册会计师对公
    司控股股东及其他关联方占用资金情况的专项说明原件;
    3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
    董事长:张静静
    上海新梅置业股份有限公司
    2010 年4 月20 日
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