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ST新梅(600732)公告正文

上海新梅:2011年年度报告

公告日期 2012-04-10
股票简称:ST新梅 股票代码:600732
    上海新梅置业股份有限公司
    600732
    2011 年年度报告
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    目录
    一、 重要提示 ................................................................................................................................2
    二、 公司基本情况 ........................................................................................................................3
    三、 会计数据和业务数据摘要.....................................................................................................5
    四、 股本变动及股东情况.............................................................................................................7
    五、 董事、监事和高级管理人员...............................................................................................10
    六、 公司治理结构 ......................................................................................................................13
    七、 股东大会情况简介...............................................................................................................16
    八、 董事会报告 ..........................................................................................................................17
    九、 监事会报告 ..........................................................................................................................26
    十、 重要事项 ..............................................................................................................................27
    十一、 财务会计报告 ..................................................................................................................31
    十二、 备查文件目录 ..................................................................................................................95
    1
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    一、 重要提示
    (一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任
    何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连
    带责任。
    (二) 公司全体董事出席董事会会议。
    (三) 立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
    (四)
    公司负责人姓名                                                            张静静
    主管会计工作负责人姓名                                                    夏震
    会计机构负责人(会计主管人员)姓名                                        夏震
    公司负责人张静静、主管会计工作负责人夏震及会计机构负责人(会计主管人员)夏震声明:
    保证年度报告中财务报告的真实、完整。
    (五) 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况?
    否
    (六) 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
    否
    2
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    二、 公司基本情况
    (一) 公司信息
    公司的法定中文名称                                   上海新梅置业股份有限公司
    公司的法定中文名称缩写                               上海新梅
    公司的法定英文名称                                   Shanghai Xinmei Real Estate Co., Ltd.
    公司法定代表人                                       张静静
    (二) 联系人和联系方式
    董事会秘书                            证券事务代表
    姓名                               何婧                                  付晶晶
    上海市天目中路 585 号新梅大           上海市天目中路 585 号新梅大
    联系地址
    厦 20 楼                              厦 20 楼
    电话                               021-51005380                          021-51005380
    传真                               021-51005370                          021-51005370
    电子信箱                           hejing@shinmay.com.cn                 fujingjing@shinmay.com.cn
    (三) 基本情况简介
    注册地址                                             上海市闸北区天目中路 585 号 2101-A 室
    注册地址的邮政编码                                   200070
    办公地址                                             上海市天目中路 585 号新梅大厦 20 楼
    办公地址的邮政编码                                   200070
    公司国际互联网网址                                   www.shinmay.com.cn
    电子信箱                                             xm600732@shinmay.com.cn
    (四) 信息披露及备置地点
    公司选定的信息披露报纸名称                           《中国证券报》《上海证券报》
    登载年度报告的中国证监会指定网站的网址               http://www.sse.com.cn
    公司年度报告备置地点                                 公司董事会办公室
    (五) 公司股票简况
    公司股票简况
    股票种类          股票上市交易所            股票简称            股票代码            变更前股票简称
    A股                  上海证券交易所       上海新梅              600732                  上海港机
    (六) 其他有关资料
    公司首次注册登记日期                                 1996 年 8 月 12 日
    公司首次注册登记地点                                 上海市
    公司变更注册登记日期            2004 年 1 月 8 日
    公司变更注册登记地点            上海市
    首次变更
    企业法人营业执照注册号          3100001004243
    税务登记号码                    国税沪字 310042132269407
    3
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    组织机构代码               13226940-7
    公司变更注册登记日期       2010 年 7 月 14 日
    公司变更注册登记地点       上海市
    最近变更             企业法人营业执照注册号     310000000046305
    税务登记号码               国税沪字 310108132269407
    组织机构代码               13226940-7
    公司聘请的会计师事务所名称                      立信会计师事务所(特殊普通合伙)
    公司聘请的会计师事务所办公地址                  上海市南京东路 61 号 4 楼
    4
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    三、 会计数据和业务数据摘要
    (一) 主要会计数据
    单位:元 币种:人民币
    项目                                               金额
    营业利润                                                                                53,595,989.96
    利润总额                                                                                52,688,693.60
    归属于上市公司股东的净利润                                                              25,678,086.07
    归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润                                         -17,885,080.63
    经营活动产生的现金流量净额                                                            -519,616,497.53
    (二) 非经常性损益项目和金额
    单位:元 币种:人民币
    非经常性损益项目                     2011 年金额       2010 年金额      2009 年金额
    非流动资产处置损益                                65,641,532.53
    同一控制下企业合并产生的子公司期初至
    -64,214.70
    合并日的当期净损益
    除同公司正常经营业务相关的有效套期保
    值业务外,持有交易性金融资产、交易性金
    融负债产生的公允价值变动损益,以及处置                87,855.46      1,425,193.21
    交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
    售金融资产取得的投资收益
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出                -907,296.36       -282,073.60      -94,142.00
    其他符合非经常性损益定义的损益项目                                  46,481,015.63
    所得税影响额                                      -21,258,924.93       -80,202.71       22,385.00
    合计                           43,563,166.70     47,479,717.83      -71,757.00
    (三) 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
    单位:元 币种:人民币
    本年比上年增
    主要会计数据                 2011 年            2010 年                            2009 年
    减(%)
    营业总收入                     107,889,231.59       61,389,756.94            75.74     187,596,980.40
    营业利润                          53,595,989.96     26,921,632.20            99.08      38,612,909.46
    利润总额                          52,688,693.60     26,639,558.60            97.78      38,518,767.46
    归属于上市公司股东的净
    25,678,086.07      9,546,576.54           168.98      16,812,039.47
    利润
    归属于上市公司股东的扣
    除非经常性损益的净利            -17,885,080.63     -37,933,141.29          不适用       16,883,796.47
    润
    经营活动产生的现金流量
    -519,616,497.53      329,339,235.62          -257.78    -110,102,438.45
    净额
    本年末比上年
    2011 年末         2010 年末                           2009 年末
    末增减(%)
    5
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    资产总额                     1,252,348,690.62      1,119,341,051.03            11.88   2,023,707,011.74
    负债总额                       645,971,356.03        547,042,508.12            18.08   1,122,930,790.63
    归属于上市公司股东的所
    556,124,921.70        530,521,715.45             4.83       635,975,138.91
    有者权益
    总股本                         247,990,600.00        247,990,600.00                0       247,990,600.00
    主要财务指标               2011 年         2010 年     本年比上年增减(%)           2009 年
    基本每股收益(元/股)                    0.104        0.038                     173.68           0.068
    稀释每股收益(元/股)                    0.104        0.038                     173.68           0.068
    用最新股本计算的每股收益(元
    不适用         不适用                      不适用         不适用
    /股)
    扣除非经常性损益后的基本每
    -0.072      -0.153                     不适用           0.068
    股收益(元/股)
    加权平均净资产收益率(%)                  4.73         1.49          增加 3.24 个百分点           3.25
    扣除非经常性损益后的加权平
    -3.29       -5.92                     不适用            3.26
    均净资产收益率(%)
    每股经营活动产生的现金流量
    -2.10        1.33                     -257.89          -0.44
    净额(元/股)
    2011 年末       2010 年末   本年末比上年末增减(%) 2009 年末
    归属于上市公司股东的每股净
    2.24         2.14                        4.67           2.56
    资产(元/股)
    资产负债率(%)                           51.58        48.87          增加 2.71 个百分点          55.49
    6
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    四、 股本变动及股东情况
    (一) 股本变动情况
    1、 股份变动情况表
    单位:股
    本次变动前               本次变动增减(+,-)           本次变动后
    比例       发行    送   公积金   其     小                 比例
    数量                                                       数量
    (%)        新股    股     转股   他     计                 (%)
    一、有限售条件股份
    1、国家持股
    2、国有法人持股
    3、其他内资持股
    其中: 境内非国有
    法人持股
    境内自然人
    持股
    4、外资持股
    其中: 境外法人持
    股
    境外自然人持股
    二、无限售条件流通
    247,990,600         100       0    0        0    0      0   247,990,600     100
    股份
    1、人民币普通股       247,990,600         100       0    0        0    0      0   247,990,600     100
    2、境内上市的外资
    股
    3、境外上市的外资
    股
    4、其他
    三、股份总数          247,990,600         100       0    0        0    0      0   247,990,600     100
    2、 限售股份变动情况
    报告期内,本公司限售股份无变动情况。
    (二) 证券发行与上市情况
    1、 前三年历次证券发行情况
    截止本报告期末至前三年,公司未有证券发行与上市情况。
    2、 公司股份总数及结构的变动情况
    报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。
    3、 现存的内部职工股情况
    本报告期末公司无内部职工股。
    7
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (三) 股东和实际控制人情况
    1、 股东数量和持股情况
    单位:股
    本年度报告公布日前一
    2011 年末股东总数                                   27,067 户                             27,005 户
    个月末股东总数
    前十名股东持股情况
    持有有
    持股比                                           限售条   质押或冻结
    股东名称        股东性质                     持股总数         报告期内增减
    例(%)                                            件股份   的股份数量
    数量
    上海兴盛实
    境内非国有
    业发展(集                        55.70           138,126,189              0          0   无
    法人
    团)有限公司
    吴远付          境内自然人         0.61             1,514,000       1,514,000         0 未知
    张永亮          境内自然人         0.50             1,240,600       1,240,600         0 未知
    陈四龙          境内自然人         0.25              623,371         -200,000         0 未知
    黄沃钦          境内自然人         0.24              600,000         600,000          0 未知
    杜景葱          境内自然人         0.23              574,000         574,000          0 未知
    宋占峰          境内自然人         0.21              522,311         522,311          0 未知
    陈能依          境内自然人         0.20              501,358         501,358          0 未知
    钱柏江          境内自然人         0.20              500,000         500,000          0 未知
    王茜            境内自然人         0.18              434,100         434,100          0 未知
    前十名无限售条件股东持股情况
    股东名称                      持有无限售条件股份的数量              股份种类及数量
    上海兴盛实业发展(集团)有限公司                                  138,126,189
    人民币普通股
    吴远付                                                              1,514,000 人民币普通股
    张永亮                                                              1,240,600 人民币普通股
    陈四龙                                                               623,371 人民币普通股
    黄沃钦                                                               600,000 人民币普通股
    杜景葱                                                               574,000 人民币普通股
    宋占峰                                                               522,311 人民币普通股
    陈能依                                                               501,358 人民币普通股
    钱柏江                                                               500,000 人民币普通股
    王茜                                                                 434,100 人民币普通股
    在上述股东中,上海兴盛实业发展(集团)有限公司与其
    上述股东关联关系或一致行动的说            他股东之间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管
    明                                        理办法》规定的一致行动人;公司未知其他股东之间是否
    存在关联关系或为一致行动人。
    2、 控股股东及实际控制人情况
    (1) 控股股东情况
    8
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    ○ 法人
    单位:万元 币种:人民币
    名称                                          上海兴盛实业发展(集团)有限公司
    单位负责人或法定代表人                        张兴标
    成立日期                                      1996 年 8 月 13 日
    注册资本                                                                            22,000
    实业投资、国内贸易(除专项规定)、房地产开发
    主要经营业务或管理活动
    经营、咨询服务、装潢建筑、金属制品
    (2) 实际控制人情况
    ○ 自然人
    姓名                                          张兴标
    国籍                                          中国
    是否取得其他国家或地区居留权                  否
    最近 5 年内的职业及职务                       上海兴盛实业发展(集团)有限公司董事长
    (3) 控股股东及实际控制人变更情况
    本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
    公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
    3、 其他持股在百分之十以上的法人股东
    截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。
    9
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    五、 董事、监事和高级管理人员
    (一) 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
    单位:股
    报告期      是否在
    内从公      股东单
    年   年
    变      司领取      位或其
    初   末
    性    年                                                        动      的报酬      他关联
    姓名       职务                    任期起始日期        任期终止日期        持   持
    别    龄                                                        原       总额       单位领
    股   股
    因       (万        取报
    数   数
    元)(税     酬、津
    前)            贴
    张静静   董事长       女     38   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0               50      否
    副董事长
    郑际贤                男     60   2010 年 6 月 22 日   2011 年 3 月 3 日     0    0                   0   否
    (离任)
    张余庆   独立董事     男     65   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0                   5   否
    吴桢舫   独立董事     男     66   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0                   5   否
    张健     董事         男     37   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0                   0   是
    王承宇   董事         男     63   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0                   0   是
    罗炜岚   董事         女     42   2011 年 4 月 2 日    2013 年 6 月 21 日    0    0               20      否
    陈海     监事长       男     60   2011 年 4 月 2 日    2013 年 6 月 21 日    0    0                   0   是
    江晓凌   职工监事     女     41   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0               11      否
    周琪俊   监事(离任) 男     36   2011 年 8 月 11 日   2012 年 1 月 31 日    0    0                   8   否
    杨国庆   监事(离任) 男     57   2010 年 6 月 22 日   2011 年 8 月 10 日    0    0              5.6      否
    张文钧   总经理       男     44   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0               15      否
    夏震     财务总监     男     43   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0               15      否
    何婧     副总兼董秘   女     35   2010 年 6 月 22 日   2013 年 6 月 21 日    0    0             13.2      否
    合计           /      /     /              /                  /             0    0   /        147.8           /
    张静静:任上海兴盛实业发展(集团)总裁,本公司董事长。
    郑际贤:曾任本公司副董事长兼总工程师,现已离任。
    张余庆:曾任上海华源企业发展股份有限公司董事、财务总监,中国华源集团有限公司资产
    股权管理部副部长,兼任山东日照港股份有限公司独立董事、审计委员会主任,浙江舜宇光
    学股份有限公司独立董事、审计委员会主任,上海盛源实业(集团)有限公司总会计师等职
    务。现任宁波世茂铜业股份有限公司副总兼财务总监。
    吴桢舫:曾任中国华源集团有限公司总裁助理兼人力资源部部长、外事办公室主任,上海安
    平医疗科技有限公司副总裁,现任中国仁济医疗集团有限公司执行董事、安平医疗科技(芜
    湖)有限公司副总裁。
    张健:任上海兴盛实业发展(集团)有限公司财务总监。
    王承宇:任上海兴盛实业发展(集团)副总裁。
    罗炜岚:曾任上海新兰房地产开发有限公司总经理,现任江阴新梅房地产开发有限公司总经
    理、江阴新兰房地产开发有限公司总经理。
    陈海:任上海兴盛实业发展(集团)有限公司财务副总监兼总经济师。
    江晓凌:任本公司行政及人力资源部经理。
    10
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    周琪俊:曾任本公司财务部经理,已离任。
    杨国庆:曾任本公司办公室主任,已离任。
    张文钧:曾任上海兴盛实业发展(集团)有限公司副总裁、现任本公司总经理。
    夏震:曾任上海大昌铜业有限公司财务总监,中国海诚工程科技股份有限公司财务部经理,
    现任本公司财务总监。
    何婧:曾任本公司董事会秘书,现任本公司副总经理兼董事会秘书。
    (二) 在股东单位任职情况
    任期终止    是否领取报
    姓名          股东单位名称        担任的职务       任期起始日期
    日期        酬津贴
    上海兴盛实业发展
    张静静                              总裁             2005 年 1 月 1 日               否
    (集团)有限公司
    上海兴盛实业发展
    王承宇                              副总裁           2009 年 3 月 9 日               是
    (集团)有限公司
    上海兴盛实业发展
    张健                                财务总监         1996 年 7 月 1 日               是
    (集团)有限公司
    上海兴盛实业发展       财务副总监       2006 年 11 月 22
    陈海                                                                                 是
    (集团)有限公司       兼总经济师       日
    在其他单位任职情况
    任期终止   是否领取报
    姓名         其他单位名称       担任的职务       任期起始日期
    日期       酬津贴
    上海仲兴投资有
    董事长                                           否
    限公司
    张静静
    上海新梅实业有
    执行董事                                         否
    限公司
    浙江舜宇光学股
    独立董事       2006 年 12 月 31 日               是
    份有限公司
    张余庆
    宁波世茂铜业股       副总兼财务
    2009 年 8 月 4 日                 是
    份有限公司           总监
    中国仁济医疗集
    执行董事       2009 年 11 月 13 日               是
    团有限公司
    吴桢舫
    安平医疗科技(芜
    副总裁         2009 年 11 月 13 日               是
    湖)有限公司
    (三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
    董事、监事、高级管理人      根据《公司章程》的有关规定,由公司股东大会决定董事、监事的报酬
    员报酬的决策程序            事项;由公司董事会决定高级管理人员的报酬事项。
    董事、监事、高级管理人      主要依据公司经营状况、岗位职责及业绩完成情况来确定;独立董事的
    员报酬确定依据              津贴标准参照本地区同行业上市公司的整体水平。
    董事、监事和高级管理人      按照公司薪酬管理制度的规定,以月薪及年度绩效考核奖金的方式按实
    员报酬的实际支付情况        支付。
    11
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
    姓名         担任的职务         变动情形                      变动原因
    郑际贤         副董事长         离任            个人原因辞职。
    罗炜岚女士申请辞去公司监事长一职后,经
    罗炜岚         董事             聘任
    股东大会讨论同意聘任其为公司董事。
    经股东大会讨论同意聘任陈海先生为公司监
    陈海           监事长           聘任
    事,后经监事会推选其为公司监事长。
    经董事会讨论后同意聘任公司董事会秘书何
    何婧           董秘             聘任
    婧女士兼任公司副总经理。
    杨国庆         监事             离任            个人原因辞职。
    经职工代表大会推选周琪俊先生为公司职工
    周琪俊         监事             聘任
    代表监事。
    (五) 公司员工情况
    在职员工总数                                                                        42
    公司需承担费用的离退休职工人数                                                       1
    专业构成
    专业构成类别                                专业构成人数
    行政人员                                                                            10
    工程技术人员                                                                        10
    财务人员                                                                             9
    销售人员                                                                             3
    其它                                                                                10
    教育程度
    教育程度类别                                 数量(人)
    硕士、研究生                                                                         6
    本科                                                                                14
    大专及以下                                                                          22
    12
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    六、 公司治理结构
    (一) 公司治理的情况
    公司严格按照《公司法》、《证券法》、中国证监会和上海证券交易所有关法律法规的要
    求,建立了较为完善的公司治理结构和各项基本制度,公司股东会、董事会、监事会和经营
    层责权明确,运作规范。
    目前公司的治理结构如下:
    1、关于股东与股东大会
    公司按照《股东大会规范意见》的要求制定了《股东大会议事规则》,规范股东大会的
    召集、召开和表决程序,能够平等对待所有股东,保证中小股东享有平等地位,保障中小股
    东充分行使自己的权利。
    2、关于董事与董事会
    公司制订了《董事会议事规则》,董事会的人数及人员构成符合法律、法规和《公司章
    程》的规定,公司独立董事的人数占董事会总人数的 1/3 ,公司董事本着对全体股东负责,
    维护公司整体利益的原则,忠诚勤勉履行职责,科学决策,贯彻落实股东大会决议,促进公
    司健康、持续、稳健地发展。
    3、关于监事与监事会
    公司制订了《监事会议事规则》,监事会的人数和人员构成符合法律、法规和《公司章
    程》的规定;公司监事认真履行职责,本着对全体股东负责的态度,以财务监督为核心,同
    时对公司董事、总经理和其他高级管理人员的履职情况进行监督,保护公司资产安全,降低
    公司的财务和经营风险,维护公司及股东的合法权益。
    4、关于其他利益相关者
    公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益,实现股东、员工、社会等各方利益的协调
    平衡,共同推动公司持续、健康发展。
    5、关于信息披露
    公司指定董事会秘书负责信息披露、接待股东来访与咨询,加强与股东的交流,制订了
    《信息披露事务管理制度》、《投资者关系管理制度》,规范本公司的信息披露行为和投资者
    关系管理行为,充分履行上市公司信息披露义务,维护投资者合法权益。公司公开、公平、
    公正、完整、及时地披露信息,维护股东,尤其是中小股东的合法权益。
    公司治理的完善是一项长期的系统工程,需要持续地改进和提高。公司将一如既往地根
    据有关规定及时更新完善公司内部制度,及时发现问题、解决问题,夯实管理基础,不断强
    化企业管理,通过完善法人治理、强化内部管理、加强科学决策与内部控制,不断提高公司
    规范运作和法人治理水平,促进公司的平稳健康发展。
    (二) 董事履行职责情况
    1、 董事参加董事会的出席情况
    是否连续
    本年应参                     以通讯方
    是否独立                     亲自出席                委托出席              两次未亲
    董事姓名                  加董事会                     式参加次              缺席次数
    董事                         次数                    次数                自参加会
    次数                           数
    议
    张静静       否                    8               8          4          0          0   否
    张健         否                    8               8          4          0          0   否
    王承宇       否                    8               8          4          0          0   否
    13
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    罗炜岚       否                    5             5              3     0          0   否
    张余庆       是                    8             8              6     0          0   否
    吴桢舫       是                    8             8              6     0          0   否
    年内召开董事会会议次数                                                                      8
    其中:现场会议次数                                                                          2
    通讯方式召开会议次数                                                                        4
    现场结合通讯方式召开会议次数                                                                2
    2、 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
    报告期内,公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。
    3、 独立董事相关工作制度的建立健全情况、主要内容及独立董事履职情况
    依据证券监管部门的要求,公司通过建立《公司章程》、《独立董事工作制度》、《独立董
    事年报工作制度》等相关制度健全和规范了独立董事工作的各项权利、义务和职责。报告期
    内,公司独立董事本着对公司和全体股东高度负责的态度,勤勉尽职,对公司重大事项均予
    以认真审议,为公司的经营发展提出合理建议,切实维护了全体股东特别是中小股东的合法
    权益。
    (三) 公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立完整情况
    是否独                                   对公司产   改进
    情况说明
    立完整                                   生的影响   措施
    公司业务及自主经营能力完全
    业务方面独立完整情况         是
    独立。
    公司与控股股东在劳动人事及
    人员方面独立完整情况         是
    工资管理方面完全独立。
    公司与控股股东之间产权关系
    资产方面独立完整情况         是
    明晰,双方资产完全独立分开。
    公司具有独立的组织机构和办
    机构方面独立完整情况         是
    公场所。
    公司设立独立的财务部门,建立
    了独立规范的会计核算体系和
    财务方面独立完整情况         是
    财务管理制度,独立开立银行账
    户、独立纳税。
    (四) 公司内部控制制度的建立健全情况
    公司内控工作主要参照上海证券交易所《上市公司内部控制指引》的相关内容,
    以保证公司战略目标的实施、实现,提高公司经营效益及效率、保障公司资产
    内部控制建设的总
    安全、确保公司信息披露的真实、准确、完整为目标,结合公司主营业务,建
    体方案
    立适合公司业务特点和管理要求的内部控制制度,形成较为全面的内部控制体
    系并组织实施及维护。
    内部控制制度建立      公司既有的内部管理制度主要包括:《公司章程》、《信息披露事务管理制度》、
    14
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    健全的工作计划及      公司三会议事规则、《投资者关系管理制度》、《财务管理制度》等。从 2007 年
    其实施情况            开展公司治理专项整治活动以来,公司又补充建立了《募集资金管理办法》、 独
    立董事工作制度》、《独立董事年报工作制度》、《公司内部审计制度》、《公司董
    事会秘书工作制度》以及相关业务部门的运营管理制度。
    公司于 2008 年 3 月设立了董事会审计委员会,公司审计部作为公司内部制度
    内部控制检查监督
    检查监督部门,向审计委员会履职和汇报工作,对企业财务收支和经济活动进
    部门的设置情况
    行系统的内部审计监督,从组织机构上保证了公司内控的有效实施。
    内部监督和内部控      公司有企业整体层面风险管理活动,如工程建设内部控制专项检查、固定资产
    制自我评价工作开      管理专项评估等。自 2008 年上半年开始,公司每半年对整体内控情况进行一
    展情况                次自我评价,报董事会审议。
    董事会对内部控制
    公司第五届董事会对后续内控工作进行了有效安排和布置。
    有关工作的安排
    公司能够认真执行国家新颁布的财务政策和法律法规,并针对公司下属子公司
    的实际现状,实行扁平化的管理体制,建立并健全了上市公司独立的会计核算
    与财务报告相关的
    体系。公司的财务管理制度在财务计划管理、资金管理、实物资产管理、会计
    内部控制制度的建
    制度、成本核算办法、会计档案管理、会计电算化操作维护等方面的设置均符
    立和运行情况
    合上市公司的相关规定。有关财务授权、签章的內部控制环节能够有效执行。
    公司公章、印鉴管理制度完善,执行情况良好。
    报告期内,公司内部控制体系基本符合《企业内部控制基本规范》的要求,按
    内部控制存在的缺
    照公司内部控制缺陷认定标准,没有发现内部控制设计及运行方面与财务报告
    陷及整改情况
    相关的重大控制缺陷。
    (五) 高级管理人员的考评及激励情况
    报告期内,公司依据《绩效考核制度》和《薪酬管理制度》的规定并结合公司实际经营状况,
    于报告期末对高管人员进行了 2011 年度业绩考评。公司还将继续完善相应制度,稳定管理
    层队伍,逐步形成切合公司实际的、有效的高管人员考评和激励机制。
    (六) 公司披露内部控制的相关报告:
    1、公司是否披露内部控制的自我评价报告:否
    2、公司是否披露审计机构出具的财务报告内部控制审计报告:否
    3、公司是否披露社会责任报告:否
    (七) 公司建立年报信息披露重大差错责任追究制度的情况
    公司建立了《信息披露事务管理制度》,该制度对包括年报在内的定期报告信息披露重大差
    错责任追究进行了明确具体的规定。公司将结合实际,及时补充建立专门的《年报信息披露
    重大差错责任追究制度》。
    1、报告期内无重大会计差错更正情况
    2、报告期内无重大遗漏信息补充情况
    3、报告期内无业绩预告修正情况
    15
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    七、 股东大会情况简介
    (一) 年度股东大会情况
    会议届次            召开日期             决议刊登的信息披露报纸     决议刊登的信息披露日期
    2010 年度股东
    2011 年 4 月 2 日       《上海证券报》              2011 年 4 月 7 日
    大会
    2010 年度股东大会审议通过了以下议案:
    1.《关于补选第五届董事会董事的议案》;
    2.《关于补选第五届监事会监事的议案》;
    3.《公司 2010 年度董事会工作报告》;
    4.《公司 2010 年度监事会工作报告》;
    5.《公司 2010 年度财务决算报告》;
    6.《公司 2010 年度利润分配预案》;
    7.《公司 2010 年年度报告》;
    8.《关于支付 2010 年度审计报酬及聘任公司 2011 年度审计机构的议案》;
    9.《关于修改公司章程的议案》;
    10.《关于公司 2011 年预计发生日常关联交易的议案》;
    11.《关于转让上海新兰房地产有限公司股权的议案》。
    (二) 临时股东大会情况
    会议届次            召开日期            决议刊登的信息披露报纸     决议刊登的信息披露日期
    2011 年第一次
    2011 年 1 月 6 日       《上海证券报》             2011 年 1 月 7 日
    临时股东大会
    2011 年第一次临时股东大会审议通过了《关于上海新兰房地产开发有限公司增资事项
    的议案》。
    16
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    八、 董事会报告
    (一) 管理层讨论与分析
    1、报告期内公司总体经营情况
    回望刚刚过去的 2011 年,严厉打击成为这一时期房地产宏观调控的关键词。这一年,
    央行总共进行 3 次加息,6 次上调存款准备金率,信贷的日益紧缩致使房地产行业运行整体
    放缓。这一年,全国有超过 120 个城市出台了房价调控目标,46 个大中城市出台 “限购令”,
    10 个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段,
    致使房地产市场流通全面受阻。
    在政策严控之下,2011 年全年成交量前 10 位的城市成交与往年相比普遍处于低位;从
    存量来看,前 10 位城市 2011 年至今全部处于上升周期中,以年底的时间节点来看,大多数
    重点城市去化周期已超过 12 个月。可以毫不夸张地说,即便我们已历经市场沉浮近十载,
    但 2011 年所遭遇的仍然不啻为近年来房地产市场最为严峻的考验。
    由于公司董事会和管理层对市场形势的准确预判,公司从 2010 年起开始对经营战略进
    行调整。报告期内,公司向中粮置业投资有限公司出让了所持上海新兰房地产开发有限公司
    的全部股权,彻底退出了这一资金占有量大、耗时长的动拆迁项目;同时,对于在建和储备
    项目适度放缓开发节奏,使公司得以在最严厉的宏观调控下保存和积蓄实力,并实现了经营
    业绩的稳步增长。
    2、公司主营业务及其经营状况
    报告期内,公司仍然以房地产开发与经营为主营业务。
    报告期内,公司共实现营业收入 10,788.92 万元,同比增长 75.74%;实现营业利润 5359.60
    万元,同比增长 99.08%;实现净利润 2515.37 万元,同比增长 97.06%。
    (1) 主营业务分行业、产品情况
    单位:元     币种:人民币
    主营业务分行业情况
    营业利润率 ( 毛
    营业利润率    营 业 收 入 比 上 营业成本比上年
    分行业         营业收入        营业成本                                                         利率) 比上年增
    (毛利率)(%)   年增减(%)      增减(%)
    减(%)
    房地产业       107,889,231.59 56,842,510.26    47.31         75.74          1.28                38.73
    主营业务分产品情况
    营业利润率 ( 毛
    营业利润率    营 业 收 入 比 上 营业成本比上年
    分产品         营业收入        营业成本                                                         利率) 比上年增
    (毛利率)(%)   年增减(%)      增减(%)
    减(%)
    房产销售       96,636,725.72   53,258,958.69   44.89         84.33          1.20                45.27
    房地产出租     11,252,505.87   3,583,541.57    68.15         25.54          2.48                7.16
    (2) 主营业务分地区情况
    单位:元       币种:人民币
    17
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    地区                    营业收入                       营业收入比上年增减(%)
    上海市                  107,889,231.59                 75.74
    (3)报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变
    化的原因说明
    报告期内,公司主营业务及其结构同比未发生重大变化。公司报告期内的利润构成仍然
    主要来源于因转让上海新兰房地产开发有限公司股权而取得的投资收益。报告期内公司主营
    业务营业利润率同比增长 38.73%,主要原因为:1、报告期内确认收入的新梅共和城二期商
    铺销售均价比去年同期确认收入的一期商铺销售均价有一定增长幅度;2、新梅绿岛苑去年
    完成竣工结算,按照结算报告调整项目开发成本。
    (4)主要供应商与客户情况
    报告期内,公司向前 5 名供应商合计的采购金额占年度采购总额的 96.32%;向前 5 名
    客户销售额合计占公司销售总额的 26.32%。
    3、 报告期内公司主要财务指标重大变动的情况及分析
    (1 资产负债表项目
    单位:元    币种:人民币
    报表项目        年末余额         年初余额         变动比率   变动原因
    (或本年金额) (或上年金额)
    货币资金主要用于支付江阴“澄地 2010-C-89”号
    货币资金        73,484,135.70    246,734,724.06   -70.22%
    地块土地使用权出让金。
    年初余额中支付给江阴市土地储备中心土地拍卖
    预付款项       16,474,194.50    213,402,763.52   -92.28%    投标保证金 199,000,000 元,中标后已转为土地使
    用权出让金。
    本年末主要增加以下两笔其他应收款:转让原子
    公司上海新兰房地产开发有限公司股权,应向中
    其他应收款      136,047,492.09   1,948,594.24     6881.83%   粮置业投资有限公司收取的股权转让款尾款
    72,915,447.64 元;以及支付给江阴市国土资源局
    的开发保证金 61,500,000 元。
    公司中标取得江阴地块土地使用权,支付的土地
    存货            891,461,102.44   243,918,000.28   265.48%
    使用权出让金列入存货科目核算。
    年初长期股权投资余额全部为对联营企业上海新
    兰房地产开发有限公司(原为子公司)的投资余
    长期股权投资    0                275,128,794.93   -100.00%
    额,本年度已将所持股权全部转让给中粮置业投
    资有限公司。
    年初余额中预收的新梅共和城 3-5 号楼房款,本
    预收款项        5,698,201.50     83,524,156.87    -93.18%
    年已实现销售,结转到主营业务收入中。
    本年归还了大股东兴盛集团 227,000,000 元;同时
    江阴新兰房地产开发有限公司支付江阴地块的土
    其他应付款      322,585,341.99   246,790,726.73   30.71%     地使用权出让金及履约保证金共 676,500,000 元,
    按投资比例分别向股东上海新梅置业股份有限公
    司及杉杉投资控股有限公司借入,其中向杉杉投
    18
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    资控股有限公司借入 304,425,000 元。
    本年通过南京银行向兴盛实业发展集团有限公司
    长期借款           180,000,000.00       90,000,000.00      100.00%         借入 100,000,000 元;本年归还中国农业银行上海
    市分行营业部长期借款 10,000,000 元。
    (2 利润表项目
    单位:元      币种:人民币
    报表项目              年末余额             年初余额             变动比率      变动原因
    (或本年金额) (或上年金额)
    营业收入                                                                      本年新梅共和城东块 3-5 号楼交房并实现销
    107,889,231.59       61,389,756.94        75.74%
    售,房地产销售收入增加。
    新梅共和城项目全部按销售收入的 2%补计提
    土地增值税 2,865 万元;本年新梅共和城东块
    营业税金及附加        36,605,166.55        10,539,015.04        247.33%
    3-5 号楼交房并实现销售,房地产销售收入增
    加,营业税金及附加相应增加。
    财务费用                                                                      本年增加流动资金借款 100,000,0000 元,相应
    增加财务费用-利息支出;至 2011 年 6 月新梅
    12,786,523.30        -1,867,766.32        -784.59%      共和城项目全部开发完毕,借款利息停止资本
    化,子公司上海新梅房产的利息支出全部计入
    财务费用。
    投资收益                                                                      主要为转让上海新兰房地产开发有限公司股
    65,737,497.99        41,069,677.58        60.06%
    权的处置收益。
    所得税费用                                                                    本年利润总额增加,应纳税所得额相应增加,
    27,535,022.10        13,875,397.03        98.44%
    所得税费用相应增加。
    (3 现金流量表项目
    单位:元     币种:人民币
    报表项目              年末余额                年初余额               变动比率          变动原因
    (或本年金额)          (或上年金额)
    经 营 活 动 产 生 的 现 -519,616,497.53       329,339,235.62         -257.78%          主要为本年支付江阴“澄地
    金流量净额                                                                             2010-C-89”号地块土地使用权出让
    金及履约保证金 4.775 亿元;本年归
    还了大股东兴盛集团 2.27 亿元。
    投 资 活 动 产 生 的 现 263,937,931.41        -200,494,193.68        -231.64%          主要为本年收回转让上海新兰房地
    金流量净额                                                                             产开发有限公司股权款 2.64 亿元。
    筹 资 活 动 产 生 的 现 82,427,977.76         19,252,737.95          328.14%           本年新增银行贷款 1 亿元。
    金流量净额
    4、 公司主要子公司、参股公司的经营情况
    单位:万元        币种:人民币
    公司名称               开发项目               注册资本               总资产            净资产          净利润
    上海新梅房地产开 上海新梅共和城
    5,000.00              57,899.35         41,716.81      -60.02
    发有限公司
    19
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    上海新竺实业发展 上海新梅绿岛苑
    14,000.00   21,414.01   17,187.89   -11.32
    有限公司
    江阴新梅房地产开 江阴新梅豪布斯
    19,000.00   23,083.23   18,790.68   -171.83
    发有限公司       卡项目
    江阴新兰房地产开 江阴 2010-C-89
    2,000.00    69,573.66   1,896.80    -103.20
    发有限公司       地块
    报告期内,公司各项目的开发进展情况如下:
    江阴新梅豪布斯卡项目为公司在报告期内的唯一在建项目。该项目总规划建筑面积为
    6.77 万平方米,物业形态包括住宅、办公和商业。截至报告期末,项目已顺利完成桩基工程、
    围护工程、土方开挖、外运、回填工程;完成 2 万平米的带人防工程地下室结构工程;基本
    完成商业部分和办公楼部分的结构封顶;住宅部分结构已做到 2/3 以上。
    新梅共和城一期东块为新梅共和城小区配套商业用房,其 3—5#房在报告期内竣工并交
    房,至此,公司开发的上海新梅共和城项目已全部开发完成并交付。
    江阴 2010-C-89 地块由公司于 2010 年底投标取得,由公司与杉杉投资有限公司共同投
    资开发。报告期内完成了项目公司的注册手续,完成了土地出让合同的签订并取得了《土地
    使用权证》,项目的前期设计、投资预算等工作也均在有序进行中。
    5、公司目前具备的优势、面临的困难及可持续经营能力的简要分析
    (1)公司具备的主要优势
    公司具备多年的房地产开发经营经验,经受过房地产低潮的考验,具有较丰富应对行业
    逆境的经验;公司具备比较灵活的经营管理体制,能够顺应市场变化对项目开发进度、经营
    模式进行及时调整;公司及开发产品在上海及长三角区域具有较好的知名度和品牌影响力。
    (2)公司面临的主要困难
    目前,国家对房地产行业的宏观调控仍无放松迹象,市场竞争更加激烈。如何在严峻
    的市场形势下实现良好的销售业绩,同时控制好各项开发成本将是公司今年面临的主要困
    难。
    (3)公司可持续经营能力的简要分析
    公司所开发的江阴新梅豪布斯卡项目将于年内投放市场,由于市场形势严峻,销售预期
    不太乐观,将对公司今年的经营业绩产生一定影响。但从长远来看,由于公司之前适度的战
    略调整,公司目前在后续土地和自有资金方面均有一定的储备,能够保证公司未来三年的持
    续经营。公司将在严格控制投资风险的前提下适时增加土地储备,拓展融资渠道,进一步增
    强公司的可持续发展能力。
    6、对公司未来发展的展望
    (1)行业发展趋势分析
    2012 年,中央明确表态房地产调控政策不松动,行业持续处于高压状态。在严峻的政
    策与市场形势下,整个行业正在走出过去十几年依靠粗放型发展模式实现高额利润的黄金时
    代,慢慢步入竞争更加残酷、风险日益加剧的白银时代,行业集中度不断加大,行业平均利
    润渐渐摊薄。但从长期来看,由于中国高速城市化的方向没有改变,城市住宅总体供应趋紧
    的状况没有改变,人民币和资本品升值的预期没有改变,中国房地产行业长期的繁荣前景仍
    然可期。
    (2)新年度的经营计划
    由于新年度的经营面临诸多风险和不确定因素,公司目前无法对今年的营业收入及盈利
    20
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    状况进行比较准确的预测,公司将力争实现营业收入 7100 万元,同时营业成本控制在 5400
    万元。公司将主要按照以下经营计划开展各项工作:
    1)按期推进江阴新梅豪布斯卡项目的开发建设,确保工程质量;
    2)进行江阴"澄地 2010-C-89 地块"的规划设计和各项前期手续办理,适时启动项目开
    发;
    3)加大项目营销力度,加快销售速度,尽快回笼资金,降低资金风险,提高资金使用
    效率,增强对未来市场回调幅度可能加大的应对能力;
    4)有效控制成本,加强营运费用的预算和控制,实行精细化管理;
    5)积极进行产品创新和专业化研究,在长三角区域有效布局三、四线城市,保证公司
    可持续发展。
    7、资金需求、使用计划及来源情况
    2012 年度公司计划投入 1.5 亿元用于现有项目的开发,该等资金主要来源于公司自有资
    金及银行借款。
    公司是否披露过盈利预测或经营计划:否
    公司是否编制并披露新年度的盈利预测:否
    (二) 公司投资情况
    1、 委托理财及委托贷款情况
    (1) 委托理财情况
    本年度公司无委托理财事项。
    (2) 委托贷款情况
    本年度公司无委托贷款事项。
    2、 募集资金使用情况
    报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
    3、 非募集资金项目情况
    报告期内,公司无非募集资金投资项目。
    (三) 陈述董事会对公司会计政策、会计估计变更的原因及影响的讨论结果
    影响金额(调增为“+”,
    受影响的报表项
    会计估计变更的内容和原因                                             调减为“-”) (2011 年
    目名称
    12 月 31 日/2011 年度)
    对于履约保证金,公司原视同一般应收款项计提坏账准备。 其他应收款       184,500.00
    由于原会计估计未能充分考虑到履约保证金与一般应收款项 资产减值损失     -184,500.00
    的信用风险差别,会产生不合理的坏账计提进而影响当期利 利润总额         184,500.00
    润,现改为:公司在商业经营活动中对外签署合同(或协议)
    时,为确保合同的正常履行,在合同条款中约定履约保证金
    事项,并实际支付了履约保证金,形成了应收款项。合同按
    约执行时该笔履约保证金不存在信用风险,对应收履约保证 净利润           184,500.00
    金不计提坏账准备;按照合同约定到期应收回而未收回的履
    约保证金转为一般应收款项,从转为一般应收款项之日起,
    根据应收款项坏账准备政策相应计提坏账准备。
    21
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (四) 董事会日常工作情况
    1、 董事会会议情况及决议内容
    决议刊登的信息披   决议刊登的信
    会议届次        召开日期               决议内容
    露报纸           息披露日期
    《关于公司与杉杉控股有限公
    第五届董事会      2011 年 2                                                      2011 年 2 月 15
    司共同投资成立项目公司的议    《上海证券报》
    第六次会议        月 14 日                                                       日
    案》
    1、《关于补选第五届董事会董
    事的议案》2、《公司 2010 年度
    董事会工作报告》3、《公司
    2010 年度财务决算报告》4、
    《公司 2010 年度利润分配预
    案》5、公司 2010 年年度报告》
    6、关于支付 2010 年度审计报
    第五届董事会      2011 年 3                                                      2011 年 3 月 8
    酬及聘任公司 2011 年度审计 《上海证券报》
    第七次会议        月4日                                                          日
    机构的议案》7、《公司 2010
    年度内部控制自我评价报告》
    8、关于修改公司章程的议案》
    9、《关于聘任公司副总经理的
    议案》10、《关于公司 2011 年
    预计发生日常关联交易的议
    案》
    1、《关于转让上海新兰房地产
    开发有限公司股权的议案》1、
    第五届董事会      2011 年 3     《关于转让上海新兰房地产开                       2011 年 3 月 12
    《上海证券报》
    第八次会议        月 11 日      发有限公司股权的议案》2、关                      日
    于召开 2010 年度股东大会的
    议案》
    第五届董事会      2011 年 4     1.《公司 2011 年第一季度报告》                   2011 年 4 月 26
    《上海证券报》
    第九次会议        月 22 日      2.《公司董事会秘书工作制度》                     日
    第五届董事会      2011 年 8                                                      2011 年 8 月 16
    《公司 2011 年半年度报告》    《上海证券报》
    第十次会议        月 12 日                                                       日
    第五届董事会      2011 年 9     《关于对江阴新梅房地产开发                       2011 年 9 月 8
    《上海证券报》
    第十一次会议      月7日         有限公司增资的议案》                             日
    第五届董事会      2011 年 9     《关于对江阴新梅房地产开发                       2011 年 9 月 29
    《上海证券报》
    第十二次会议      月 28 日      有限公司增资的议案》                             日
    第五届董事会      2011 年 10                                                     2011 年 10 月
    《公司 2011 年第三季度报告》 《上海证券报》
    第十三次会议      月 24 日                                                       26 日
    2、 董事会对股东大会决议的执行情况
    (1)公司 2011 年 1 月 6 日召开的 2011 年第一次临时股东大会审议通过了《关于上海新
    兰房地产开发有限公司增资事项的议案》,公司董事会严格执行股东大会决议,于 2011 年 1
    22
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    月 21 日办妥相应工商变更手续。
    (2)公司 2011 年 4 月 2 日召开的 2010 年度股东大会审议通过了《公司 2010 年度利润
    分配预案》,公司 2010 年度不进行现金红利分配,也不进行股本转增。公司董事会严格执行
    股东大会决议,在 2011 年度未进行现金红利分配,也未进行股本转增。
    (3)公司 2011 年 4 月 2 日召开的 2010 年度股东大会审议通过了《关于转让上海新兰房
    地产有限公司股权的议案》,公司董事会严格执行股东大会决议,于 2011 年 4 月 8 日与中粮
    置业投资有限公司(以下简称"中粮置业")签订了《关于上海新兰房地产开发有限公司之股
    权转让协议》,公司向中粮置业转让所全部持有的新兰房产 19.975%的股权,股权转让价格
    为人民币 340,695,447.64 元。该等股权转让工商变更事宜于 2011 年 6 月 10 在上海市工商行
    政管理局闸北分局完成。
    3、 董事会下设的审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履职情况汇总报
    告
    报告期内,公司董事会审计委员会在张余庆先生主持下,勤勉尽责,充分行使了对公司
    经营情况及财务审计、内控制度的制定和执行情况的监督检查职能,主要工作有:
    (1)根据《公司内审制度》的要求指导公司审计部开展工作;
    (2)对公司 2011 年度审计机构的聘任事项进行了决议并提交董事会审议;
    (3)在公司 2011 年年报审计过程中积极履行监督职责,多次与公司沟通年报审计情况,
    与主审会计师见面并形成书面记录。
    4、 董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告
    报告期内,董事会薪酬和考核委员会依据法律法规以及公司《章程》、《薪酬和考核委员
    会实施细则》的规定,对 2011 年年度报告中披露的关于公司董事、监事和高级管理人员发
    放的薪酬情况进行了审核。经评审,薪酬和考核委员会认为:公司董事、监事和高级管理人
    员发放的报酬符合薪酬体系规定,披露的薪酬数据真实、准确、无虚假。
    5、 公司对外部信息使用人管理制度的建立健全情况
    公司已根据《公司法》、《证券法》以及《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规,
    制订了《公司外部信息使用人管理制度》,以便进一步规范公司内幕信息及其知情人买卖公
    司股票的行为。公司将本着持续改进,持续提高的原则,严格执行外部信息使用人管理的相
    关规定,防止泄露内部信息,保证信息披露的公平。
    6、 董事会对于内部控制责任的声明
    董事会全体成员保证公司内控自我评价报告内容真实、准确和完整,没有虚假记载、误
    导性陈述或者重大遗漏,并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
    建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任;监事会对董事会建立与实施内部控
    制进行监督;经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。
    公司内部控制的目标是:合理保证经营合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实
    完整,提高经营效率和效果,促进公司实现发展战略。由于内部控制存在固有局限性,故仅
    能对达到上述目标提供合理保证。
    7、 应于 2012 年开始实施内部控制规范的主板上市公司披露建立健全内部控制体系的工作
    计划和实施方案
    23
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (1)内控实施范围
    1)组织范围
    公司及下属全部控股子公司均需完善内控体系建设,子公司与母公司同时开展(具体实
    施计划详见时间表)。
    2)业务流程范围
    公司及下属全部控股子公司实施内部控制的业务流程,由各职能部门与各经营单位依照
    《企业内部控制应用指引》的要求,根据自身经营规模、业务范围、风险水平等因素确定,
    并于 2012 年 4 月 30 日前完成《内控体系建设——业务流程范围确认》报公司专项小组批准
    后遵照执行。根据《企业内部控制应用指引》的要求,各公司现阶段应特别注意考虑以下与
    财务报告相关的业务流程,包括但不限于:组织架构、人力资源、采购活动、资产管理、销
    售业务、研究与开发、工程项目、财务报告、合同管理、信息系统。
    (2)实施时间表
    序号 工 作 内 容                                     计划完成时间 责任人
    1    1)组建公司内控管理组织机构
    2)设计公司内控建设的整体方案和管理实施过程      2012 年 3 月   公司内控专项小组
    3)上报工作方案
    2    1)建立公司内部控制基本制度,明确分工和职责
    2)组织公司及子公司管理层和业务骨干参与有关内                   各职能部门、各子公司管
    2012 年 4 月
    控建设的专题培训,在公司内部推广和宣传内控控制                 理层
    体系建设的理念
    3    1)结合企业实际业务流程,梳理企业内控体系,完成
    企业内控矩阵梳理工作
    2)确定流程工作活动的设计目标和防范风险,并与应 2012 年 6 月    内控建设范围内所有部门
    用指引矩阵进行比对,识别自身所面临的风险
    3)查漏补缺,针对找出的内控缺陷提出整改方案
    5    积极推进并监督整改工作的有效执行,明确整改方 2012 年 8 月
    内控建设范围内所有部门
    案,做好整改跟踪
    6    公司专项小组将对对照风险目录对整改结果进行第
    一轮检查,并根据《企业内部控制评价指引》对各公 2012 年 10 月 公司内控专项小组
    司整体内控体系建设进行初步评价
    7    针对第一阶段发现的问题,各公司继续整改          2012 年 11 月 内控建设范围内所有部门
    8    进行第二轮内控检查,针对第一轮检查发现的内控缺
    2012 年 12 月 公司内控专项小组
    陷进行跟踪测试,评价其整改情况
    9    年底内控自我评价和外部审计工作                                 公司内控专项小组、外部
    2013 年 1 月
    审计机构
    8、 内幕信息知情人登记管理制度的建立和执行情况
    经公司自查,内幕信息知情人未在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公
    司股份。公司按照《上市公司信息披露管理办法》的相关要求,已于 2010 年 4 月建立了《内
    幕信息知情人管理制度》。报告期内,公司按照上述规定,严格执行内幕信息知情人和内部
    信息使用人的登记与管理,防止泄露信息,保证信息披露的公平。
    9、公司及其子公司是否列入环保部门公布的污染严重企业名单:否
    24
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    公司不存在重大环保问题。
    公司不存在其他重大社会安全问题。
    (五) 现金分红政策的制定及执行情况
    《公司章程》第一百五十五条 公司利润分配政策为:
    (一)公司的利润分配应重视对投资者的合理投资回报,保持利润分配的连续性和稳定
    性,并符合法律、法规的相关规定;
    (二)公司可以采取现金或者股票方式分配股利,可以进行中期现金分红;
    (三)公司年度经营实现盈利但董事会未做出现金利润分配预案的,应当在定期报告中
    披露未分红的原因、未用于分红的资金留存公司的用途,独立董事应当对此发表独立意见;
    (四)存在股东违规占用公司资金情况的,公司在实施现金分红时应当扣减该股东所获
    分配的现金红利,以偿还其占用的公司资金。
    公司在报告期内未有需要执行现金分红的情况。
    (六) 公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
    本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因                未用于分红的资金留存公司的用途
    根据财政部(财会函[2000]7 号)《关于编制合并会计
    报告中利润分配问题的请示的复函》, “编制合并会
    计报表的公司,其利润分配以母公司的可分配利润为
    依据。合并会计报表中可供分配利润不能作为母公司
    公司归属于上市公司股东的未分配利润将全
    实际分配利润的依据”。截止报告期末,母公司当年
    部投入公司现有项目的开发。
    利润弥补以前年度亏损后留存的未分配利润为人民
    币 3,131,187.52 元。此外,2011 年度公司经营性现金
    流为负数,公司现有开发项目的资金需求量大,财务
    费用增长较快。
    (七) 公司前三年股利分配情况或资本公积转增股本和分红情况:
    单位:元 币种:人民币
    分红年度合      占合并报表
    每 10 股派                                   并报表中归      中归属于上
    每 10 股送                      每 10 股转   现金分红的
    分红年度                  息数(元)(含                                 属于上市公      市公司股东
    红股数(股)                    增数(股)   数额(含税)
    税)                                     司股东的净      的净利润的
    利润            比率(%)
    2008               0               0            0            0   81,924,858.15            0
    2009               0               0            0            0   16,812,039.47            0
    2010               0               0            0            0    9,546,576.54            0
    25
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    九、 监事会报告
    (一) 监事会的工作情况
    召开会议的次数                                      5
    监事会会议情况                                监事会会议议题
    《关于补选第五届监事会监事的议案》、《公司
    2011 年 3 月 4 日召开第五届监事会第四次会议     2010 年度监事会工作报告》、《公司 2010 年年度
    报告及其摘要》
    2011 年 4 月 2 日召开第五届监事会第五次会议     《关于选举公司第五届监事会监事长的议案》
    2011 年 4 月 22 日召开第五届监事会第六次会议    《公司 2011 年第一季度报告》
    2011 年 8 月 12 日召开第五届监事会第七次会议    《公司 2011 年半年度报告》
    2011 年 10 月 24 日召开第五届监事会第八次会议   《公司 2011 年第三季度报告》
    报告期内,公司监事会通过召开监事会会议、列席公司各次董事会会议及股东大会等,
    参与公司重大经营决策讨论和重大经营方针的制定,并依据《公司法》和《公司章程》对公
    司的各项经营运行情况进行了有效监督,切实维护了公司和全体股东的利益。
    (二) 监事会对公司依法运作情况的独立意见
    报告期内,公司能够按照国家法律、法规和《公司章程》的规定,依法规范运作;公司
    董事会能够严格执行股东大会的各项决议和授权,决策程序合法;公司董事、高级管理人员
    执行公司职务时勤勉尽责、诚实守信,未发现有违反法律、法规、公司章程的规定或损害公
    司利益的行为。
    (三) 监事会对检查公司财务情况的独立意见
    公司各期财务报告均客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果。
    (四) 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
    报告期内,公司无募集资金使用事项。
    (五) 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
    报告期内,公司转让上海新兰房地产开发有限公司股权按照市场原则定价,交易公允,
    符合公开、公正、公平的原则,交易审核程序合法有效,不存在损害公司及股东利益的情形。
    (六) 监事会对公司关联交易情况的独立意见
    报告期内,公司与控股股东之间的关联交易决策程序合规,各项关联交易公平、公正,
    价格公允,公司审议关联交易事项过程中,关联董事回避表决,未发现损害公司及股东利益
    的情形。
    (七) 监事会对内部控制自我评价报告的审阅情况及意见
    监事会审阅了公司《2011 年度内部控制评价报告》,并对报告内容无异议。
    26
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    十、 重要事项
    (一) 重大诉讼仲裁事项
    本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
    (二) 破产重整相关事项及暂停上市或终止上市情况
    本年度公司无破产重整相关事项。
    (三) 公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
    本年度公司无持有其他上市公司股权、参股金融企业股权的情况。
    (四) 资产交易事项
    1、 出售资产情况
    单位:元 币种:人民币
    本年
    初起
    资     所涉   所涉
    至出
    是否为     产     及的   及的   该资产出
    售日
    交                                                           关联交     出     资产   债权   售贡献的    关
    被出                           该资
    易            出售                           出售产生的      易(如     售     产权   债务   净利润占    联
    售资            出售价格       产为
    对             日                                 损益       是,说明   定     是否   是否   上市公司    关
    产                            上市
    方                                                           定价原     价     已全   已全   净利润的    系
    公司
    则)      原     部过   部转   比例(%)
    贡献
    则      户     移
    的净
    利润
    中
    粮
    上海
    置
    新兰
    业            2011                                                      合
    房地
    投            年 4                                                      同
    产开          340,695,447.64          65,641,532.53   否                是     是        195.72
    资            月 8                                                      约
    发有
    有            日                                                        定
    限公
    限
    司
    公
    司
    (五) 报告期内公司重大关联交易事项
    1、 与日常经营相关的关联交易
    27
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    单位:元 币种:人民币
    交易价
    占同类                      格与市
    关联交                                   关联交   市场
    关联交      关联关       关联交    关联交                  关联交    关联交   交易金                      场参考
    易定价                                   易结算
    易方         系      易类型    易内容                  易价格    易金额   额的比                      价格差
    原则                                     方式    价格
    例(%)                       异较大
    的原因
    上海兴
    盛实业
    上海兴                             发   展
    盛实业                  提供专     (   集
    发     展   控股股      利、商     团)有    无偿使
    (     集   东          标等使     限公司    用
    团)有                  用权       无偿使
    限公司                             用“新
    梅”商
    标
    2、 关联债权债务往来
    单位:元 币种:人民币
    向关联方提供资金                关联方向上市公司提供资金
    关联方             关联关系
    发生额                 余额           发生额              余额
    上海兴盛实
    业发展(集团)          控股股东                                                   -226,968,380             31,620
    有限公司
    关联债权债务形成原因                    归还 2010 年用于江阴新梅土地招投标的借款。
    (六) 重大合同及其履行情况
    1、 为公司带来的利润达到公司本期利润总额 10%以上(含 10%)的托管、承包、租赁事
    项
    (1) 托管情况
    本年度公司无托管事项。
    (2) 承包情况
    本年度公司无承包事项。
    (3) 租赁情况
    本年度公司无租赁事项。
    2、 担保情况
    本年度公司无担保事项。
    28
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    3、 其他重大合同
    (1)公司于 2011 年 2 月 24 日与江阴市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让
    合同》,公司以 6.15 亿元获得江阴"澄地 2010-C-89"号地块的国有建设用地使用权。该宗地
    块位于江阴市青果路东、通运路南、花山路西、毗陵路北侧,项目土地面积为 55212 平方米,
    土地用途为商住用地。该项目由公司与杉杉控股有限公司合作开发。
    (2)公司于 2011 年 4 月 8 日与中粮置业投资有限公司(以下简称"中粮置业")签订了
    《关于上海新兰房地产开发有限公司之股权转让协议》,公司向中粮置业转让所全部持有的
    新兰房产 19.975%的股权,股权转让价格为人民币 340,695,447.64 元。
    (七) 承诺事项履行情况
    1、 本年度或持续到报告期内,上市公司、控投股东及实际控制人没有承诺事项。
    (八) 聘任、解聘会计师事务所情况
    单位:万元 币种:人民币
    是否改聘会计师事务所:                           否
    现聘任
    境内会计师事务所名称                             立信会计师事务所(特殊普通合伙)
    境内会计师事务所报酬                                                                          60
    境内会计师事务所审计年限                         9
    (九) 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况
    报告期内,公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证
    监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
    (十) 其他重大事项的说明
    本年度公司无其他重大事项。
    (十一) 信息披露索引
    刊载的互联网网
    事项                  刊载的报刊名称及版面         刊载日期
    站及检索路径
    2011 年第一次临时股东大会决
    《上海证券报》第 B28 版   2011 年 1 月 7 日    www.sse.com.cn
    议公告
    对外投资公告                      《上海证券报》第 B26 版   2011 年 2 月 15 日   www.sse.com.cn
    第五届监事会第四次会议决议
    《上海证券报》第 B47 版   2011 年 3 月 8 日    www.sse.com.cn
    公告
    第五届董事会第七次会议决议
    《上海证券报》第 B47 版   2011 年 3 月 8 日    www.sse.com.cn
    公告
    2011 年预计发生日常关联交易
    《上海证券报》第 B47 版   2011 年 3 月 8 日    www.sse.com.cn
    公告
    第五届董事会第八次会议决议
    《上海证券报》第 47 版    2011 年 3 月 12 日   www.sse.com.cn
    公告
    关于召开 2010 年度股东大会通      《上海证券报》第 47 版    2011 年 3 月 12 日   www.sse.com.cn
    29
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    知的公告
    2010 年度股东大会决议公告         《上海证券报》第 B45 版   2011 年 4 月 7 日    www.sse.com.cn
    第五届监事会第五次会议决议
    《上海证券报》第 B45 版   2011 年 4 月 7 日    www.sse.com.cn
    公告
    第五届董事会第九次会议决议
    《上海证券报》第 B37 版   2011 年 4 月 26 日   www.sse.com.cn
    公告
    重大事项进展情况公告              《上海证券报》第 B50 版   2011 年 5 月 11 日   www.sse.com.cn
    2011 年半年度业绩预增公告         《上海证券报》第 B15 版   2011 年 7 月 7 日    www.sse.com.cn
    关于更换职工代表监事的公告        《上海证券报》第 52 版    2011 年 8 月 13 日   www.sse.com.cn
    关于对控股子公司增资的公告        《上海证券报》第 B28 版   2011 年 9 月 8 日    www.sse.com.cn
    关于对控股子公司增资的公告        《上海证券报》第 B25 版   2011 年 9 月 29 日   www.sse.com.cn
    30
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    十一、 财务会计报告
    公司年度财务报告已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)注册会计师葛勤、程琼审计,
    并出具了标准无保留意见的审计报告。
    (一) 审计报告
    审计报告
    信会师报字[2012]第 111138 号
    上海新梅置业股份有限公司全体股东:
    我们审计了后附的上海新梅置业股份有限公司(以下简称贵公司)财务报表,包括 2011
    年 12 月 31 日的资产负债表和合并资产负债表、2011 年度的利润表和合并利润表、2011 年
    度的现金流量表和合并现金流量表、2011 年度的所有者权益变动表和合并所有者权益变动
    表以及财务报表附注。
    一、管理层对财务报表的责任
    编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括:(1)按照企业会计准
    则的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;(2)设计、执行和维护必要的内部控制,以
    使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    二、注册会计师的责任
    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会
    计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计
    师职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计
    程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评
    估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制,以设
    计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层
    选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。
    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
    三、审计意见
    我们认为,贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了
    贵公司 2011 年 12 月 31 日的财务状况以及 2011 年度的经营成果和现金流量。
    立信会计师事务所(特殊普通合伙)                中国注册会计师:葛 勤
    中国注册会计师:程 琼
    中国上海
    二 O 一二年四月六日
    31
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (二) 财务报表
    合并资产负债表
    2011 年 12 月 31 日
    编制单位:上海新梅置业股份有限公司
    单位:元 币种:人民币
    项目                  附注        期末余额                      年初余额
    流动资产:
    货币资金                                         73,484,135.70                 246,734,724.06
    结算备付金
    拆出资金
    交易性金融资产                                                                     278,480.00
    应收票据
    应收账款                                           253,951.85                      235,009.23
    预付款项                                         16,474,194.50                 213,402,763.52
    应收保费
    应收分保账款
    应收分保合同准备金
    应收利息
    应收股利
    其他应收款                                      136,047,492.09                   1,948,594.24
    买入返售金融资产
    存货                                            891,461,102.44                 243,918,000.28
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产
    流动资产合计                              1,117,720,876.58                  706,517,571.33
    非流动资产:
    发放委托贷款及垫款
    可供出售金融资产
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资                                                                   275,128,794.93
    投资性房地产                                    120,399,250.74                 123,545,529.26
    固定资产                                         13,900,267.74                  14,070,681.08
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    32
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产
    开发支出
    商誉
    长期待摊费用
    递延所得税资产                                  328,295.56          78,474.43
    其他非流动资产
    非流动资产合计                           134,627,814.04     412,823,479.70
    资产总计                              1,252,348,690.62   1,119,341,051.03
    流动负债:
    短期借款
    向中央银行借款
    吸收存款及同业存放
    拆入资金
    交易性金融负债
    应付票据
    应付账款                                     58,181,765.11      93,944,476.43
    预收款项                                       5,698,201.50     83,524,156.87
    卖出回购金融资产款
    应付手续费及佣金
    应付职工薪酬                                    576,869.03         657,049.71
    应交税费                                     68,929,178.40      22,126,098.38
    应付利息
    应付股利
    其他应付款                                  322,585,341.99     246,790,726.73
    应付分保账款
    保险合同准备金
    代理买卖证券款
    代理承销证券款
    一年内到期的非流动负债                       10,000,000.00      10,000,000.00
    其他流动负债
    流动负债合计                             465,971,356.03     457,042,508.12
    非流动负债:
    长期借款                                    180,000,000.00      90,000,000.00
    应付债券
    33
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    长期应付款
    专项应付款
    预计负债
    递延所得税负债
    其他非流动负债
    非流动负债合计                               180,000,000.00                   90,000,000.00
    负债合计                                   645,971,356.03                  547,042,508.12
    所有者权益(或股东权益):
    实收资本(或股本)                              247,990,600.00                  247,990,600.00
    资本公积                                          6,855,340.45                    6,930,220.27
    减:库存股
    专项储备
    盈余公积                                             347,909.73
    一般风险准备
    未分配利润                                      300,931,071.52                  275,600,895.18
    外币报表折算差额
    归属于母公司所有者权益
    556,124,921.70                  530,521,715.45
    合计
    少数股东权益                                     50,252,412.89                   41,776,827.46
    所有者权益合计                             606,377,334.59                  572,298,542.91
    负债和所有者权益总计                       1,252,348,690.62                 1,119,341,051.03
    法定代表人:张静静             主管会计工作负责人:夏震       会计机构负责人:夏震
    母公司资产负债表
    2011 年 12 月 31 日
    编制单位:上海新梅置业股份有限公司
    单位:元 币种:人民币
    项目                    附注        期末余额                      年初余额
    流动资产:
    货币资金                                         10,455,366.90                    8,087,762.01
    交易性金融资产
    应收票据
    应收账款
    预付款项                                                                        199,000,000.00
    应收利息
    应收股利
    34
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    其他应收款                                 486,041,535.57
    存货
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产
    流动资产合计                            496,496,902.47   207,087,762.01
    非流动资产:
    可供出售金融资产
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资                               381,575,563.33   524,585,961.06
    投资性房地产
    固定资产                                         2,898.63         6,905.79
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产
    开发支出
    商誉
    长期待摊费用
    递延所得税资产
    其他非流动资产
    非流动资产合计                          381,578,461.96   524,592,866.85
    资产总计                              878,075,364.43   731,680,628.86
    流动负债:
    短期借款
    交易性金融负债
    应付票据
    应付账款
    预收款项
    应付职工薪酬                                  123,760.90       203,601.58
    应交税费                                    21,282,288.81
    应付利息
    应付股利
    其他应付款                                 498,344,277.02   541,263,961.62
    35
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    一年内到期的非流动负债
    其他流动负债
    流动负债合计                                     519,750,326.73                 541,467,563.20
    非流动负债:
    长期借款                                            100,000,000.00
    应付债券
    长期应付款
    专项应付款
    预计负债
    递延所得税负债
    其他非流动负债
    非流动负债合计                                   100,000,000.00
    负债合计                                       619,750,326.73                 541,467,563.20
    所有者权益(或股东权益):
    实收资本(或股本)                                  247,990,600.00                 247,990,600.00
    资本公积                                              6,855,340.45                  11,814,671.47
    减:库存股
    专项储备
    盈余公积                                               347,909.73
    一般风险准备
    未分配利润                                            3,131,187.52                 -69,592,205.81
    所有者权益(或股东权益)合计                            258,325,037.70                 190,213,065.66
    负债和所有者权益(或股东权
    878,075,364.43                 731,680,628.86
    益)总计
    法定代表人:张静静           主管会计工作负责人:夏震            会计机构负责人:夏震
    合并利润表
    2011 年 1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目                        附注           本期金额              上期金额
    一、营业总收入                                                  107,889,231.59        61,389,756.94
    其中:营业收入                                              107,889,231.59        61,389,756.94
    利息收入
    已赚保费
    手续费及佣金收入
    36
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    二、营业总成本                                         120,022,629.62   75,545,912.32
    其中:营业成本                                      56,842,510.26   56,124,771.55
    利息支出
    手续费及佣金支出
    退保金
    赔付支出净额
    提取保险合同准备金净额
    保单红利支出
    分保费用
    营业税金及附加                               36,605,166.55   10,539,015.04
    销售费用                                      1,024,552.50          51,449.50
    管理费用                                     12,125,974.22   11,021,784.49
    财务费用                                     12,786,523.30    -1,867,766.32
    资产减值损失                                   637,902.79      -323,341.94
    加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列)                  -8,110.00           8,110.00
    投资收益(损失以“-”号填列)                   65,737,497.99   41,069,677.58
    其中:对联营企业和合营企业的投资收益                                     -6,828,421.26
    汇兑收益(损失以“-”号填列)
    三、营业利润(亏损以“-”号填列)                      53,595,989.96   26,921,632.20
    加:营业外收入                                            650.00            4,773.98
    减:营业外支出                                        907,946.36          286,847.58
    其中:非流动资产处置损失                               911.52          155,437.43
    四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                  52,688,693.60   26,639,558.60
    减:所得税费用                                      27,535,022.10   13,875,397.03
    五、净利润(净亏损以“-”号填列)                      25,153,671.50   12,764,161.57
    归属于母公司所有者的净利润                          25,678,086.07    9,546,576.54
    少数股东损益                                          -524,414.57    3,217,585.03
    六、每股收益:
    (一)基本每股收益                                         0.104              0.038
    (二)稀释每股收益                                         0.104              0.038
    七、其他综合收益                                           -74,879.82
    八、综合收益总额                                        25,078,791.68   12,764,161.57
    归属于母公司所有者的综合收益总额                    25,603,206.25    9,546,576.54
    归属于少数股东的综合收益总额                          -524,414.57    3,217,585.03
    法定代表人:张静静           主管会计工作负责人:夏震   会计机构负责人:夏震
    37
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    母公司利润表
    2011 年 1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目                              附注       本期金额          上期金额
    一、营业收入
    减:营业成本
    营业税金及附加
    销售费用                                                                            1,886.00
    管理费用                                                   6,210,128.68        3,446,422.32
    财务费用                                                   9,652,897.61          -62,118.31
    资产减值损失                                               1,462,512.14           -5,400.00
    加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列)
    投资收益(损失以“-”号填列)                           111,644,380.93      -3,588,893.56
    其中:对联营企业和合营企业的投资收益                              111,644,380.93      -3,588,893.56
    二、营业利润(亏损以“-”号填列)                                 94,318,842.50      -6,969,683.57
    加:营业外收入                                                                           3,773.98
    减:营业外支出                                                                           4,473.00
    其中:非流动资产处置损失                                                             473.00
    三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                             94,318,842.50      -6,970,382.59
    减:所得税费用                                                 21,247,539.44
    四、净利润(净亏损以“-”号填列)                                 73,071,303.06      -6,970,382.59
    五、每股收益:
    (一)基本每股收益
    (二)稀释每股收益
    六、其他综合收益                                                   -4,959,331.02        4,884,451.20
    七、综合收益总额                                                   68,111,972.04      -2,085,931.39
    法定代表人:张静静            主管会计工作负责人:夏震            会计机构负责人:夏震
    合并现金流量表
    2011 年 1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目                         附注          本期金额            上期金额
    一、经营活动产生的现金流量:
    销售商品、提供劳务收到的现金                               30,044,333.60       143,845,905.94
    客户存款和同业存放款项净增加额
    向中央银行借款净增加额
    向其他金融机构拆入资金净增加额
    收到原保险合同保费取得的现金
    38
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    收到再保险业务现金净额
    保户储金及投资款净增加额
    处置交易性金融资产净增加额
    收取利息、手续费及佣金的现金
    拆入资金净增加额
    回购业务资金净增加额
    收到的税费返还
    收到其他与经营活动有关的现金               313,167,419.52    575,783,728.54
    经营活动现金流入小计                    343,211,753.12    719,629,634.48
    购买商品、接受劳务支付的现金               536,541,137.27    346,428,077.35
    客户贷款及垫款净增加额
    存放中央银行和同业款项净增加额
    支付原保险合同赔付款项的现金
    支付利息、手续费及佣金的现金
    支付保单红利的现金
    支付给职工以及为职工支付的现金                6,272,050.57     5,066,388.02
    支付的各项税费                              20,235,225.95     34,351,622.49
    支付其他与经营活动有关的现金               299,779,836.86      4,444,311.00
    经营活动现金流出小计                    862,828,250.65    390,290,398.86
    经营活动产生的现金流量净额            -519,616,497.53   329,339,235.62
    二、投资活动产生的现金流量:
    收回投资收到的现金                         264,576,335.46     40,456,349.83
    取得投资收益收到的现金
    处置固定资产、无形资产和其他长期资
    12,955.00
    产收回的现金净额
    处置子公司及其他营业单位收到的现
    金净额
    收到其他与投资活动有关的现金
    投资活动现金流入小计                    264,576,335.46     40,469,304.83
    购建固定资产、无形资产和其他长期资
    201,141.00         71,530.00
    产支付的现金
    投资支付的现金                                 437,263.05     40,258,058.02
    质押贷款净增加额
    取得子公司及其他营业单位支付的现
    114,446,368.60
    金净额
    支付其他与投资活动有关的现金                                  86,187,541.89
    39
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    投资活动现金流出小计                                638,404.05        240,963,498.51
    投资活动产生的现金流量净额                    263,937,931.41       -200,494,193.68
    三、筹资活动产生的现金流量:
    吸收投资收到的现金                                    9,000,000.00        70,800,000.00
    其中:子公司吸收少数股东投资收到的
    9,000,000.00        70,800,000.00
    现金
    取得借款收到的现金                                 200,000,000.00
    发行债券收到的现金
    收到其他与筹资活动有关的现金
    筹资活动现金流入小计                            209,000,000.00         70,800,000.00
    偿还债务支付的现金                                 110,000,000.00         10,000,000.00
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                  16,572,022.24         41,547,262.05
    其中:子公司支付给少数股东的股利、
    利润
    支付其他与筹资活动有关的现金
    筹资活动现金流出小计                            126,572,022.24         51,547,262.05
    筹资活动产生的现金流量净额                     82,427,977.76         19,252,737.95
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
    五、现金及现金等价物净增加额                           -173,250,588.36       148,097,779.89
    加:期初现金及现金等价物余额                       246,734,724.06         98,636,944.17
    六、期末现金及现金等价物余额                            73,484,135.70        246,734,724.06
    法定代表人:张静静           主管会计工作负责人:夏震       会计机构负责人:夏震
    母公司现金流量表
    2011 年 1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    项目                         附注     本期金额           上期金额
    一、经营活动产生的现金流量:
    销售商品、提供劳务收到的现金
    收到的税费返还
    收到其他与经营活动有关的现金                         304,738,152.32     320,973,459.46
    经营活动现金流入小计                                 304,738,152.32     320,973,459.46
    购买商品、接受劳务支付的现金                         394,823,995.92     199,000,000.00
    支付给职工以及为职工支付的现金                         4,510,816.84       2,181,433.56
    支付的各项税费                                           145,598.35           1,000.00
    支付其他与经营活动有关的现金                         166,139,602.99       1,272,168.43
    经营活动现金流出小计                                 565,620,014.10     202,454,601.99
    40
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    经营活动产生的现金流量净额                         -260,881,861.78   118,518,857.47
    二、投资活动产生的现金流量:
    收回投资收到的现金                                 264,210,000.00      2,000,000.00
    取得投资收益收到的现金
    处置固定资产、无形资产和其他长期资
    产收回的现金净额
    处置子公司及其他营业单位收到的现
    金净额
    收到其他与投资活动有关的现金
    投资活动现金流入小计                            264,210,000.00      2,000,000.00
    购建固定资产、无形资产和其他长期资
    产支付的现金
    投资支付的现金                                      91,000,000.00    115,000,000.00
    取得子公司及其他营业单位支付的现
    金净额
    支付其他与投资活动有关的现金
    投资活动现金流出小计                             91,000,000.00    115,000,000.00
    投资活动产生的现金流量净额                    173,210,000.00    -113,000,000.00
    三、筹资活动产生的现金流量:
    吸收投资收到的现金
    取得借款收到的现金                                 200,000,000.00
    发行债券收到的现金
    收到其他与筹资活动有关的现金
    筹资活动现金流入小计                            200,000,000.00
    偿还债务支付的现金                                 100,000,000.00
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                    9,960,533.33
    支付其他与筹资活动有关的现金
    筹资活动现金流出小计                            109,960,533.33
    筹资活动产生的现金流量净额                     90,039,466.67
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
    五、现金及现金等价物净增加额                              2,367,604.89     5,518,857.47
    加:期初现金及现金等价物余额                          8,087,762.01     2,568,904.54
    六、期末现金及现金等价物余额                            10,455,366.90      8,087,762.01
    法定代表人:张静静           主管会计工作负责人:夏震      会计机构负责人:夏震
    41
    合并所有者权益变动表
    2011 年 1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    本期金额
    归属于母公司所有者权益
    减
    专
    项目                                             :                      一般
    实收资本(或                         项                                                少数股东权益    所有者权益合计
    资本公积      库         盈余公积     风险    未分配利润      其他
    股本)                             储
    存                      准备
    备
    股
    一、上年年末余额         247,990,600.00   6,930,220.27                                  275,600,895.18          41,776,827.46     572,298,542.91
    加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
    二、本年年初余额         247,990,600.00   6,930,220.27                                  275,600,895.18          41,776,827.46     572,298,542.91
    三、本期增减变动金额
    -74,879.82              347,909.73           25,330,176.34           8,475,585.43      34,078,791.68
    (减少以“-”号填列)
    (一)净利润                                                                             25,678,086.07            -524,414.57      25,153,671.50
    (二)其他综合收益                          -74,879.82                                                                                -74,879.82
    上述(一)和(二)小计                      -74,879.82                                   25,678,086.07            -524,414.57      25,078,791.68
    (三)所有者投入和减少
    9,000,000.00       9,000,000.00
    资本
    1.所有者投入资本                                                                                                9,000,000.00       9,000,000.00
    2.股份支付计入所有者
    权益的金额
    42
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    3.其他
    (四)利润分配                                             347,909.73      -347,909.73
    1.提取盈余公积                                            347,909.73      -347,909.73
    2.提取一般风险准备
    3.对所有者(或股东)
    的分配
    4.其他
    (五)所有者权益内部结
    转
    1.资本公积转增资本(或
    股本)
    2.盈余公积转增资本(或
    股本)
    3.盈余公积弥补亏损
    4.其他
    (六)专项储备
    1.本期提取
    2.本期使用
    (七)其他
    四、本期期末余额           247,990,600.00   6,855,340.45   347,909.73   300,931,071.52   50,252,412.89   606,377,334.59
    43
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    单位:元 币种:人民币
    上年同期金额
    归属于母公司所有者权益
    减:   专
    项目                                                                            一般                                            所有者权益合
    实收资本(或                       库     项                                            其   少数股东权益
    资本公积                     盈余公积       风险     未分配利润                                 计
    股本)                           存     储                                            他
    准备
    股     备
    一、上年年末余额          247,990,600.00     6,930,220.27                5,055,751.73            266,061,201.52        264,801,082.20    790,838,855.72
    加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他                            110,000,000.00                                            -62,634.61                          109,937,365.39
    二、本年年初余额          247,990,600.00   116,930,220.27                5,055,751.73            265,998,566.91        264,801,082.20    900,776,221.11
    三、本期增减变动金额                       -110,000,000.0                                                                                -328,477,678.2
    -5,055,751.73             9,602,328.27        -223,024,254.74
    (减少以“-”号填列)                                  0                                                                                             0
    (一)净利润                                                                                       9,546,576.54           3,217,585.03    12,764,161.57
    (二)其他综合收益
    上述(一)和(二)小
    9,546,576.54           3,217,585.03    12,764,161.57
    计
    (三)所有者投入和减                                                                                                                     -226,241,839.7
    -226,241,839.77
    少资本                                                                                                                                                7
    -226,241,839.7
    1.所有者投入资本                                                                                                      -226,241,839.77
    7
    44
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    2.股份支付计入所有
    者权益的金额
    3.其他
    (四)利润分配
    1.提取盈余公积
    2.提取一般风险准备
    3.对所有者(或股东)
    的分配
    4.其他
    (五)所有者权益内部
    结转
    1.资本公积转增资本
    (或股本)
    2.盈余公积转增资本
    (或股本)
    3.盈余公积弥补亏损
    4.其他
    (六)专项储备
    1.本期提取
    2.本期使用
    -110,000,000.0
    (七)其他                                                          -5,055,751.73        55,751.73                        -115,000,000.00
    0
    四、本期期末余额          247,990,600.00    6,930,220.27                            275,600,895.18        41,776,827.46   572,298,542.91
    法定代表人:张静静                               主管会计工作负责人:夏震                         会计机构负责人:夏震
    45
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    母公司所有者权益变动表
    2011 年 1—12 月
    单位:元 币种:人民币
    本期金额
    专
    减:                     一般
    项目                    实收资本(或                            项
    资本公积       库存        盈余公积     风险   未分配利润       所有者权益合计
    股本)                                储
    股                     准备
    备
    一、上年年末余额                             247,990,600.00   11,814,671.47                                   -69,592,205.81    190,213,065.66
    加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
    二、本年年初余额                             247,990,600.00   11,814,671.47                                   -69,592,205.81    190,213,065.66
    三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)                    -4,959,331.02               347,909.73          72,723,393.33       68,111,972.04
    (一)净利润                                                                                                  73,071,303.06      73,071,303.06
    (二)其他综合收益                                            -4,959,331.02                                                       -4,959,331.02
    上述(一)和(二)小计                                        -4,959,331.02                                   73,071,303.06       68,111,972.04
    (三)所有者投入和减少资本
    1.所有者投入资本
    2.股份支付计入所有者权益的金额
    3.其他
    (四)利润分配                                                                            347,909.73            -347,909.73
    1.提取盈余公积                                                                           347,909.73            -347,909.73
    2.提取一般风险准备
    46
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    3.对所有者(或股东)的分配
    4.其他
    (五)所有者权益内部结转
    1.资本公积转增资本(或股本)
    2.盈余公积转增资本(或股本)
    3.盈余公积弥补亏损
    4.其他
    (六)专项储备
    1.本期提取
    2.本期使用
    (七)其他
    四、本期期末余额                                    247,990,600.00     6,855,340.45              347,909.73             3,131,187.52     258,325,037.70
    单位:元 币种:人民币
    上年同期金额
    项目                 实收资本(或                         减:库     专项                       一般风
    资本公积                             盈余公积                  未分配利润       所有者权益合计
    股本)                           存股       储备                       险准备
    一、上年年末余额                   247,990,600.00       6,930,220.27                          5,055,751.73             -55,565,565.73     204,411,006.27
    加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
    二、本年年初余额                   247,990,600.00       6,930,220.27                          5,055,751.73             -55,565,565.73     204,411,006.27
    三、本期增减变动金额(减少以
    4,884,451.20                         -5,055,751.73             -14,026,640.08     -14,197,940.61
    “-”号填列)
    47
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (一)净利润                                                                                      -6,970,382.59    -6,970,382.59
    (二)其他综合收益                                   4,884,451.20                                                   4,884,451.20
    上述(一)和(二)小计                               4,884,451.20                                 -6,970,382.59    -2,085,931.39
    (三)所有者投入和减少资本
    1.所有者投入资本
    2.股份支付计入所有者权益的
    金额
    3.其他
    (四)利润分配
    1.提取盈余公积
    2.提取一般风险准备
    3.对所有者(或股东)的分配
    4.其他
    (五)所有者权益内部结转
    1.资本公积转增资本(或股本)
    2.盈余公积转增资本(或股本)
    3.盈余公积弥补亏损
    4.其他
    (六)专项储备
    1.本期提取
    2.本期使用
    (七)其他                                                                       -5,055,751.73    -7,056,257.49   -12,112,009.22
    四、本期期末余额                   247,990,600.00   11,814,671.47                                -69,592,205.81   190,213,065.66
    法定代表人:张静静                                     主管会计工作负责人:夏震                   会计机构负责人:夏震
    48
    (三) 公司概况
    上海新梅置业股份有限公司(以下简称"公司")更名前系上海港机股份有限公司。一九
    九六年八月经批准改制为股份有限公司,并在上海证券交易所上市,所属行业为房地产类。
    公司于 2005 年 11 月实施了股权分置改革,公司非流通股股东上海兴盛实业发展(集团)有
    限公司(以下或简称"兴盛集团")为获得所持有的公司非流通股上市流通权,向方案实施股
    权登记日登记在册的流通股股东每 10 股支付 2.7 股股票对价,实际共计支付 22,394,411 股。
    实施上述送股对价后,公司股份总数不变,股份结构发生相应变化。股权分置改革后,股本
    总额为 24,799.06 万元,其中:有限售条件的境内法人持股为 14,265.6189 万元,占股份总数
    的 57.52%,无限售条件流通股份为 10,533.4411 万元,占股份总数的 42.48%。2008 年 12 月
    1 日前述由股权分置改革形成的有限售条件的流通股全部上市流通。
    截至 2011 年 12 月 31 日,本公司累计发行股本总数 24,799.06 万股,公司注册资本为
    24,799.06 万元,经营范围为:房地产开发与经营,物业管理,建筑装潢,实业投资、资产
    经营,国内贸易(除专项审批),咨询服务(上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营)。
    主要产品为住宅及商业房产。公司注册地址:上海市闸北区天目中路 585 号 2101-A,总部
    办公地址:上海市天目中路 585 号新梅大厦 20 楼。
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错:
    1、 财务报表的编制基础:
    公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁
    布的《企业会计准则--基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指
    南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称"企业会计准则")、以及中国证券监督管理
    委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号--财务报告的一般规定》(2010 年修
    订)的披露规定编制财务报表。
    2、 遵循企业会计准则的声明:
    公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司的财务
    状况、经营成果、现金流量等有关信息。
    3、 会计期间:
    自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
    4、 记账本位币:
    采用人民币为记账本位币。
    5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
    (1)同一控制下企业合并
    本公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合并方的账面价值计量。被合
    并各方采用的会计政策与本公司不一致的,本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整,
    在此基础上按照调整后的账面价值确认。
    在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的
    差额,调整资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。
    本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用,包括为进行企业合并而支付的审计费
    49
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    用、评估费用、法律服务费等,于发生时计入当期损益。
    企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等,抵减权益性证券溢价收入,溢价收
    入不足冲减的,冲减留存收益。
    (2)非同一控制下的企业合并
    本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计
    量。公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。
    本公司在购买日对合并成本进行分配,确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及
    或有负债的公允价值。
    本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认
    为商誉;合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,经复核后,
    计入当期损益。
    企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产(不仅限于被购买方原已确认
    的资产),其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的,单独确认并
    按公允价值计量;公允价值能够可靠计量的无形资产,单独确认为无形资产并按公允价值计
    量;取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债,履行有关义务很可能导致经济利益流
    出本公司且公允价值能够可靠计量的,单独确认并按照公允价值计量;取得的被购买方或有
    负债,其公允价值能可靠计量的,单独确认为负债并按照公允价值计量。
    本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异,在购买日不符合递延所得税
    资产确认条件的,不予以确认。购买日后 12 个月内,如取得新的或进一步的信息表明购买
    日的相关情况已经存在,预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现
    的,确认相关的递延所得税资产,同时减少商誉,商誉不足冲减的,差额部分确认为当期损
    益;除上述情况以外,确认与企业合并相关的递延所得税资产,计入当期损益。
    非同一控制下企业合并,购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费
    用以及其他相关管理费用,应当于发生时计入当期损益;购买方作为合并对价发行的权益性
    证券或债务性证券的交易费用,应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
    6、 合并财务报表的编制方法:
    (1) 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定,所有子公司均纳入合并财务报表。
    所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致,如子
    公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并财务报表时,按本公司的会
    计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司,以购买日可
    辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务
    报表为基础,根据其他有关资料,按照权益法调整对子公司的长期股权投资后,由本公司编
    制。
    合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产
    负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
    子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润
    表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期
    初所有者权益中所享有份额而形成的余额,冲减少数股东权益。
    在报告期内,若因同一控制下企业合并增加子公司的,则调整合并资产负债表的期初数;
    50
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;将子公司合并当期
    期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表,同时对比较报表的相关项目进行调整,视
    同合并后的报告主体在以前期间一直存在。
    在报告期内,若因非同一控制下企业合并增加子公司的,则不调整合并资产负债表期初
    数;将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表;该子公司自购买日
    至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
    时,对于购买日之前持有的被购买方的股权,本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重
    新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股
    权涉及其他综合收益的,与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
    在报告期内,本公司处置子公司,则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合
    并利润表;该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或
    其他原因丧失了对原有子公司控制权时,对于处置后的剩余股权投资,本公司按照其在丧失
    控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按
    原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入
    丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益,在丧失控制权时
    转为当期投资收益。
    本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
    的可辨认净资产份额之间的差额,以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权
    投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额,均调整合
    并资产负债表中的资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收
    益。
    7、 现金及现金等价物的确定标准:
    在编制现金流量表时,将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同
    时具备期限短(从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风
    险很小四个条件的投资,确定为现金等价物。
    8、 外币业务和外币报表折算:
    (1)外币业务
    外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
    外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,除属于与购
    建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则
    处理外,均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期
    汇率折算,不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值
    确定日的即期汇率折算,由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
    (2)外币财务报表的折算
    资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益项目
    除"未分配利润"项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,
    采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债
    表所有者权益项目下单独列示。
    51
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    处置境外经营时,将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币
    财务报表折算差额,自所有者权益项目转入处置当期损益;部分处置境外经营的,按处置的
    比例计算处置部分的外币财务报表折算差额,转入处置当期损益。
    9、 金融工具:
    金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
    (1)金融工具的分类
    管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的,将其划分为:以公允价值计量
    且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,包括交易性金融资产或金融负债和直接指
    定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债;持有至到期投资;应
    收款项;可供出售金融资产;其他金融负债等。
    (2)金融工具的确认依据和计量方法
    1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(金融负债)
    取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利
    息)作为初始确认金额,相关的交易费用计入当期损益。
    持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益,期末将公允价值变动计入当期损
    益。
    处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公允价值
    变动损益。
    2)持有至到期投资
    取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作
    为初始确认金额。
    持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入,计入投资收益。实际利率在取
    得时确定,在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
    处置时,将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
    3)应收款项
    公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不包括在
    活跃市场上有报价的债务工具的债权,包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款、
    长期应收款等,以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额;具有融资性质的,
    按其现值进行初始确认。
    收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
    4)可供出售金融资产
    取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债
    券利息)和相关交易费用之和作为初始确认金额。
    持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价
    值变动计入资本公积(其他资本公积)。
    处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将
    原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入投资损益。
    5)其他金融负债
    按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
    (3)金融资产转移的确认依据和计量方法
    公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转
    入方,则终止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则
    不终止确认该金融资产。
    52
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形式的原
    则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终
    止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益:
    1)所转移金融资产的账面价值;
    2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移
    的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
    金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止
    确认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额
    的差额计入当期损益:
    a.终止确认部分的账面价值;
    b.终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止
    确认部分的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
    金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确认为一
    项金融负债。
    (4) 金融负债终止确认条件
    金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一部分;本
    公司若与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现
    存金融负债的合同条款实质上不同的,则终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。
    对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融负债或
    其一部分,同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
    金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转
    出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
    本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公
    允价值,将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付
    的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
    (5 )金融资产和金融负债公允价值的确定方法
    本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价。
    (6) 金融资产(不含应收款项)减值准备计提
    除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本公司于资产负债表日对金
    融资产的账面价值进行检查,如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的,计提减值准
    备。
    1)可供出售金融资产的减值准备:
    期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因
    素后,预期这种下降趋势属于非暂时性的,就认定其已发生减值,将原直接计入所有者权
    益的公允价值下降形成的累计损失一并转出,确认减值损失。
    对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价值已上升且客观
    上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失予以转回,计入当期损
    益。
    可供出售权益工具投资发生的减值损失,不得通过损益转回。
    2)持有至到期投资的减值准备:
    持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
    10、 应收款项:
    (1) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项:
    53
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    单项金额重大的判断依据或金额标准                      应收款项余额在 2,000 万元以上。
    单独进行减值测试,如有客观证据表明其已发生
    减值,按预计未来现金流量现值低于其账面价值
    单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法              的差额计提坏账准备,计入当期损益。单独测试
    未发生减值的应收款项,将其归入相应组合计提
    坏账准备。
    (2) 按组合计提坏账准备应收款项:
    确定组合的依据:
    组合名称                                                    依据
    较低风险组合                                          信用风险特征
    较高风险组合                                          信用风险特征
    合并报表范围内关联方                                  合并报表范围内关联方
    履约保证金                                            信用风险特征
    按组合计提坏账准备的计提方法:
    组合名称                                                计提方法
    较低风险组合                                          账龄分析法
    较高风险组合                                          账龄分析法
    合并报表范围内关联方                                  余额百分比法
    履约保证金                                            其他方法
    组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的:
    账龄                    应收账款计提比例说明                    其他应收款计提比例说明
    1 年以内(含 1 年)       0.30                                     0.30
    1-2 年                   10.00                                    10.00
    2-3 年                   20.00                                    20.00
    3-4 年                   50.00                                    50.00
    4-5 年                   50.00                                    50.00
    5 年以上                  100.00                                   100.00
    组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的:
    组合名称                      应收账款计提比例的说明            其他应收款计提比例的说明
    合并报表范围内关联方                0.3                                   0.3
    组合中,采用其他方法计提坏账准备的:
    组合名称                                                方法说明
    公司在商业经营活动中对外签署合同(或协议)
    时,为确保合同的正常履行,在合同条款中约定
    履约保证金事项,并实际支付了履约保证金,形
    履约保证金                                            成了应收款项。合同按约执行时该笔履约保证金
    不存在信用风险,对应收履约保证金不计提坏账
    准备;按照合同约定到期应收回而未收回的履约
    保证金转为一般应收款项,从转为一般应收款项
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    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    之日起,根据应收款项坏账准备政策相应计提坏
    账准备。
    (3) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款:
    单项计提坏账准备的理由                         账龄虽然在 5 年以下,但收回风险较高。
    坏账准备的计提方法                             个别认定法。
    11、 存货:
    (1) 存货的分类
    开发成本,开发产品等
    (2) 发出存货的计价方法
    加权平均法
    (3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
    年末对存货进行全面清查后,按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
    年末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
    以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计提的存货跌
    价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。
    (4) 存货的盘存制度
    永续盘存制
    (5) 低值易耗品和包装物的摊销方法
    1) 低值易耗品
    一次摊销法
    2) 包装物
    一次摊销法
    12、 长期股权投资:
    (1) 投资成本确定
    1)企业合并形成的长期股权投资
    同一控制下的企业合并:公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行
    权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长
    期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额,调整
    资本公积中的股本溢价;资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。合并发生的各
    项直接相关费用,包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等,于发生
    时计入当期损益。
    非同一控制下的企业合并:公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投
    资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
    负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估
    咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益;购买方作为合并对价发行的
    权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过
    多次交易分步实现的非同一控制下企业合并,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面
    价值与购买日新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的
    或有对价作为企业合并转移对价的一部分,按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
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    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    2)其他方式取得的长期股权投资
    以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
    以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
    本。
    投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值(扣除已宣告但尚未发放
    的现金股利或利润)作为初始投资成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。
    在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
    下,非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成
    本,除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交
    换,以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
    通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
    (2) 后续计量及损益确认方法
    1)后续计量
    公司对子公司的长期股权投资,采用成本法核算,编制合并财务报表时按照权益法进行
    调整。
    对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
    可靠计量的长期股权投资,采用成本法核算。
    对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。初始投资成
    本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权投资的
    初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差
    额,计入当期损益。
    被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理:对于被投资单位除净损益以外所
    有者权益的其他变动,在持股比例不变的情况下,公司按照持股比例计算应享有或承担的部
    分,调整长期股权投资的账面价值,同时增加或减少资本公积(其他资本公积)。
    2)损益确认
    成本法下,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
    或利润外,公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
    权益法下,在被投资单位账面净利润的基础上考虑:被投资单位与本公司采用的会计政
    策及会计期间不一致,按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位财务报表进行调整;以
    取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额以及有
    关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响;对本公司与联营企业及合营企业之间发
    生的未实现内部交易予以抵销等事项的适当调整后,确认应享有或应负担被投资单位的净利
    润或净亏损。
    在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首先,冲减长期
    股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,以其他实质上构成对
    被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失,冲减长期应收项目等的账面
    价值。最后,经过上述处理,按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的,按预计承担
    的义务确认预计负债,计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的,公司在扣除未
    确认的亏损分担额后,按与上述相反的顺序处理,减记已确认预计负债的账面余额、恢复其
    他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值,同时确认投资收
    益。
    在持有投资期间,被投资单位能够提供合并财务报表的,应当以合并财务报表中的净利
    润和其他权益变动为基础进行核算。
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    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
    共同控制,是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制,仅在与该项经济活动相关
    的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企业与其他方对被投
    资单位实施共同控制的,被投资单位为其合营企业。
    重大影响,是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够控制或者
    与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大影响的,被投
    资单位为其联营企业。
    (4) 减值测试方法及减值准备计提方法
    重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资,其
    减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的
    现值之间的差额进行确定。
    除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资,如果可收回金额的
    计量结果表明,该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的,将差额确认为减值损失。
    长期股权投资减值损失一经确认,不再转回。
    13、 投资性房地产:
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的
    土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活
    动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。
    公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产-出
    租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策,出租用土地使用权按与无形资产相同的
    摊销政策执行。
    公司对存在减值迹象的,估计其可收回金额,可收回金额低于其账面价值的,确认相应
    的减值损失。
    投资性房地产减值损失一经确认,不再转回。
    14、 固定资产:
    (1) 固定资产确认条件、计价和折旧方法:
    固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一年,
    单位价值较高的有形资产。
    固定资产以取得时的实际成本入账,并从其达到预定可使用状态的次月起,采用直线法
    (年限平均法)提取折旧。
    (2) 各类固定资产的折旧方法:
    类别               折旧年限(年)            残值率(%)        年折旧率(%)
    房屋及建筑物         40                         5                 2.375
    电子设备             5                          5                 19
    运输设备             5                          5                 19
    其他设备             5                          5                 19
    (3) 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
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    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
    固定资产存在减值迹象的,估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减
    去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
    当固定资产的可收回金额低于其账面价值的,将固定资产的账面价值减记至可收回金
    额,减记的金额确认为固定资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的固定资产减值准
    备。
    固定资产减值损失确认后,减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整,以使该固定资
    产在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的固定资产账面价值(扣除预计净残值)。
    固定资产的减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。
    有迹象表明一项固定资产可能发生减值的,企业以单项固定资产为基础估计其可收回金
    额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的,以该固定资产所属的资产组为基础
    确定资产组的可收回金额。
    (4) 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
    公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的,确认为融资租入资产:
    (1)租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司;
    (2)公司具有购买资产的选择权,购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值;
    (3)租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分;
    (4)租赁开始日的最低租赁付款额现值,与该资产的公允价值不存在较大的差异。
    公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产
    的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认的融资费。
    15、 在建工程:
    (1)在建工程的类别
    在建工程以立项项目分类核算。
    (2)在建工程结转为固定资产的标准和时点
    在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出,作为固定资产
    的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态,但尚未办理竣工决算的,
    自达到预定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或者工程实际成本等,按估计的价值转
    入固定资产,并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧,待办理竣工决算后,再按
    实际成本调整原来的暂估价值,但不调整原已计提的折旧额。
    (3)在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
    公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
    在建工程存在减值迹象的,估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发生减值
    的,企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项在建工程的可收回金额
    进行估计的,以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
    可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金
    流量的现值两者之间较高者确定。
    当在建工程的可收回金额低于其账面价值的,将在建工程的账面价值减记至可收回金
    额,减记的金额确认为在建工程减值损失,计入当期损益,同时计提相应的在建工程减值准
    备。
    在建工程的减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。
    16、 借款费用:
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    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (1)借款费用资本化的确认原则
    借款费用,包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇
    兑差额等。
    公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,予以资
    本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损
    益。
    符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
    使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
    借款费用同时满足下列条件时开始资本化:
    1)资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
    现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
    2)借款费用已经发生;
    3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
    (2) 借款费用资本化期间
    资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资
    本化的期间不包括在内。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停
    止资本化。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资
    产借款费用停止资本化。
    购建或者生产的资产的各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
    的,在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
    (3)暂停资本化期间
    符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
    个月的,则借款费用暂停资本化;该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
    预定可使用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
    款费用确认为当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
    (4)借款费用资本化金额的计算方法
    对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款当期实际发
    生的借款费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的
    投资收益后的金额,来确定借款费用的资本化金额。
    对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,根据累计资产支出超过
    专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应
    予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
    借款存在折价或者溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
    额,调整每期利息金额。
    17、 无形资产:
    (1) 无形资产的计价方法
    1)公司取得无形资产时按成本进行初始计量;
    外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用
    途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性
    59
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    质的,无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
    债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确定其入账
    价值,并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额,计入当期损
    益;
    在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
    前提下,非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,
    除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,
    以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本,不确认损益。
    以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账
    价值;以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
    内部自行开发的无形资产,其成本包括:开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注
    册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用,以
    及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
    2)后续计量
    在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
    对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销;无法预
    见无形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,不予摊销。
    每期末,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
    (2)无形资产减值准备的计提
    对于使用寿命确定的无形资产,如有明显减值迹象的,期末进行减值测试。
    对于使用寿命不确定的无形资产,每期末进行减值测试。
    对无形资产进行减值测试,估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能发生减值
    的,公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产的可收回金额进行
    估计的,以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的可收回金额。
    可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金
    流量的现值两者之间较高者确定。
    当无形资产的可收回金额低于其账面价值的,将无形资产的账面价值减记至可收回金
    额,减记的金额确认为无形资产减值损失,计入当期损益,同时计提相应的无形资产减值准
    备。
    无形资产减值损失确认后,减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整,
    以使该无形资产在剩余使用寿命内,系统地分摊调整后的无形资产账面价值(扣除预计净残
    值)。
    无形资产的减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。
    18、 长期待摊费用:
    长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
    摊销方法:长期待摊费用在受益期内平均摊销
    19、 预计负债:
    本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时,如该等事项很可能需要未来以交
    付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的,确认为预计负债。
    1、 预计负债的确认标准
    与或有事项相关的义务同时满足下列条件时,本公司确认为预计负债:
    (1)该义务是本公司承担的现时义务;
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    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (2)履行该义务很可能导致经济利益流出本公司;
    (3)该义务的金额能够可靠地计量。
    2、 预计负债的计量方法
    本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
    本公司在确定最佳估计数时,综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价
    值等因素。对于货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估
    计数。
    最佳估计数分别以下情况处理:
    所需支出存在一个连续范围(或区间),且该范围内各种结果发生的可能性相同的,则
    最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
    所需支出不存在一个连续范围(或区间),或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结
    果发生的可能性不相同的,如或有事项涉及单个项目的,则最佳估计数按照最可能发生金额
    确定;如或有事项涉及多个项目的,则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
    本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基本确定能
    够收到时,作为资产单独确认,确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
    20、 收入:
    (1)销售商品收入确认时间的具体判断标准
    公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;公司既没有保留与所有权相联
    系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关
    的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,确认商品销
    售收入实现。
    (2)确认让渡资产使用权收入的依据
    与交易相关的经济利益很可能流入企业,收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况
    确定让渡资产使用权收入金额:
    1)利息收入金额,按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
    2)使用费收入金额,按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
    (3) 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时,确定合同完工进度的依据
    和方法
    在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供劳务
    收入。提供劳务交易的完工进度,依据已完工作的测量确定。
    按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额,但已收或应收的合同或协议
    价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累
    计已确认提供劳务收入后的金额,确认当期提供劳务收入;同时,按照提供劳务估计总成本
    乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额,结转当期劳务成本。
    在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的,分别下列情况处理:
    1)已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的劳务成本金额确认提供
    劳务收入,并按相同金额结转劳务成本。
    2)已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益,
    不确认提供劳务收入。
    21、 政府补助:
    (1)类型
    政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的
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    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    政府补助和与收益相关的政府补助。
    (2)会计处理
    与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助,确认为递延收益,按照所建造
    或购买的资产使用年限分期计入营业外收入;
    与收益相关的政府补助,用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,取得时确认为递
    延收益,在确认相关费用的期间计入当期营业外收入;用于补偿企业已发生的相关费用或损
    失的,取得时直接计入当期营业外收入。
    22、 递延所得税资产/递延所得税负债:
    对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产,以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣
    暂时性差异的应纳税所得额为限。
    对于应纳税暂时性差异,除特殊情况外,确认递延所得税负债。
    不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括:商誉的初始确认;除企业合
    并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的其他交易或事
    项。
    当拥有以净额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时,
    当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
    当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利,且递延所得税资产及
    递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的
    纳税主体相关,但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内,涉及的纳
    税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时,递延所得税
    资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
    23、 经营租赁、融资租赁:
    (1) 经营租赁会计处理
    1)公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分
    摊,计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用。
    资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金
    总额中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分摊,计入当期费用。
    2)公司出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分
    摊,确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用;如金额
    较大的,则予以资本化,在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收
    益。
    公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金收入总额
    中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
    (2) 融资租赁会计处理
    融资租入资产:公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
    较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作
    为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用,在资产租赁期间内摊销,
    计入财务费用。公司发生的初始直接费用,计入租入资产价值。
    24、 主要会计政策、会计估计的变更
    (1) 会计政策变更
    无
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    (2) 会计估计变更
    单位:元     币种:人民币
    受影响的报表项
    会计估计变更的内容和原因                审批程序                           影响金额
    目名称
    其他应收款                184,500.00
    对于履约保证金,公司原视同一般应收款项                       资产减值损失            -184,500.00
    计提坏账准备,现改为:公司在商业经营活                       利润总额                  184,500.00
    动中对外签署合同(或协议)时,为确保合
    同的正常履行,在合同条款中约定履约保证
    金事项,并实际支付了履约保证金,形成了
    公司董事会
    应收款项。合同按约执行时该笔履约保证金
    决议
    不存在信用风险,对应收履约保证金不计提
    净利润                    184,500.00
    坏账准备;按照合同约定到期应收回而未收
    回的履约保证金转为一般应收款项,从转为
    一般应收款项之日起,根据应收款项坏账准
    备政策相应计提坏账准备。
    25、 前期会计差错更正
    (1) 追溯重述法
    无
    (2) 未来适用法
    无
    (五) 税项:
    1、 主要税种及税率
    税种                          计税依据                            税率
    营业税                                                                5%
    企业所得税                         按应纳税所得额计征                 25%
    土地增值税                         房地产销售收入                     1%~2%(注)
    2、 其他说明
    注:至 2010 年 12 月 31 日止,自行开发项目销售,2010 年 6 月 30 日之前按房地产销
    售收入的 1%预提,2010 年 7 月 1 日之后按房地产销售收入的 2%预提。2011 年度根据之公
    司上海新梅房地产开发有限公司的董事会决议,对新梅共和城项目 2010 年 7 月 1 日之前的
    房地产销售收入全部增加补提 1%。
    (六) 企业合并及合并财务报表
    1、 子公司情况
    (1) 通过设立或投资等方式取得的子公司
    单位:万元 币种:人民币
    63
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    从母公
    司所有
    者权益
    冲减子
    公司少
    数股东
    实质上                                      少数股
    分担的
    构成对                                      东权益
    持股                                        本期亏
    期末实    子公司           表决权                     中用于
    子公司   子公司             业务性   注册资   经营范                                             是否合   少数股            损超过
    注册地                                     际出资    净投资           比例                       冲减少
    全称     类型                质       本          围                           比例             并报表   东权益            少数股
    额   的其他            (%)                       数股东
    (%)                                         东在该
    项目余                                      损益的
    子公司
    额                                          金额
    期初所
    有者权
    益中所
    享有份
    额后的
    余额
    实业投
    资、房
    地产开
    发经营
    及咨询
    服务,
    上海新
    宝山区                      建材、
    竺实业   控股子             房地产
    三泉路             14,000   装潢材          14,000              100      100   是
    发展有   公司               开发
    1676 号                     料销售
    限公司
    (以上
    涉及许
    可经营
    的凭许
    可证经
    营)
    房地产
    开发经
    营,利
    江阴新                                        用自有
    兰房地            江阴市                      资金对
    控股子             房地产
    产开发            名贤路              2,000   外        投     1,100               55       55   是       853.56
    公司               开发
    有限公            188 号                      资;建
    司                                            材、五
    金        交
    电、金
    属材料
    64
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    的        销
    售。(以
    上项目
    不含国
    家        法
    律、行
    政法规
    禁止、
    限        制
    类)
    (2) 同一控制下企业合并取得的子公司
    单位:万元 币种:人民币
    从母公
    司所有
    者权益
    冲减子
    公司少
    数股东
    实质上                                         少数股
    分担的
    构成对                                         东权益
    本期亏
    期末实   子公司            表决权                       中用于
    子公司   子公司             业务性   注册资   经营范                           持股比            是否合   少数股              损超过
    注册地                                     际出资   净投资             比例                        冲减少
    全称     类型                质       本          围                          例(%)             并报表   东权益              少数股
    额      的其他             (%)                         数股东
    东在该
    项目余                                         损益的
    子公司
    额                                            金额
    期初所
    有者权
    益中所
    享有份
    额后的
    余额
    房地产
    开发经
    营。建
    筑装潢
    上海新                                        材        料
    上海市
    梅房地                                        (除专
    控股子   共和新    房地产
    产开发                                5,000   控及易          4,500                90       90   是       4,171.68
    公司     路 2500   开发
    有限公                                        然易爆
    号
    司                                            品)(涉
    及许可
    经营的
    凭许可
    证        经
    65
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    营)
    房地产
    开发经
    营,室
    内外装
    饰装潢
    及设计
    (凭有
    效资质
    经营),
    金属制
    品、金
    属     材
    料、建
    江阴新
    材、五
    梅房地            江阴市
    控股子            房地产            金     交
    产开发            名贤路            19,000                19,000            100       100   是
    公司              开发              电、机
    有限公            188 号
    械设备
    司
    的     销
    售,利
    用自有
    资金对
    外投资
    (国家
    法律、
    行政法
    规     限
    制、禁
    止的领
    域     除
    外)
    2、 合并范围发生变更的说明
    与上年相比本年新增合并单位一家,原因为本年投资新设江阴新兰房地产开发有限公司
    (以下简称"江阴新兰"),投资金额 1,100 万元,取得其 55%股权,纳入合并财务报表范围。
    3、 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
    (1) 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
    的经营实体
    单位:万元 币种:人民币
    名称                                        期末净资产                         本期净利润
    江阴新兰房地产开发有限公司                                                 1,896.8                            -103.2
    66
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (七) 合并财务报表项目注释
    1、 货币资金
    单位:元
    期末数                                期初数
    项目
    人民币金额                            人民币金额
    现金:                                                                150,848.64                          489,595.09
    人民币                                                                150,848.64                          489,595.09
    银行存款:                                                       73,333,256.37                       240,626,844.28
    人民币                                                           73,333,256.37                       240,626,844.28
    其他货币资金:                                                            30.69                          5,618,284.69
    人民币                                                                    30.69                          5,618,284.69
    合计                                              73,484,135.70                       246,734,724.06
    2、 交易性金融资产:
    (1) 交易性金融资产情况
    单位:元 币种:人民币
    项目                                       期末公允价值                  期初公允价值
    1.交易性债券投资
    2.交易性权益工具投资                                                                                      278,480.00
    3.指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
    益的金融资产
    4.衍生金融资产
    5.套期工具
    6.其他
    合计                                                                                278,480.00
    3、 应收账款:
    (1) 应收账款按种类披露:
    单位:元 币种:人民币
    期末数                                                  期初数
    种类             账面余额                   坏账准备                      账面余额                 坏账准备
    金额        比例(%)          金额        比例(%)          金额       比例(%)     金额       比例(%)
    按组合计提坏账准备的应收账款:
    较低风险
    254,716.00      100.00     764.15                 0.30   235,716.38     100.00     707.15             0.30
    组合
    组合小计     254,716.00      100.00     764.15                 0.30   235,716.38     100.00     707.15             0.30
    合计       254,716.00        /        764.15             /          235,716.38       /        707.15         /
    组合中,按账龄分析法计提坏账准备的应收账款:
    单位:元 币种:人民币
    账龄                              期末数                                                 期初数
    账面余额                      坏账准备                   账面余额               坏账准备
    67
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    金额         比例(%)                                  金额                比例(%)
    1 年以内小
    254,716.00                100.00              764.15      235,716.38               100.00        707.15
    计
    合计        254,716.00                100.00              764.15      235,716.38               100.00        707.15
    (2) 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    (3) 应收账款金额前五名单位情况
    单位:元 币种:人民币
    占应收账款总额
    单位名称                与本公司关系                 金额               年限
    的比例(%)
    东海投资有限责任公司             租户                          75,000.00    1 年以内                             29.44
    上海梽森纺织品有限公司           租户                          19,795.05    1 年以内                                7.77
    上海梽木纺织品有限公司           租户                          19,795.05    1 年以内                                7.77
    上海舒木纺织有限公司             租户                          19,795.05    1 年以内                                7.77
    上海锦林纺织品有限公司           租户                          19,795.05    1 年以内                                7.77
    合计                            /                  154,180.20             /                           60.52
    4、 其他应收款:
    (1) 其他应收款按种类披露:
    单位:元 币种:人民币
    期末数                                                   期初数
    账面余额                     坏账准备                 账面余额                      坏账准备
    种类
    比例                        比例                        比例                    比例
    金额                          金额                     金额                         金额
    (%)                         (%)                         (%)                     (%)
    按组合计提坏账准备的其他应收账款:
    其中:较
    低 风 险     74,675,453.48       54.45         457,611.39     0.61    2,009,409.84        83.11    137,591.53       6.85
    组合
    较 高 风
    979,151.86         0.71         649,501.86   66.33      408,451.86         16.89    331,675.93    81.20
    险组合
    履 约 保
    61,500,000.00       44.84
    证金
    组 合 小
    137,154,605.34      100.00    1,107,113.25        0.81    2,417,861.70       100.00    469,267.46    19.41
    计
    合计      137,154,605.34         /      1,107,113.25         /      2,417,861.70         /       469,267.46        /
    组合中,按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款:
    单位:元 币种:人民币
    账龄                            期末数                                                  期初数
    账面余额                 坏账准备                 账面余额                     坏账准备
    68
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    金额           比例(%)                                    金额           比例(%)
    1 年以内小
    72,989,143.64             96.48               218,967.43       986,180.00                40.79        2,958.54
    计
    1至2年          986,180.00                 1.30             98,618.00       700,129.84                28.96       70,012.99
    2至3年          700,129.84                 0.93            140,025.96       323,100.00                13.36       64,620.00
    3至4年          570,700.00                 0.75            285,350.00        88,600.00                 3.66       44,300.00
    4至5年              88,600.00              0.12             44,300.00        64,951.86                 2.69       32,475.93
    5 年以上        319,851.86                 0.42            319,851.86       254,900.00                10.54      254,900.00
    合计      75,654,605.34            100.00          1,107,113.25         2,417,861.70              100.00      469,267.46
    (2) 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    (3) 其他应收款金额前五名单位情况
    单位:元 币种:人民币
    占其他应收
    单位名称                    与本公司关系                        金额              年限             款总额的比
    例(%)
    受让上海新兰房地产
    中粮置业投资有限公司                                                    72,915,447.64     1 年以内                 53.16
    开发有限公司股权方
    江阴市国土资源局                   提供土地方                           61,500,000.00     1 年以内                 44.84
    浙江国泰建设集团                   为公司提供建筑服务                    1,046,681.00     1-3 年                    0.76
    上海市宝山区有线电视中心           为公司提供配套服务                     313,100.00      3-4 年                    0.23
    上海市闸北区园林局                 政府绿化主管部门                       137,000.00      5 年以上                  0.10
    合计                                 /                135,912,228.64                /                 99.09
    5、 预付款项:
    (1) 预付款项按账龄列示
    单位:元 币种:人民币
    期末数                                                   期初数
    账龄
    金额                      比例(%)                      金额                       比例(%)
    1 年以内                    4,723,716.00                        28.67            213,155,163.52                         99.88
    1至2年                     11,750,478.50                        71.33                247,600.00                          0.12
    合计                  16,474,194.50                       100.00            213,402,763.52                     100.00
    账龄超过一年且金额重大的预付款项为 11,750,478.50 元,主要为预付江苏地质基桩工
    程公司江阴豪布斯卡项目桩基工程款,该款项尚未结算。
    (2) 预付款项金额前五名单位情况
    单位:元 币种:人民币
    单位名称                   与本公司关系                        金额              时间               未结算原因
    江苏地质基桩工程公司               为公司提供建筑服务              11,150,000.00        0-2 年                合同期内
    上海三菱电梯有限公司               供应商                           2,079,600.00        1 年以内              合同期内
    江阴市城乡给排水有限公司           为公司提供配套服务               1,312,410.00        1-2 年                合同期内
    69
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    江南水务市政工程江阴有限
    为公司提供配套服务             988,068.50   1-2 年           合同期内
    公司
    上海启皓楼宇科技有限公司                为公司提供配套服务             571,420.00   1 年以内         合同期内
    合计                               /                16,101,498.50            /             /
    (3) 本报告期预付款项中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期预付账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    6、 存货:
    (1) 存货分类
    单位:元 币种:人民币
    期末数                                          期初数
    项目                               跌价准                                          跌价准
    账面余额                       账面价值          账面余额                     账面价值
    备                                              备
    开发成本              827,305,300.83               827,305,300.83       211,049,557.26               211,049,557.26
    开发产品               64,155,801.61                   64,155,801.61     32,868,443.02                32,868,443.02
    合计            891,461,102.44               891,461,102.44       243,918,000.28               243,918,000.28
    本年减少                                      本年确认资
    存货项目名称         年初余额        本年增加                                          年末余额        本化金额的
    本年转入营业成本额 其他减少
    资本化率
    开 发 产 品- 新 梅
    共和城一期南
    北 块 、 二 期 南 62,742.47                              40,460.11                     22,282.36
    块、二期北块小
    计
    开 发 产 品- 新 梅
    共 和 城 一 期 东 8,835,358.32       3,189,388.88        6,650,287.35                  5,374,459.85      7.0875%
    块
    开 发 产 品- 新 梅
    32,247.90                                                         32,247.90
    绿岛苑
    合    计             8,930,348.69    3,189,388.88        6,690,747.46                  5,428,990.11
    存货期末余额中含有借款费用资本化金额的 5,428,990.11 元。
    7、 长期股权投资:
    (1) 长期股权投资情况
    按权益法核算:
    单位:元 币种:人民币
    在被投资
    投资                                                                          单位持股
    被投资单位                         期初余额             增减变动       期末余额      减值准备
    成本                                                                          比例与表
    决权比例
    70
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    不一致的
    说明
    上海新兰房地产
    275,128,794.93   -275,128,794.93
    开发有限公司
    8、 投资性房地产:
    (1) 按成本计量的投资性房地产
    单位:元 币种:人民币
    项目            期初账面余额         本期增加额              本期减少额         期末账面余额
    一、账面原值合计        149,772,145.91             437,263.05                           150,209,408.96
    1.房屋、建筑物          149,772,145.91             437,263.05                           150,209,408.96
    2.土地使用权
    二、累计折旧和累
    26,226,616.65          3,583,541.57                            29,810,158.22
    计摊销合计
    1.房屋、建筑物            26,226,616.65          3,583,541.57                            29,810,158.22
    2.土地使用权
    三、投资性房地产
    123,545,529.26           -3,146,278.52                          120,399,250.74
    账面净值合计
    1.房屋、建筑物          123,545,529.26           -3,146,278.52                          120,399,250.74
    2.土地使用权
    四、投资性房地产
    减值准备累计金
    额合计
    1.房屋、建筑物
    2.土地使用权
    五、投资性房地产
    123,545,529.26           -3,146,278.52                          120,399,250.74
    账面价值合计
    1.房屋、建筑物          123,545,529.26           -3,146,278.52                          120,399,250.74
    2.土地使用权
    本期折旧和摊销额:3,583,541.57 元。
    9、 固定资产:
    (1) 固定资产情况
    单位:元 币种:人民币
    项目            期初账面余额              本期增加              本期减少         期末账面余额
    一、账面原值合计:       17,517,631.33                 295,454.00          11,830.00     17,801,255.33
    其中:房屋及建筑
    17,044,574.33                                                   17,044,574.33
    物
    机器设备
    运输工具
    电子设备             428,917.00                 185,454.00          11,830.00       602,541.00
    71
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    其他                  44,140.00                   110,000.00                         154,140.00
    本期新增       本期计提
    二、累计折旧合计:        3,446,950.25                   464,955.82        10,918.48       3,900,987.59
    其中:房屋及建筑
    3,118,780.78                   404,808.72                        3,523,589.50
    物
    机器设备
    运输工具
    电子设备             322,116.20                    46,953.50        10,918.48        358,151.22
    其他                   6,053.27                    13,193.60                           19,246.87
    三、固定资产账面
    14,070,681.08               /                      /          13,900,267.74
    净值合计
    其中:房屋及建筑
    13,925,793.55               /                      /          13,520,984.83
    物
    机器设备                                      /                      /
    运输工具                                      /                      /
    电子设备             106,800.80               /                      /               244,389.78
    其他                  38,086.73               /                      /               134,893.13
    四、减值准备合计                                     /                      /
    其中:房屋及建筑
    /                      /
    物
    机器设备                                      /                      /
    运输工具                                      /                      /
    电子设备                                      /                      /
    其他                                          /                      /
    五、固定资产账面
    14,070,681.08               /                      /          13,900,267.74
    价值合计
    其中:房屋及建筑
    13,925,793.55               /                      /          13,520,984.83
    物
    机器设备                                      /                      /
    运输工具                                      /                      /
    电子设备             106,800.80               /                      /               244,389.78
    其他                  38,086.73               /                      /               134,893.13
    本期折旧额:464,955.82 元。
    年末用于抵押或担保的固定资产账面价值为 8,476,142.31 元。
    10、 递延所得税资产/递延所得税负债:
    (一)递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
    (1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
    单位:元 币种:人民币
    项目                           期末数                               期初数
    72
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    递延所得税资产:
    资产减值准备                                           114,191.82                                78,474.43
    可抵扣亏损                                             214,103.74
    小计                                                   328,295.56                                78,474.43
    (2) 未确认递延所得税资产明细
    单位:元 币种:人民币
    项目                           期末数                                 期初数
    可抵扣暂时性差异                                      2,403,735.93                              612,076.90
    可抵扣亏损                                           14,314,912.74                      64,274,028.70
    合计                                    16,718,648.67                      64,886,105.60
    (3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
    单位:元 币种:人民币
    年份                  期末数                     期初数                      备注
    2012 年                                                          910,630.27    2007
    2013 年                                                         2,283,728.32   2008
    2014 年                            13,295,625.42              16,984,876.23    2009
    2015 年                                                       44,094,793.88    2010
    2016 年                             1,019,287.32                               2011
    合计                     14,314,912.74              64,274,028.70                 /
    (4) 应纳税差异和可抵扣差异项目明细
    单位:元 币种:人民币
    项目                                                金额
    可抵扣差异项目:
    资产减值准备                                                                                    456,767.27
    可抵扣亏损                                                                                      856,414.95
    小计                                                                1,313,182.22
    11、 资产减值准备明细:
    单位:元 币种:人民币
    期初账面余                         本期减少
    项目                              本期增加                            期末账面余额
    额                           转回      转销
    一、坏账准备                          469,974.61   637,902.79                               1,107,877.40
    二、存货跌价准备
    三、可供出售金融资产减值准备
    四、持有至到期投资减值准备
    五、长期股权投资减值准备
    六、投资性房地产减值准备
    七、固定资产减值准备
    八、工程物资减值准备
    73
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    九、在建工程减值准备
    十、生产性生物资产减值准备
    其中:成熟生产性生物资产减值
    准备
    十一、油气资产减值准备
    十二、无形资产减值准备
    十三、商誉减值准备
    十四、其他
    合计                    469,974.61      637,902.79                             1,107,877.40
    12、 应付账款:
    (1) 应付账款情况
    单位:元 币种:人民币
    项目                                期末数                            期初数
    应付账款                                               58,181,765.11                     93,944,476.43
    合计                                     58,181,765.11                     93,944,476.43
    (2) 本报告期应付账款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款
    项情况
    本报告期应付账款中无应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方
    的款项。
    (3)账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明
    单位名称                           年末余额                 未结转原因
    浙江国泰建设集团                   42,928,520.90            合同期内
    上海新兰房地产开发有限公司         15,409,728.80            往来款
    上海电气集团                       378,091.01               合同期内
    合计                               58,716,340.71
    13、 预收账款:
    (1) 预收账款情况
    单位:元 币种:人民币
    项目                           期末数                           期初数
    5,698,201.50                      83,524,156.87
    合计                                5,698,201.50                      83,524,156.87
    (2) 本报告期预收款项中预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情
    况:
    本报告期预收账款中无预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的
    款项。
    14、 应付职工薪酬
    单位:元 币种:人民币
    74
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    项目                 期初账面余额              本期增加           本期减少       期末账面余额
    一、工资、奖金、津贴和补贴                                   4,490,814.35       4,490,814.35
    二、职工福利费
    三、社会保险费                                               1,298,746.34       1,298,746.34
    医疗保险费                                                781,910.58         781,910.58
    基本养老保险费                                            409,124.46         409,124.46
    年金缴费
    失业保险费                                                 74,664.16          74,664.16
    工伤保险费                                                 14,693.32          14,693.32
    生育保险费                                                 18,353.82          18,353.82
    四、住房公积金                                                389,308.00         389,308.00
    五、辞退福利
    六、其他
    工会经费和职工教育经费                    657,049.71             3,225.00         83,405.68         576,869.03
    合计                        657,049.71         6,182,093.69       6,262,274.37        576,869.03
    应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额 0 元。
    工会经费和职工教育经费金额 3,225 元。
    15、 应交税费:
    单位:元 币种:人民币
    项目                                  期末数                                 期初数
    营业税                                                       2,590,189.46                           -432,810.05
    企业所得税                                               35,130,558.94                          21,598,663.69
    个人所得税                                                     39,374.02
    城市维护建设税                                                190,107.36                             -21,582.61
    房产税                                                       1,019,542.26                           842,515.87
    土地增值税                                               29,632,439.31                              151,610.05
    教育费附加                                                     81,466.04                              -9,223.95
    土地使用税                                                    134,445.00
    河道管理费                                                     27,155.36                              -3,074.62
    地方教育费附加                                                 83,900.65
    合计                                       68,929,178.40                          22,126,098.38
    16、 其他应付款:
    (1) 其他应付款情况
    单位:元 币种:人民币
    项目                                  期末数                                 期初数
    322,585,341.99                         246,790,726.73
    合计                                      322,585,341.99                         246,790,726.73
    75
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (2) 本报告期其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情
    况
    单位:元 币种:人民币
    单位名称                                期末数                                期初数
    上海兴盛实业发展(集团)有限
    31,620.00                        227,000,000.00
    公司
    合计                                           31,620.00                        227,000,000.00
    (3) 对于金额较大的其他应付款,应说明内容
    单位名称                          年末余额               性质或内容           备      注
    杉杉投资控股有限公司         304,425,000.00         往来款                 注
    合计                              304,425,000.00
    注:江阴新兰房地产开发有限公司支付江阴地块的土地使用权出让金及履约保证金共需资金
    676,500,000 元,按投资比例分别向股东上海新梅置业股份有限公司及杉杉投资控股有限公
    司借入,其中向杉杉投资控股有限公司借入 304,425,000 元。
    17、 1 年内到期的非流动负债:
    (1) 1 年内到期的非流动负债情况
    单位:元 币种:人民币
    项目                                  期末数                                期初数
    1 年内到期的长期借款                                     10,000,000.00                         10,000,000.00
    合计                                       10,000,000.00                         10,000,000.00
    (2) 1 年内到期的长期借款
    1) 1 年内到期的长期借款
    单位:元 币种:人民币
    项目                                  期末数                                期初数
    抵押借款                                                 10,000,000.00                         10,000,000.00
    合计                                       10,000,000.00                         10,000,000.00
    2) 金额前五名的 1 年内到期的长期借款
    单位:元 币种:人民币
    借款起      借款终止                                        期末数          期初数
    贷款单位                                       币种       利率(%)
    始日          日                                          本币金额         本币金额
    2006 年
    中国农业银行上海                    2016 年 2
    3 月 28                      人民币            7.48    10,000,000.00    10,000,000.00
    市分行营业部                        月 19 日
    日
    18、 长期借款:
    76
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (1) 长期借款分类:
    单位:元 币种:人民币
    项目                                   期末数                                    期初数
    抵押借款                                                     80,000,000.00                          90,000,000.00
    信用借款                                                    100,000,000.00
    合计                                          180,000,000.00                          90,000,000.00
    (2) 金额前五名的长期借款:
    单位:元 币种:人民币
    借款起始     借款终止                                            期末数              期初数
    贷款单位                                          币种       利率(%)
    日           日                                               本币金额           本币金额
    中国农业银行上       2006 年 3    2016 年 2
    人民币                    7.48     80,000,000.00    90,000,000.00
    海市分行营业部       月 28 日     月 19 日
    委托贷款(兴盛
    2011 年 5    2013 年 5
    集团委托南京银                                  人民币                   8.004    100,000,000.00
    月 13 日     月 12 日
    行贷款)
    合计               /            /               /              /            180,000,000.00    90,000,000.00
    19、 股本:
    单位:元 币种:人民币
    本次变动增减(+、-)
    期初数         发行新                       公积金                                         期末数
    送股                           其他          小计
    股                         转股
    股份总
    247,990,600.00                                                                          247,990,600.00
    数
    公司于二○○五年十一月实施了股权分置改革,公司非流通股股东上海兴盛实业发展
    (集团)有限公司为获得所持有的公司非流通股上市流通权,向方案实施股权登记日登记在
    册的流通股股东每 10 股支付 2.7 股股票对价,实际共计支付 22,394,411 股。实施上述送股
    对价后,公司股份总数不变,股份结构发生相应变化。股权分置改革后,股本总额为
    247,990,600.00 元,其中:有限售条件的境内法人持股为 142,656,189.00 元,占股份总数的
    57.52%,无限售条件流通股份为 105,334,411.00 元,占股份总数的 42.48 %。2008 年 12 月 1
    日前述由股权分置改革形成的有限售条件的流通股全部上市流通。
    20、 资本公积:
    单位:元 币种:人民币
    项目                  期初数               本期增加                   本期减少               期末数
    股权投资准备                       74,879.82                                        74,879.82
    子公司退税收入                    838,800.00                                                             838,800.00
    关联交易差价                     6,016,540.45                                                           6,016,540.45
    合计                  6,930,220.27                                       74,879.82           6,855,340.45
    本年减少的 74,879.82 元系对联营企业上海新兰房产的股权投资准备,本年转让该股权,
    相应将股权投资准备转到投资收益中。
    77
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    21、盈余公积:
    单位:元 币种:人民币
    项目               期初数                本期增加             本期减少                 期末数
    法定盈余公积                                       347,909.73                                   347,909.73
    合计                                        347,909.73                                   347,909.73
    22、 未分配利润:
    单位:元 币种:人民币
    项目                               金额                         提取或分配比例(%)
    调整前 上年末未分配利润                              275,600,895.18                      /
    调整后 年初未分配利润                                275,600,895.18                      /
    加:本期归属于母公司所有者的
    25,678,086.07                   /
    净利润
    减:提取法定盈余公积                                       347,909.73                                    10
    期末未分配利润                                       300,931,071.52                      /
    23、 营业收入和营业成本:
    (1) 营业收入、营业成本
    单位:元 币种:人民币
    项目                         本期发生额                               上期发生额
    主营业务收入                                         107,889,231.59                           61,389,756.94
    营业成本                                                 56,842,510.26                        56,124,771.55
    (2) 主营业务(分行业)
    单位:元 币种:人民币
    本期发生额                                    上期发生额
    行业名称
    营业收入               营业成本             营业收入                 营业成本
    房地产业                107,889,231.59          56,842,510.26            61,389,756.94        56,124,771.55
    合计             107,889,231.59          56,842,510.26            61,389,756.94        56,124,771.55
    (3) 主营业务(分产品)
    单位:元 币种:人民币
    本期发生额                                    上期发生额
    产品名称
    营业收入            营业成本                 营业收入                营业成本
    (1)房产销售            96,636,725.72          53,258,968.69            52,426,719.00        52,627,889.31
    (2)房地产出租          11,252,505.87           3,583,541.57             8,963,037.94         3,496,882.24
    合计              107,889,231.59          56,842,510.26            61,389,756.94        56,124,771.55
    (4) 主营业务(分地区)
    单位:元 币种:人民币
    地区名称                       本期发生额                                    上期发生额
    78
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    营业收入                营业成本                营业收入          营业成本
    上海市                  107,889,231.59          56,842,510.26           61,389,756.94     56,124,771.55
    合计             107,889,231.59          56,842,510.26           61,389,756.94     56,124,771.55
    (5) 公司前五名客户的营业收入情况
    单位:元 币种:人民币
    客户名称                            营业收入                  占公司全部营业收入的比例(%)
    刘玉琼                                                  7,715,200.00                                  7.15
    卢海青                                                  6,080,400.00                                  5.64
    王青庭                                                  5,024,000.00                                  4.66
    杨静明                                                  4,856,000.00                                  4.50
    周红                                                    4,716,900.00                                  4.37
    合计                                     28,392,500.00                                26.32
    24、 营业税金及附加:
    单位:元 币种:人民币
    项目                   本期发生额                   上期发生额                 计缴标准
    营业税                               5,394,461.58                 4,871,437.36
    城市维护建设税                            377,372.31                   349,748.73
    教育费附加                                269,723.09                   150,098.03
    土地增值税                          30,563,609.57                 5,167,730.92
    合计                       36,605,166.55                10,539,015.04              /
    25、 销售费用
    单位:元 币种:人民币
    项目                             本期发生额                           上期发生额
    业务宣传费                                                  823,727.50                            7,593.00
    办公费                                                      102,825.00                           17,242.00
    招商咨询费                                                   98,000.00
    手续费                                                                                           26,614.50
    合计                                         1,024,552.50                          51,449.50
    26、 管理费用
    单位:元 币种:人民币
    项目                             本期发生额                           上期发生额
    办公费                                                     1,343,633.45                         298,829.30
    保险费                                                       30,535.00                          479,895.70
    差旅费                                                       47,036.10                            3,484.60
    低值易耗品摊销                                                5,531.00
    工资                                                       4,490,814.35                    4,191,388.62
    水电费                                                       37,682.93
    税金                                                       2,648,416.19                    1,554,088.61
    79
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    四金                                               1,698,098.04                            964,970.70
    维修费                                                   5,580.00                              51,698.00
    业务招待费                                          388,044.82                             641,803.60
    运输费                                                  44,445.00                              39,326.00
    折旧费                                              464,955.82                             517,188.36
    咨询费(审计费)                                    880,082.20                           1,783,286.00
    福利费                                                                                          1,306.00
    工会经费                                                 3,225.00
    其他                                                    37,894.32                          494,519.00
    合计                                 12,125,974.22                         11,021,784.49
    27、 财务费用
    单位:元 币种:人民币
    项目                         本期发生额                             上期发生额
    利息支出                                          13,382,633.36
    减:利息收入                                      -616,641.37                          -1,904,947.49
    其他                                                    20,531.31                              37,181.17
    合计                                12,786,523.30                          -1,867,766.32
    28、 公允价值变动收益:
    单位:元 币种:人民币
    产生公允价值变动收益的来源                     本期发生额               上期发生额
    交易性金融资产                                                        -8,110.00                 8,110.00
    合计                                       -8,110.00                 8,110.00
    29、 投资收益:
    (1) 投资收益明细情况:
    单位:元 币种:人民币
    本期发生额                上期发生额
    权益法核算的长期股权投资收益                                                             -6,828,421.26
    处置长期股权投资产生的投资收益                                 65,641,532.53            46,481,015.63
    处置交易性金融资产取得的投资收益                                    95,965.46            1,417,083.21
    合计                                 65,737,497.99            41,069,677.58
    30、 资产减值损失:
    单位:元 币种:人民币
    项目                          本期发生额                          上期发生额
    一、坏账损失                                             637,902.79                       -323,341.94
    二、存货跌价损失
    三、可供出售金融资产减值损失
    四、持有至到期投资减值损失
    五、长期股权投资减值损失
    80
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    六、投资性房地产减值损失
    七、固定资产减值损失
    八、工程物资减值损失
    九、在建工程减值损失
    十、生产性生物资产减值损失
    十一、油气资产减值损失
    十二、无形资产减值损失
    十三、商誉减值损失
    十四、其他
    合计                                     637,902.79                     -323,341.94
    31、 营业外收入:
    (1) 营业外收入情况
    单位:元 币种:人民币
    计入当期非经常性损益
    项目                 本期发生额                 上期发生额
    的金额
    其他                                         650.00                    4,773.98
    合计                              650.00                    4,773.98
    32、 营业外支出:
    单位:元 币种:人民币
    计入当期非经常性损益
    项目                  本期发生额              上期发生额
    的金额
    非流动资产处置损失合计                       911.52               155,437.43
    其中:固定资产处置损失                       911.52               155,437.43
    对外捐赠                                  310,000.00                   4,000.00
    罚款支出                                  496,484.84               32,188.15
    非常损失                                                               1,722.00
    其他                                      100,550.00               93,500.00
    合计                         907,946.36              286,847.58
    33、 所得税费用:
    单位:元 币种:人民币
    项目                            本期发生额                     上期发生额
    按税法及相关规定计算的当期所得税                       27,784,843.23                      13,770,878.75
    递延所得税调整                                           -249,821.13                         104,518.28
    合计                               27,535,022.10                      13,875,397.03
    34、 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程:
    计算公式:
    1、基本每股收益
    基本每股收益=P0÷S
    81
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    S= S0+S1+Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk
    其中:P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东
    的净利润;S 为发行在外的普通股加权平均数;S0 为期初股份总数;S1 为报告期因公积金
    转增股本或股票股利分配等增加股份数;Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数;
    Sj 为报告期因回购等减少股份数;Sk 为报告期缩股数;M0 报告期月份数;Mi 为增加股份
    次月起至报告期期末的累计月数;Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
    2、稀释每股收益
    稀释每股收益=P1/(S0+S1+Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可
    转换债券等增加的普通股加权平均数)
    其中,P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股
    股东的净利润,并考虑稀释性潜在普通股对其影响,按《企业会计准则》及有关规定进行调
    整。公司在计算稀释每股收益时,应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的
    净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响,按照
    其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益,直至稀释每股收益达到最小值。
    计算过程:
    (1)基本每股收益
    基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的
    加权平均数计算:
    项目                                            本年金额               上年金额
    归属于本公司普通股股东的合并净利润              25,678,086.07          9,546,576.54
    本公司发行在外普通股的加权平均数                247,990,600.00         247,990,600.00
    基本每股收益(元/股)                           0.10                   0.04
    普通股的加权平均数计算过程如下:
    项目                                            本年金额            上年金额
    年初已发行普通股股数                            247,990,600.00      247,990,600.00
    加:本期发行的普通股加权数
    减:本期回购的普通股加权数
    年末发行在外的普通股加权数                      247,990,600.00      247,990,600.00
    (1) 稀释每股收益
    稀释每股收益以调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以调整后的本公司
    发行在外普通股的加权平均数计算:
    项目                                                   本年金额                上年金额
    归属于本公司普通股股东的合并净利润(稀释)             25,678,086.07           9,546,576.54
    本公司发行在外普通股的加权平均数 (稀释)              247,990,600.00          247,990,600.00
    稀释每股收益(元/股)                                  0.10                    0.04
    普通股的加权平均数(稀释)计算过程如下:
    项目                                                     本年金额                 上年金额
    82
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    计算基本每股收益时年末发行在外的普通股加权平均数 247,990,600.00            247,990,600.00
    [可转换债券的影响]
    [股份期权的影响]
    年末普通股的加权平均数(稀释)                       247,990,600.00        247,990,600.00
    35、 其他综合收益
    单位:元 币种:人民币
    项目                              本期金额             上期金额
    1.可供出售金融资产产生的利得(损失)金额
    减:可供出售金融资产产生的所得税影响
    前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
    小计
    2.按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的
    份额
    减:按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有
    的份额产生的所得税影响
    前期计入其他综合收益当期转入损益的净额                        74,879.82
    小计                                                                 -74,879.82
    3.现金流量套期工具产生的利得(或损失)金额
    减:现金流量套期工具产生的所得税影响
    前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
    转为被套期项目初始确认金额的调整额
    小计
    4.外币财务报表折算差额
    减:处置境外经营当期转入损益的净额
    小计
    5.其他
    减:由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
    前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
    小计
    合计                                    -74,879.82
    36、 现金流量表项目注释:
    (1) 收到的其他与经营活动有关的现金:
    单位:元 币种:人民币
    项目                                            金额
    财务费用-利息收入                                                                    616,641.37
    营业外收入                                                                                 650.00
    企业间往来                                                                        312,550,128.15
    合计                                                        313,167,419.52
    (2) 支付的其他与经营活动有关的现金:
    83
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    单位:元 币种:人民币
    项目                                     金额
    费用支出                                                                  3,845,404.82
    财务费用-其他                                                                 20,531.31
    营业外支出                                                                 907,034.84
    企业间往来                                                             295,006,865.89
    合计                                             299,779,836.86
    37、 现金流量表补充资料:
    (1) 现金流量表补充资料:
    单位:元 币种:人民币
    补充资料                    本期金额               上期金额
    1.将净利润调节为经营活动现金流量:
    净利润                                           25,153,671.50          12,764,161.57
    加:资产减值准备                                    637,902.79            -323,341.94
    固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
    4,048,497.39           4,014,070.60
    折旧
    无形资产摊销
    长期待摊费用摊销
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
    911.52           155,437.43
    (收益以“-”号填列)
    固定资产报废损失(收益以“-”号填列)                                          1,722.00
    公允价值变动损失(收益以“-”号填列)                 8,110.00                -8,110.00
    财务费用(收益以“-”号填列)                   13,382,633.36
    投资损失(收益以“-”号填列)                   -65,737,497.99         -41,069,677.58
    递延所得税资产减少(增加以“-”号填列)           -249,821.13             104,518.28
    递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)
    存货的减少(增加以“-”号填列)                -647,543,102.16         -81,997,922.37
    经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列)      138,658,273.40         -234,958,187.66
    经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列)       12,023,923.79         670,656,565.29
    其他
    经营活动产生的现金流量净额                      -519,616,497.53        329,339,235.62
    2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动:
    债务转为资本
    一年内到期的可转换公司债券
    融资租入固定资产
    3.现金及现金等价物净变动情况:
    现金的期末余额                                   73,484,135.70         246,734,724.06
    减:现金的期初余额                              246,734,724.06          98,636,944.17
    加:现金等价物的期末余额
    减:现金等价物的期初余额
    现金及现金等价物净增加额                        -173,250,588.36        148,097,779.89
    84
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (2) 本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
    单位:元 币种:人民币
    项目                             本期发生额     上期发生额
    一、取得子公司及其他营业单位的有关信息:
    1.取得子公司及其他营业单位的价格                                             115,000,000.00
    2.取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物                             115,000,000.00
    减:子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物                                553,631.40
    3.取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                     114,446,368.60
    4.取得子公司的净资产                                                         109,873,150.69
    流动资产                                                                  123,371,291.94
    非流动资产                                                                        37,858.75
    流动负债                                                                   13,536,000.00
    非流动负债
    二、处置子公司及其他营业单位的有关信息:
    1.处置子公司及其他营业单位的价格
    2.处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物
    减:子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物
    3.处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
    4.处置子公司的净资产
    流动资产
    非流动资产
    流动负债
    非流动负债
    (3) 现金和现金等价物的构成
    单位:元 币种:人民币
    项目                           期末数                   期初数
    一、现金                                               73,484,135.70          246,734,724.06
    其中:库存现金                                           150,848.64               489,595.09
    可随时用于支付的银行存款                        73,333,256.37          240,626,844.28
    可随时用于支付的其他货币资金                             30.69           5,618,284.69
    可用于支付的存放中央银行款项
    存放同业款项
    拆放同业款项
    二、现金等价物
    其中:三个月内到期的债券投资
    三、期末现金及现金等价物余额                           73,484,135.70          246,734,724.06
    (八) 关联方及关联交易
    1、 本企业的母公司情况
    85
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    单位:万元 币种:人民币
    母公司对
    母公司对本
    母公司名                               法人代     业务性                                     本企业的    本企业最       组织机构
    企业类型     注册地                               注册资本       企业的持股
    称                                    表            质                                    表决权比    终控制方         代码
    比例(%)
    例(%)
    上海兴盛                  上 海 市                                                                       上海兴盛
    实业发展                  闵 行 区                房地产                                                 实业发展
    民营企业                  张兴标                  22,000.00            55.70        55.70                 63040252-2
    (集团)                  报 春 路                业                                                     (集团)有
    有限公司                  363 号                                                                         限公司
    2、 本企业的子公司情况
    单位:万元 币种:人民币
    企业类                     法人代                                    持股比例    表决权比      组织机构代
    子公司全称                         注册地                       业务性质    注册资本
    型                           表                                      (%)         例(%)             码
    上海新梅房地产开        有限责     上海市共和                   房地产开
    张静静                         5,000.00       90.00         90.00    13216241-5
    发有限公司              任公司     新路 2500 号                 发
    上海市宝山
    上海新竺实业发展        有限责                                  房地产开
    区 三 泉 路    张静静                        14,000.00      100.00        100.00    75987204-X
    有限公司                任公司                                  发
    1676 号
    江阴新梅房地产开        有限责     江阴市名贤                   房地产开
    江晓凌                        19,000.00      100.00        100.00    69790349-5
    发有限公司              任公司     路 188 号                    发
    江阴新兰房地产开        有限责     江阴市名贤                   房地产开
    江晓凌                         2,000.00       55.00         55.00    57039360-0
    发有限公司              任公司     路 188 号                    发
    3、 关联交易情况
    (1) 关联租赁情况
    公司出租情况表:
    单位:元 币种:人民币
    租赁资产种         租赁起始         租赁终止         租赁收益         年度确认的租
    出租方名称           承租方名称
    类               日               日             定价依据             赁收益
    上海兴盛实
    上海新梅房
    业发展(集           投资性房地        2011 年 1 月     2012 年 12
    地产开发有                                                                                   租赁合同             844,588.00
    团)有限公           产                1日              月 31 日
    限公司
    司
    (2) 关联方资金拆借
    单位:元 币种:人民币
    关联方                  拆借金额                      起始日                   到期日                    说明
    拆入
    上海兴盛实业发                                                                                          通过南京银行委
    100,000,000.00         2011 年 5 月 13 日      2013 年 5 月 12 日
    展(集团)有限公司                                                                                        托贷款
    86
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (3) 其他关联交易
    1) 根据公司 2003 年 5 月与上海兴盛实业发展(集团)有限公司签订的《商标使用许
    可协议》,公司将许可上海兴盛实业发展(集团)有限公司无偿使用“新梅”商标。
    2) 关键管理人员薪酬
    金额单位:万元
    项目名称                                         本年发生额        上年发生额
    关键管理人员薪酬                                 144.20            144.07
    4、 关联方应收应付款项
    上市公司应付关联方款项:
    单位:元 币种:人民币
    项目名称                   关联方                 期末账面余额          期初账面余额
    上海兴盛实业发展(集
    其他应付款                                                       31,620.00         227,000,000.00
    团)有限公司
    (九) 股份支付:
    无
    (十) 或有事项:
    1、 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响:
    无未决诉讼或仲裁形成的或有负债。
    2、 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响:
    无为其他单位提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
    3、 其他或有负债及其财务影响:
    本公司无需要披露的其他或有事项。
    (十一) 承诺事项:
    1、 重大承诺事项
    (1) 无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出。
    (2) 无已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响。
    (3) 无已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响。
    (4) 无已签订的正在或准备履行的并购协议
    (5) 无已签订的正在或准备履行的重组计划
    (6) 其他重大财务承诺事项
    1)抵押资产情况
    本公司子公司上海新梅房产向中国农业银行上海市分行营业部借款人民币 14,000 万元。
    该笔借款以“天目中路 585 号新梅大厦 101、102、1101、1201、1301、1401、1901、2001、
    201、2101、301、401、501、601、701、801、901 室共计 17,436.21 平方米现房”(房地产
    权证为 沪房地闸字(2003)第 018720 号)为抵押物,抵押物评估价值为 28,001.2 万元。本
    年末账面价值为 128,875,393.05 元。
    87
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    该笔贷款的发放日期为 2006 年 2 月 20 日,借款合同中规定的还款日期如下:
    2007 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2008 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2009 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2010 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2011 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2012 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2013 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2014 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2015 年 2 月 19 日                         1,000 万元
    2016 年 2 月 19 日                         5,000 万元
    至 2011 年 12 月 31 日该笔借款已归还 5,000 万元,未还余额 9,000 万元。
    2、 前期承诺履行情况
    本年度公司按借款合同约定按期归还中国农业银行上海市分行营业部借款人民币 1,000 万
    元。
    (十二) 资产负债表日后事项:
    1、 其他资产负债表日后事项说明
    根据 2012 年 4 月 6 日公司董事会决议通过的 2011 年度利润分配预案, 公司本年度不进
    行现金红利分配,也不进行股本转增。
    (十三) 其他重要事项:
    1、 其他
    (一) 有关本公司下属房地产开发企业土地增值税清算对本公司的影响情况:
    根据国税发[2009]91 号国家税务总局"关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知"以
    及国税发[2010]53 号"关于加强土地增值税征管工作的通知",纳税人应进行土地增值税的清
    算。
    本公司自 2003 年 7 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日、2010 年 7 月 1 日之后分别按实现销售
    收入的 1%、2%预缴土地增值税。
    2011 年公司就土地增值税清算问题,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及
    其实施细则和《土地增值税清算管理规程》的规定,结合新梅共和城项目总体实际增值率情
    况,公司按该项目总销售金额(包含 2004 年 7 月 1 日之前收取的房款)的 2%计提房产税,
    共计提土地增值税 28,655,869.81 元。
    截至 2011 年 12 月 31 日止,本公司累计计提土地增值税人民币 54,722,154.97 元。其中
    本年计提 30,563,609.57 元。
    由于本公司已销售完毕和项目已竣工正在销售的房产项目中,根据《中华人民共和国土
    地增值税暂行条例》的规定,存在增值额未超过扣除项目金额之和的 20%、普通住宅和非
    普通住宅同时开发的情况。因此本公司对符合土地增值税清算条件的开发项目,将在清算时
    进行相应的账务处理。
    (二)出售上海新兰房地产开发有限公司股权事项
    上海新兰房地产开发有限公司原股权结构为:本公司持股 51%,兴盛集团持股 49%。
    88
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    根据 2010 年 6 月 12 日"上海兴盛实业发展(集团)有限公司与中粮置业投资有限公司关于
    上海新梅房地产开发有限公司之股权转让协议"中粮置业投资有限公司受让兴盛集团持有的
    新兰 49%的股权。
    根据 2010 年 11 月"中粮置业投资有限公司(以下简称"中粮置业")与上海新梅置业股
    份有限公司关于上海新兰房地产开发有限公司之增资及相关事宜协议",由中粮置业单方面
    对上海新兰房产增资人民币 7,080 万元,其中新增注册资本 6,000 万元,其余 1,080 万元计
    入资本公积。本公司放弃本次增资的认购权。本次增资完成后,中粮置业投资有限公司持有
    上海新兰房产 54.7736%的股权,本公司持有上海新兰房产 45.2264%的股权。增资款于 2010
    年 11 月 25 日到账。营业执照变更日期为 2010 年 12 月 7 日。
    上海新兰房产于 2011 年 1 月 31 日再次增资,注册资本由 53,000 万元增至 12 亿元,本
    公司放弃本次增资权,致使本公司持有其股权由 45.2264%降至 19.975%。
    2011 年 4 月 8 日"上海新梅置业股份有限公司与中粮置业投资有限公司关于上海新兰房
    地产开发有限公司之股权转让协议"中规定,新梅置业将以 340,695,447.64 元的转让持有的
    上海新兰房产 19.975%的股权。
    本公司对上海新兰房产的投资成本为 239,700,000.00 元,股权投资准备 74,879.82 元,
    本项股权的处置收益为 101,070,327.46 元,按照企业会计准则解释四的规定于 2010 年度确
    认投资收益 35,428,794.93 元,2011 年度确认投资收益 65,641,532.53 元。
    (十四) 母公司财务报表主要项目注释
    1、 应收账款:
    (1) 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    2、 其他应收款:
    (1) 其他应收款按种类披露:
    单位:元 币种:人民币
    期末数                                               期初数
    账面余额                        坏账准备                账面余额            坏账准备
    种类
    比例                           比例              比例                 比例
    金额                          金额                      金额              金额
    (%)                            (%)               (%)                  (%)
    按组合计提坏账准备的其他应收账款:
    其中:较低
    72,915,447.64      14.96     218,746.34             0.30
    风险组合
    合并
    报表范围内     414,588,600.07      85.04    1,243,765.80            0.30
    关联方
    组合小计       487,504,047.71     100.00    1,462,512.14            0.30
    合计       487,504,047.71       /       1,462,512.14            /                /                    /
    组合中,按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款:
    单位:元 币种:人民币
    期末数                                       期初数
    账龄                    账面余额                                        账面余额
    坏账准备                                    坏账准备
    金额         比例(%)                            金额     比例(%)
    89
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    1 年以内小计           72,915,447.64        100.00        218,746.34
    合计          72,915,447.64        100.00        218,746.34
    组合中,采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收账款:
    单位:元 币种:人民币
    组合名称                   账面余额                        计提比例(%)                      坏账准备
    合并报表范围内关联
    414,588,600.07                                0.30                  1,243,765.80
    方
    合计                       414,588,600.07                                                      1,243,765.80
    (2) 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
    本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
    (3) 其他应收账款金额前五名单位情况
    单位:元 币种:人民币
    占其他应收账款
    单位名称             与本公司关系                   金额                     年限
    总额的比例(%)
    受让上海新兰房
    中粮置业投资有
    地产开发有限公                  72,915,447.64     1 年以内                                14.96
    限公司
    司股权方
    江阴新梅房地产
    子公司                          42,400,000.00     1 年以内                                 8.70
    开发有限公司
    江阴新兰房地产
    子公司                     372,188,600.07         1 年以内                                76.34
    开发有限公司
    合计                   /                 487,504,047.71                    /                           100.00
    (4) 其他应收关联方款项情况
    单位:元 币种:人民币
    单位名称               与本公司关系                    金额             占其他应收账款总额的比例(%)
    江阴新梅房地产开发有
    子公司                           42,400,000.00                                        8.70
    限公司
    江阴新兰房地产开发有
    子公司                         372,188,600.07                                        76.34
    限公司
    合计                         /                  414,588,600.07                                        85.04
    3、 长期股权投资
    按成本法核算
    单位:元 币种:人民币
    在被投       在被投   在被投
    本期计
    被投资                                                                 减值准             资单位       资单位   资单位
    投资成本     期初余额      增减变动          期末余额                提减值
    单位                                                                    备               持股比       表决权   持股比
    准备
    例(%)      比例    例与表
    90
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    (%)    决权比
    例不一
    致的说
    明
    上 海 新
    梅 房 地
    产 开 发     96,702,412.64     96,702,412.64                          96,702,412.64                           90.00       90.00
    有 限 公
    司
    上 海 新
    竺 实 业
    84,000,000.00     84,000,000.00                          84,000,000.00                          100.00      100.00
    发 展 有
    限公司
    江 阴 新
    梅 房 地
    产 开 发    195,000,000.00    109,873,150.69    80,000,000.00        189,873,150.69                          100.00      100.00
    有 限 公
    司
    江 阴 新
    兰 房 地
    产 开 发     11,000,000.00                      11,000,000.00         11,000,000.00                           55.00       55.00
    有 限 公
    司
    按权益法核算
    单位:元 币种:人民币
    在被投
    资单位
    在被投
    在被投              持股比
    本期计                        资单位
    被投资                                                                期末余     减值准             现金红    资单位              例与表
    投资成本          期初余额          增减变动                                  提减值                        表决权
    单位                                                                   额            备              利      持股比              决权比
    准备                           比例
    例(%)             例不一
    (%)
    致的说
    明
    上海新
    兰房地
    产开发     239,700,000.00    234,010,397.73    -234,010,397.73
    有限公
    司
    4、 投资收益:
    (1) 投资收益明细
    单位:元 币种:人民币
    91
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    本期发生额         上期发生额
    权益法核算的长期股权投资收益                                                      -3,588,893.56
    处置长期股权投资产生的投资收益                               111,644,380.93
    合计                              111,644,380.93       -3,588,893.56
    5、 现金流量表补充资料:
    单位:元 币种:人民币
    补充资料                              本期金额         上期金额
    1.将净利润调节为经营活动现金流量:
    净利润                                                          73,071,303.06     -6,970,382.59
    加:资产减值准备                                                 1,462,512.14          -5,400.00
    固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧                       4,007.16          4,007.16
    无形资产摊销
    长期待摊费用摊销
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益以“-”
    473.00
    号填列)
    固定资产报废损失(收益以“-”号填列)
    公允价值变动损失(收益以“-”号填列)
    财务费用(收益以“-”号填列)                                   9,960,533.33
    投资损失(收益以“-”号填列)                                -111,644,380.93      3,588,893.56
    递延所得税资产减少(增加以“-”号填列)
    递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)
    存货的减少(增加以“-”号填列)
    经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列)                    -212,018,600.07   -197,200,000.00
    经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列)                     -21,717,236.47   319,101,266.34
    其他
    经营活动产生的现金流量净额                                    -260,881,861.78   118,518,857.47
    2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动:
    债务转为资本
    一年内到期的可转换公司债券
    融资租入固定资产
    3.现金及现金等价物净变动情况:
    现金的期末余额                                                  10,455,366.90      8,087,762.01
    减:现金的期初余额                                               8,087,762.01      2,568,904.54
    加:现金等价物的期末余额
    减:现金等价物的期初余额
    现金及现金等价物净增加额                                         2,367,604.89      5,518,857.47
    (十五) 补充资料
    1、 当期非经常性损益明细表
    单位:元 币种:人民币
    非经常性损益项目                    2011 年金额    2010 年金额       2009 年金额
    92
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    非流动资产处置损益                              65,641,532.53
    同一控制下企业合并产生的子公司期初
    -64,214.70
    至合并日的当期净损益
    除同公司正常经营业务相关的有效套期
    保值业务外,持有交易性金融资产、交易
    性金融负债产生的公允价值变动损益,以                 87,855.46         1,425,193.21
    及处置交易性金融资产、交易性金融负债
    和可供出售金融资产取得的投资收益
    除上述各项之外的其他营业外收入和支
    -907,296.36          -282,073.60            -94,142.00
    出
    其他符合非经常性损益定义的损益项目                                    46,481,015.63
    所得税影响额                                    -21,258,924.93           -80,202.71            22,385.00
    合计                          43,563,166.70         47,479,717.83            -71,757.00
    2、 净资产收益率及每股收益
    加权平均净资                             每股收益
    报告期利润
    产收益率(%)             基本每股收益              稀释每股收益
    归属于公司普通股股东的净利润                      4.73                  0.104                      0.104
    扣除非经常性损益后归属于公司
    -3.29                   -0.072                      -0.07
    普通股股东的净利润
    3、 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
    1、 金额异常或比较期间变动异常的报表项目
    年末余额(或本 年初余额(或上
    报表项目                                         变动比率             变动原因
    年金额)       年金额)
    货币资金主要用于支付江阴“澄地
    货币资金          73,484,135.70    246,734,724.06        -70.22%     2010-C-89”号地块土地使用权出
    让金。
    年初余额中支付给江阴市土地储
    备中心土地拍卖投标保证金
    预付款项          16,474,194.50    213,402,763.52        -92.28%
    199,000,000 元,中标后已转为土
    地使用权出让金。
    本年末主要增加以下两笔其他应
    收款:转让原子公司上海新兰房地
    产开发有限公司股权,应向中粮置
    其他应收款        136,047,492.09   1,948,594.24          6881.83%    业投资有限公司收取的股权转让
    款尾款 72,915,447.64 元;以及支
    付给江阴市国土资源局的开发保
    证金 61,500,000 元。
    公司中标取得江阴地块土地使用
    存货              891,461,102.44   243,918,000.28        265.48%     权,支付的土地使用权出让金列入
    存货科目核算。
    93
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    年初长期股权投资余额全部为对
    联营企业上海新兰房地产开发有
    长期股权投资                       275,128,794.93   -100.00%   限公司(原为子公司)的投资余额,
    本年度已将所持股权全部转让给
    中粮置业投资有限公司。
    年初余额中预收的新梅共和城 3-5
    预收款项          5,698,201.50     83,524,156.87    -93.18%    号楼房款,本年已实现销售,结转
    到主营业务收入中。
    本年归还了大股东兴盛集团
    227,000,000 元;同时江阴新兰房
    地产开发有限公司支付江阴地块
    的土地使用权出让金及履约保证
    其他应付款        322,585,341.99   246,790,726.73   30.71%     金共 676,500,000 元,按投资比例
    分别向股东上海新梅置业股份有
    限公司及杉杉投资控股有限公司
    借入,其中向杉杉投资控股有限公
    司借入 304,425,000 元。
    本年通过南京银行向兴盛实业发
    展集团有限公司借入 100,000,000
    长期借款          180,000,000.00   90,000,000.00    100.00%    元;本年归还中国农业银行上海市
    分行营业部长期借款 10,000,000
    元。
    本年新梅共和城东块 3-5 号楼交房
    营业收入          107,889,231.59   61,389,756.94    75.74%     并实现销售,房地产销售收入增
    加。
    新梅共和城项目全部按销售收入
    的 2%补计提土地增值税 2,865 万
    营业税金及附加     36,605,166.55    10,539,015.04    247.33%    元;本年新梅共和城东块 3-5 号楼
    交房并实现销售,房地产销售收入
    增加,营业税金及附加相应增加。
    本 年 增 加 流 动 资 金 借 款
    100,000,0000 元,相应增加财务费
    用-利息支出;至 2011 年 6 月新梅
    财务费用          12,786,523.30    -1,867,766.32    -784.59%
    共和城项目全部开发完毕,借款利
    息停止资本化,子公司上海新梅房
    产的利息支出全部计入财务费用。
    主要为转让上海新兰房地产开发
    投资收益           65,737,497.99    41,069,677.58    60.06%
    有限公司股权的处置收益。
    本年利润总额增加,应纳税所得额
    所得税费用         27,535,022.10    13,875,397.03    98.44%
    相应增加,所得税费用相应增加。
    94
    上海新梅置业股份有限公司 2011 年年度报告
    十二、 备查文件目录
    1、 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的公司 2011
    年度财务报表。
    2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的公司 2011 年度审计报告原件,注册
    会计师对公司控股股东及其他关联方占用资金情况的专项说明原件。
    3、 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
    董事长:张静静
    上海新梅置业股份有限公司
    2012 年 4 月 10 日
    95
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